Trong đó, nổi lên là đề xuất bỏ đối tượng là “hộ gia đình sử dụng đất”. Quy định này vốn gây nhiều vướng mắc, tranh chấp trong giao dịch đất đai.

Bỏ tiền mua, nhưng đất lại đứng tên người khác

Thực tế cho thấy, thời gian qua có nhiều vụ tranh chấp, kiện cáo do những vướng mắc liên quan đến nội dung người sử dụng đất là “hộ gia đình”.

Một ví dụ cụ thể thể hiện, năm 2018, ông N.C.D. (Nghệ An) có mua của ông V.Đ.G. diện tích 64 ha rừng và được chính quyền sở tại công chứng. Việc mua bán diễn ra bình thường cho đến khi ông D. tiến hành làm thủ tục sang tên thì bất ngờ phát hiện nhà ông G. có 5 người con. Khi bán đất chỉ có 3 người ký vào giấy bán. Từ đó dẫn đến việc ông D. không thể làm các thủ tục sang tên được.

Ông D. hỏi chính quyền sở tại và được lý giải việc công chứng diện tích đất là căn cứ vào sổ hộ khẩu của gia đình ông G. tại thời điểm đó. Cụ thể, trong khi 2 người con lớn của ông G. đã lập gia đình, đi làm ăn xa và chính quyền cũng không biết về 2 trường hợp này.

Để đòi quyền lợi chính đáng của mình, ông D. đã làm đơn ra tòa án. Tuy nhiên, sau hơn 4 năm, vụ việc vẫn chưa thể giải quyết. Lý do, sau khi bán đất, ông G. đã đi làm ăn xa và không xác định được người này đang ở đâu.

Theo tòa án, hướng giải quyết hiện tại là chia mảnh đất trên ra làm 7 (vợ chồng ông G. và 5 người con), ông D. lấy 5 phần (gồm diện tích đất của những người đã ký) và trả lại 2 phần cho 2 người con chưa ký và 2 người con đó có trách nhiệm trả lại tiền cho ông D.

Tuy nhiên, ông D. không đồng ý với hướng giải quyết này vì hiện tại không thể định giá để nhận lại tiền. Ngoài ra, 2 người con của ông G. cũng không có tiền để đưa cho ông D. nhưng họ cũng không chịu ký giấy bổ sung (trước đó chưa ký).

Vụ việc hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Ông D. hiện tại vẫn sản xuất trên mảnh đất bản thân đã bỏ tiền ra mua nhưng lại mang tên người khác (ông G.).

Dễ gặp khó khăn với “hộ gia đình sử dụng đất”

GS.TS Phạm Văn Điển - Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm nghiệp.

Trong Dự thảo đang được lấy ý kiến, tại mục 2, điều 5 có nêu rõ: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ); nhận chuyển QSDĐ; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao theo quy định là hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có QSDĐ trước ngày luật này có hiệu lực thi hành.

Liên quan đến quy định này, GS.TS Phạm Văn Điển, Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm nghiệp, cho rằng: Đối với đối tượng là “hộ gia đình”, mặc dù Dự thảo đã làm rõ các nội hàm khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” (qua các tiêu chí như: Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

Trong đó, quan trọng nhất là những người này có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao. Nhưng qua thực tế áp dụng đã dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc khi ghi nhận QSDĐ cho “hộ gia đình”.

GS.TS Phạm Văn Điển phân tích, thứ nhất đó là nhầm lẫn giữa khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” theo Luật Đất đai (gồm thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng và có chung QSDĐ) và “hộ gia đình” theo Luật Dân sự và Luật Cư trú (gồm những người có tên trong sổ hộ khẩu, trong đó có cả những người có chung QSDĐ theo tiêu chí trên và những người khác có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng nhưng không chung QSDĐ, hoặc người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng như con của cô dì chú bác, của người thân, bạn bè… và không có chung QSDĐ).

Vướng mắc thứ hai, theo GS.TS Phạm Văn Điển đó là việc phát sinh thủ tục hành chính khi các hộ gia đình thực hiện giao dịch đất đai đối với giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình thì cơ quan đăng ký luôn yêu cầu người sử dụng làm đơn gửi UBND cấp xã hoặc công an (cấp xã) xác nhận tình trạng nhân khẩu của hộ đó ở thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ….

“Điều này làm phát sinh thủ tục hành chính. Nhiều nơi, công an hoặc UBND xã, các đội sản xuất ở các thôn không lưu hồ sơ thì thủ tục hành chính không thực hiện được hoặc nếu có thì mất thời gian xác nhận”, GS.TS Phạm Văn Điển cho biết.

Hiệu trưởng Trường Đại học Lâm nghiệp phân tích thêm, đối với các trường hợp cấp đất ở ghi nhận hộ gia đình (mặc dù đất thuộc quyền sử dụng của riêng hai vợ chồng) thì khi chuyển quyền… phải yêu cầu có đủ chữ ký của các thành viên trong hộ (vợ, chồng và các con).

Nhiều trường hợp một trong các thành viên đi công tác xa (nước ngoài) thì rất khó khăn để thực hiện thủ tục, phải chờ đợi người thân quay về nhà hoặc xin giấy ủy quyền thông qua đại sứ quán…

Bên cạnh đó, khi cấp đất ở tái định cư, cấp đất sản xuất nông nghiệp theo chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, người nghèo, trường hợp Nhà nước thu hồi đất… phát sinh nhiều tình huống gia đình có nhiều thế hệ sinh sống trong một nhà.

GS.TS Phạm Văn Điển đặt câu hỏi: “Vậy, tiêu chuẩn cấp đất đó cũng cần xác định xem ai được hưởng để sau này phân chia và ghi nhận QSDĐ cho rõ ràng. Nếu ghi nhận “hộ gia đình” hoặc ghi tên người đại diện thì sau dễ dẫn đến tranh chấp, nhất là thừa kế và phát sinh các thủ tục phức tạp, kéo dài như phân tích trên”.

GS.TS Phạm Văn Điển cho rằng, từ thực tiễn thực hiện các quyền, xu hướng cải cách thủ tục hành chính và kinh nghiệm quản lý dân cư theo cá nhân như các nước phương Tây; quy định bỏ sổ hộ khẩu và sử dụng CCCD/mã định danh thì Luật Đất đai sửa đổi nên bỏ đối tượng sử dụng đất là “hộ gia đình”.

“Đối với giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp theo hộ gia đình thì cho phép người sử dụng đất cấp đổi để ghi nhận theo cách liệt kê những cá nhân có QSDĐ chung trên giấy chứng nhận QSDĐ như tại Khoản 5 Điều 143 Dự thảo.

Nhưng nên bỏ đoạn: “Trường hợp các thành viên có chung QSDĐ của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình” để tránh sau này phát sinh yêu cầu cấp cho hộ gia đình”, GS.TS Phạm Văn Điển kết lại.