Đây được xem là đề xuất hợp lý, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân khi thời gian qua đã rất nhiều chủ đầu tư “mượn” phí bảo trì làm chuyện riêng, thậm chí là chiếm dụng.
Đề xuất thiết thực
Đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu ra tại tờ trình lấy ý kiến sửa đổi Nghị định hướng dẫn về Luật Nhà ở. Theo Bộ Xây dựng, quy định hiện hành liên quan phí bảo trì chung cư (2% giá trị căn hộ) không có ràng buộc về tài khoản nhận kinh phí; hình thức nộp (người mua nộp trực tiếp vào tài khoản ghi trên hợp đồng mua bán hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản).
Chính điều này đã khiến chủ đầu tư dễ dàng lạm dụng khoản tiền trên cho các hoạt động khác của mình. Thống kê của Bộ Xây dựng tại hai thành phố lớn Hà Nội và TPHCM cũng cho thấy, 36% các vụ tranh chấp, kiện tụng giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến khoản tiền này.
Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng yêu cầu trong luật cần có sự minh định về khoản tiền này bằng phương thức quản lý cụ thể dưới hình thức tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp phí bảo trì. Việc sửa đổi này, theo đại diện Bộ Xây dựng cho biết là nhằm bảo đảm tài khoản nhận phí bảo trì ở dạng “khóa”, nhà đầu tư không được tự ý sử dụng vào mục đích khác.
Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị bỏ quy định người mua nộp trực tiếp phí bảo trì bằng tiền mặt cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư thâm dụng vào khoản 2% phí bảo trì, Bộ Xây dựng kiến nghị thực hiện biện pháp đấu giá tài sản của chủ đầu tư để làm cơ sở cho địa phương thực hiện thu hồi kinh phí, bàn giao cho ban quản trị chung cư. Đây là kiến nghị được nhiều cư dân chung cư và giám đốc các công ty bất động sản tán đồng.
Thực tế, thời gian qua hàng loạt mâu thuẫn căng thẳng giữa người dân và chủ đầu tư đã nổ ra. Đơn cử, cư dân khu chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM) vẫn đang đấu tranh quyết liệt để buộc chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) bàn giao hơn 5,8 tỷ đồng phí bảo trì.
Lý do là dù đã bàn giao nhà và thành lập Ban quản trị chung cư đã hơn 10 năm nhưng các hạng mục thuộc sở hữu chung của chung cư xuống cấp nhưng Ban quản trị không có kinh phí sửa chữa, bảo trì, ảnh hưởng đến an toàn cuộc sống cư dân. Sau những kiện cáo, tháng 5/2019, UBND TPHCM đã ra quyết định xử phạt hành chính 125 triệu đồng đối với Công ty Khang Gia về hành vi không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản lý chung cư. Mặc dù hứa sẽ bàn giao phí bảo trì cho cư dân nhưng đến nay Công ty Khang Gia vẫn không thực hiện.
Tương tự, phí bảo trì cũng là vấn đề tranh chấp nảy lửa giữa Ban quản trị chung cư Trương Đình Hội (Quận 8) và chủ đầu tư là Công CP Lê Minh M.C. Trước đó, tháng 5/2019, chủ đầu tư báo tổng kinh phí bảo trì của chung cư là 4.129 tỷ đồng, đã bàn giao cho ban quản trị gần 1.2 tỷ đồng. Tuy nhiên theo báo cáo của Ban quản trị chung cư Trương Đình Hội, tổng phí bảo trì tại chung cư này phải là 4.242 tỷ đồng.
Với hành vi bàn giao không đầy đủ phí bảo trì cho Ban quản trị chung cư Trương Đình Hội, tháng 12/2019 Công ty Lê Minh M.C bị UBND TPHCM xử phạt 125 triệu đồng, buộc bàn giao toàn bộ phí bảo trì còn thiếu cho Ban quản trị chung cư này.
Sẽ tháo gỡ nhiều ách tắc cho cơ quan quản lý
Luật Nhà ở năm 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị để quản lý, sử dụng khi hoàn thành bàn giao nhà. Tuy nhiên, việc các chủ đầu tư biến khoản tiền trên thành “miếng bánh” béo bở bởi sự lỏng lẻo của luật và cơ chế quản lý đã khiến các tranh chấp liên quan vấn đề trên giữa cư dân và chủ đầu tư.
Liên quan những rắc rối pháp lý nảy sinh từ vấn đề trên, tháng 5/2020, Sở Xây dựng TPHCM đã kiến nghị bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Theo Sở Xây dựng TPHCM, việc hình thành quỹ bảo trì sẽ do ban quản trị chung cư quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà quyết định.
Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, trong năm 2018, 2019, Sở đã nhận được phản ánh của hơn 50 ban quản trị chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao không đầy đủ phí bảo trì phần sở hữu chung. Sở Xây dựng TPHCM đã ban hành quyết định xử phạt đối với 8 chủ đầu tư các chung cư gồm: Chung cư New Town (quận Thủ Đức), New Sài Gòn (huyện Nhà Bè), Hưng Ngân (Quận 12), Hoàng Anh River View (Quận 2), Trung Đông Plaza (quận Tân Phú) và Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè), chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM), chung cư Trương Đình Hội (Quận 8).
Trước những bất cập về tính minh bạch của khoản tiền phí bảo trì chung cư, ông Nguyễn Anh Tuấn, Quận 9, TPHCM cho rằng, phương thức thu và quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay cần phải thay đổi. Cụ thể như quy định cư dân phải đóng phí bảo trì 2% khi nhận nhà là không hợp lý, tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi tại thời điểm đóng phí bảo trì thì nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư, ít nhất là 5 năm theo quy định. Đây cũng chính là khoảng hở để họ chiếm dụng, sử dụng khoản tiền khổng lồ trên.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, đề xuất trên là hợp lý. Nó không chỉ giúp giảm thiểu tình trạng kiện cáo, tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân mà còn giúp cơ quan quản lý dễ xử lý và tháo gỡ các vấn đề cho cư dân khi có quy định và hành lang pháp lý cụ thể.
