Luật Nhà ở 2014 quy định, khi dự án đi vào vận hành, chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban quản trị và bàn giao quỹ bảo trì (2%). Tuy nhiên, thực tế đã và đang có nhiều vụ việc tranh chấp kéo dài giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến việc bàn giao quỹ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chiếm khoảng 36% tổng số vụ tại các chung cư và chỉ đứng sau tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê của tòa nhà…
Báo cáo giám sát chuyên đề Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Ủy ban Pháp luật mới đây cũng đã nêu thực trạng nhiều chủ đầu tư không bàn giao, chậm hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị.
Không nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Chiếm dụng kinh phí bảo trì để sử dụng vào mục đích khác, thậm chí không công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng.
Chủ đầu tư mở nhiều tài khoản để nhận kinh phí bảo trì từ người mua căn hộ nhưng không ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý kinh phí bảo trì đã thu mà thường gộp chung dẫn đến tình trạng chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, tranh chấp với cư dân...
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này được cho là do vai trò quản lý Nhà nước của cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương một số nơi chưa tốt. Pháp luật hiện hành cũng chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trường hợp không nộp kinh phí quản lý vận hành chung cư.
Các quy định về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì còn nhiều “khoảng trống”. Một số ban quản trị vi phạm trong sử dụng kinh phí bảo trì, chưa hiểu biết đầy đủ quy định của pháp luật về nhà ở dẫn đến bất đồng, tranh chấp với chủ đầu tư và cư dân...
Để khắc phục tình trạng này, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều Luật Nhà ở 2014. Theo đó, điểm đáng chú ý là sửa đổi, bổ sung Điều 37 về thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Cụ thể, Điều 37 quy định trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản.
Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh. Căn cứ vào thông tin này, UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư...
Có thể thấy, cùng với đề xuất đưa hành vi không đóng kinh phí bảo trì của chủ sở hữu căn hộ, chủ đầu tư thành hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở của Ủy ban Pháp luật và việc ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ, rõ ràng và đủ mạnh cho chính quyền địa phương trong việc xử lý chủ đầu tư cố tình vi phạm, chây ỳ hoặc chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho các ban quản trị chung cư.
Vấn đề còn lại là cơ quan quản lý Nhà nước và chính quyền các địa phương cần tổ chức thực hiện nghiêm, hiệu quả các quy định này nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người dân.
