Lãi suất là “giọt mật” hút nhà đầu tư
Theo thống kê của Hiệp hội phát hành trái phiếu Việt Nam từ đầu năm 2020 đến nay, khối doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh lượng huy động vốn qua kênh phát hành trái phiếu.
Nếu như năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản huy động tổng cộng 57.110,7 tỷ đồng bằng trái phiếu, chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường, thì năm 2020 số trái phiếu phát hành huy động vốn tăng lên hơn 162.000 tỷ đồng (tăng 100,1% so với 2019), trong đó các nhà phát hành nổi bật nhất là Tập đoàn Sovico, TNR, Vinhomes và Novaland (chiếm 11% tổng giá trị phát hành trong 2020).
Điều đáng chú ý là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn trong năm 2020, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019, lãi suất trái phiếu cơ bản lên mức bình quân 10,5%, thậm chí nhiều doanh nghiệp mức lãi suất huy động lên tới 13%.
Điều này thể hiện rõ nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục như hiện nay. Bởi thực tế, mức lãi suất huy động hiện nay của các ngân hàng và ở các lĩnh vực khác chỉ ở mức 7 - 8%.
Đơn cử trong năm 2020, hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn huy động vốn bằng trái phiếu đã tung ra hàng chục triệu trái phiếu với mức lãi suất cao ngất. CTCP Đầu tư Quang Thuận huy động 9.450 tỷ đồng với 89 đợt phát hành, Novaland huy động 7.017 tỷ đồng với 21 đợt phát hành, Công ty TNHH MTV Khách sạn Quốc tế Thiên Phúc huy động 6.450 tỷ đồng với 47 đợt phát hành. Mức lãi suất huy động dao động từ 9 - 11%/năm.
Đánh giá về cuộc đua lãi suất nhằm hút nguồn vốn từ trái phiếu phát hành của hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết đây là cuộc đua đầy rủi ro.
Bởi theo ông Châu, việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu có tài sản bảo đảm là dự án, tài sản hình thành trong tương lai đã là rủi ro lớn với mức lãi suất trên 10% như hiện nay. Vì vậy, với trái phiếu phát hành mà không có tài sản bảo đảm hay được đảm bảo bằng cổ phiếu trên thị trường hiện nay càng tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn.
“Nếu nhà đầu tư chỉ quan tâm lãi suất, không quan tâm đến dòng vốn, tiềm lực và khả năng thanh khoản dòng tiền, dư nợ tín dụng của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu mà “xuống tiền” thì rủi ro đối mặt là rất lớn” - ông Châu nói.
Thống kê của Trung tâm Phân tích chứng khoán SSI (SSI Research) cũng cho thấy rõ những quan ngại trên khi tổng lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng (chiếm 34,5% lượng phát hành).
Nếu tính cả lượng trái phiếu không có thông tin tài sản bảo đảm, con số lên đến 119.800 tỷ đồng (chiếm đến 65,6% lượng phát hành). Đây là những con số mà nhiều chuyên gia tài chính cho rằng cần phải được xem xét kỹ.
Thận trọng để không ôm trái đắng
Không thể phủ nhận sức hút từ thị trường trái phiếu bất động sản thời gian qua, tuy nhiên, theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, trái phiếu lại không phải “sân chơi” của nhà đầu tư cá nhân hay những người có dòng tiền nhàn rỗi. Bởi trái phiếu doanh nghiệp khi phát hành để huy động vốn thường có thời gian huy động từ 2 - 5 năm nên rất khó để rút vốn khi cần.
Chính vì thế, việc một doanh nghiệp gặp khó trong quá trình kinh doanh, triển khai dự án… dẫn đến việc không thể trả lãi suất như cam kết cho nhà đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra. Và tất nhiên nhà đầu là người chịu thiệt.
Theo ông Trần Tiến Duy - Chuyên gia Phân tích tài chính của Công ty Tài chính SDJ, chính việc ngân hàng sợ cho vay bất động sản vì rủi ro nên kiểm soát chặt dòng vốn đã thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm dòng vốn cho mình.
Việc hàng loạt các doanh nghiệp bất động sản liên tục phát hành trái phiếu với mức lãi suất huy động cao, tần suất phát hành dày đặc là đang đẩy rủi ro từ thị trường tiền tệ sang thị trường tài chính.
“Dù ở thị trường nào thì nền kinh tế vẫn sẽ phải đối mặt với rủi ro bong bóng bất động sản do lượng vốn “bơm” vào thị trường này khá mạnh. Vì vậy, việc gọi vốn bằng trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng, cần có sự kiểm soát tốt hơn để phòng tránh nguy cơ đổ vỡ” - ông Duy nói.
Thực tế, trước khi Nghị định số 81/2020/NĐ-CP chính thức hiệu lực từ 1/9/2020, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sơ cấp đã tăng tốc mạnh trong quý I và II của năm 2020. Theo SSI Reseach, lượng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành tính riêng trong quý III/2020 là gần 63.000 tỷ đồng, tập trung lớn nhất là vào tháng 7 và 8/2020.
Vấn đề đáng bàn ở chỗ, ngoài việc thị trường tràn ngập trái phiếu bất động sản thì chính việc dễ dãi trong công tác quản lý đã khiến thị trường có hiện tượng trái phiếu “3 không” (không xếp hạng tín nhiệm, không tài sản đảm bảo, không bảo lãnh thanh toán).
“Khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu không có tài sản bảo đảm đằng sau, trái phiếu bất động sản khi phát hành về bản chất nó chỉ là một tờ giấy nhận nợ. Trong khi đó, khả năng trả nợ của doanh nghiệp là vấn đề khá phức tạp, nó phụ thuộc rất lớn vào tình hình tài chính và kết quả kinh doanh, triển khai dự án của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu xảy ra sự tụt giảm hoặc “đứng hình” của thị trường bất động sản, người chịu thiệt chắc chắn là những nhà đầu tư” - ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn nhìn nhận: Việc đầu tư trái phiếu không khác gì so với đầu tư cổ phiếu. Nhà đầu tư khi muốn đặt lệnh nên xem thực tế doanh nghiệp đó đang triển khai dự án nào, sức hút từ các dự án sắp tung ra thị trường ra sao, phản hồi của khách hàng ra sao về các dự án đã hoàn thành, khi đầu tư liệu có rủi ro về mặt pháp lý hay không… “Quan trọng nhất vẫn là khi chấp nhận đầu tư thì nhà đầu tư cần phải theo sát và hiểu rõ doanh nghiệp trước khi đưa ra quyết định” ông Quốc Anh nói.
