“Nút thắt” lớn về định giá đất

Pháp luật hiện hành đang quy định có 5 phương pháp định giá đất, gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh.

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản.

Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Dự thảo sửa đổi Nghị định số 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đang được Bộ TN&MT lấy ý kiến theo hướng chỉ quy định còn 3 phương pháp là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Vấn đề này đang nhận được nhiều luồng ý kiến khác nhau, đặc biệt là việc loại bỏ phương pháp thặng dư.

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng, nếu bãi bỏ phương pháp thặng dư sẽ là không chuẩn xác cả về khoa học và thực tiễn.

Để tìm ra giá thị trường của một khu đất, một thửa đất, người ta không thể áp dụng cùng chung tất cả các phương pháp mà phải căn cứ vào các điều kiện cụ thể của từng loại đất về dữ liệu thông tin đất đai, mục đích sử dụng, về thị trường, giao dịch, về khả năng sinh lợi của đất...

Trong các phương pháp, phương pháp thặng dư đang được các nước trên thế giới xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản thể hiện.

Nghĩa là bắt đầu bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí sẽ tạo ra được giá trị thặng dư, từ đó tính được tiền sử dụng đất. Những khu đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Theo ông Nguyễn Tiến Thỏa, mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng khác nhau. Nên việc định giá những khu đất có tiềm năng phát triển bằng phương pháp thặng dư là phù hợp và không thể sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập để thay thế.

“Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập”, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận xét.

Đại biểu Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường.

Khó khăn trong việc định giá đất

Đại biểu Quốc hội, GS.TS Hoàng Văn Cường cho biết, ông không đồng tình với việc bỏ phương pháp thặng dư vì đây là phương pháp đang được sử dụng nhiều nhất.

Trong bối cảnh Việt Nam đang phát triển, quá trình đang tiến hành đô thị hóa, công nghiệp hóa nhanh thì phần lớn quỹ đất phải đưa vào đầu tư phát triển.

Do vậy, bỏ phương pháp thặng dư thay bằng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp. Nếu chỉ bỏ đi vì để khâu thực hiện cho đỡ dẫn đến sai phạm khi có điều tra, thanh tra thì sẽ làm mất đi tính khoa học và thực tiễn của việc định giá đất đối với sự phát triển của kinh tế, xã hội.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường đồng tình với quan điểm phải đưa các nguyên tắc yêu cầu về định giá. Tuy nhiên, không nên quy định cụ thể từng phương pháp định giá, bởi nếu quy định cứng, sẽ khó thực hiện trong thực tế. Tốt nhất nên để Chính phủ hướng dẫn chi tiết bằng nghị định.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường phân tích, hiện nay, có tình trạng nhiều cơ quan phải quyết định giá đất đang rất e ngại, không dám quyết, vì không biết đâu là đúng, đâu là sai.

Điều này do các quy định về định giá chưa thực sự chặt chẽ, đây vừa là kẽ hở gây thất thoát nguồn lực nhưng cũng gây rủi ro dẫn đến những sai phạm.

Thời gian qua, chúng ta đã thấy nhiều vụ việc cố tình định giá đất thấp, gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước…

Nhìn nhận dưới góc độ pháp lý và tư vấn định giá đất, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Đoàn Luật sư Hà Nội nhận định, 3 phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất.

Trong đó bao gồm các dự án như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới, các khu dịch vụ thương mại hỗn hợp…

Theo luật sư Chung, nếu bỏ phương pháp thặng dư sẽ rất khó khăn cho việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp đối với dự án được hình thành trong tương lai khi tất cả các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong dự án chưa có gì.

Không thể sử dụng các phương pháp so sánh hay thu nhập để xác định giá trị quyền sử dụng đất của những dự án như vậy, vì không thể có những khu đất tương tự để so sánh và cũng không có gì tương đồng để so sánh.

Mặt khác, nếu không xác định bằng phương pháp thặng dư, các nhà đầu tư sẽ không thể tính toán được bài toán tài chính của họ khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản. Do các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật vẫn phải đầu tư bằng chi phí của nhà đầu tư và sau đó lại bàn giao lại cho Nhà nước quản lý hoặc cho sử dụng chung chứ không thuộc sở hữu của họ.