Bất động sản TPHCM đóng băng: Tháo “điểm nghẽn”, chống đổ vỡ domino

Nguyên nhân của thực trạng trên theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) là nằm ở việc cơ quan có thẩm quyền đang tiến hành rà soát pháp lý quá khắt khe các dự án.

Ngại ký duyệt vì sợ... sai

Theo thống kê của HoREA, năm 2019 TPHCM chỉ có 1 dự án duy nhất được chấp thuận chủ trương đầu tư. Không có dự án nào được công nhận chủ đầu tư. Chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72%. Chỉ 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Điều đáng quan tâm là thị trường nhà ở TPHCM chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, cả thị trường chỉ có một dự án lớn nằm ở Quận 9 có quy mô hơn 10.000 căn hộ (Vincity), chiếm áp đảo nguồn cung trên thị trường trong năm qua.

Đây là ‘điểm nghẽn” mà theo ông Lê Hoàng Châu, các cơ quan bộ, ngành Trung ương và TPHCM cần phải nhanh chóng tháo gỡ nếu không phải chứng kiến sự sụp đổ của hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

“Đỉnh điểm của sự lo lắng này chính là việc Tập đoàn Novaland vừa có đơn cầu cứu gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Theo đó, đề nghị tháo gỡ vướng mắc để được triển khai dự án 32 ha tại Quận 2, TPHCM sau 2 năm đình trệ vì các thủ tục rà soát pháp lý. Nếu không sẽ bị mất thanh khoản dẫn tới nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Với một doanh nghiệp bất động sản, chỉ cần dự án bị đình trệ 2 - 3 năm, hệ số thanh khoản thấp sẽ rất dễ dẫn đến mất cân đối nều nguồn lực không đủ mạnh. Đáng lo ngại là hiện TPHCM đang có hàng trăm dự án bị đình trệ như vậy khiến thị trường chao đảo” - ông Châu lưu ý.

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2020, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tiếp tục đối diện nhiều khó khăn do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền. Thực tế, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản... đều có sự sửa đổi. Trong đó, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi. Tuy nhiên, cái vướng lớn nhất sau khi các luật sửa đổi, bổ sung chính là thủ tục hành chính vẫn còn chồng chéo.

“Dự án trên địa bàn TPHCM rất nhiều, nhưng sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh quá hạn chế. Thông tin mà tôi biết, chỉ riêng trong năm 2019 hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý, dính thanh tra, kiểm tra kéo dài khiến cho nguồn cung căn hộ, nhà ở thương mại gần như “đứng hình”. Đáng nói, nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa hiểu rõ, chưa nắm được cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Dẫn đến tâm lý e ngại ký duyệt vì sợ… sai, khiến cho năm 2019 gần như rất ít dự án có thể triển khai và bán hàng” - ông Đực nói.

Doanh nghiệp điêu đứng hết quý II?

Chung cư The Era Town của chủ đầu tư Đức Khải tại Quận 7

Khảo sát thực tế nhanh của chúng tôi tại TPHCM qua 8 sàn giao dịch bất động sản lớn cho thấy, trong quý I/2020, gần như không có một dự án nhà ở, chung cư nào được chào bán vì không có sản phẩm mới. Các sản phẩm được chào bán thông qua các trang môi giới địa ốc, cò hoặc công ty môi giới nhỏ chủ yếu là đất nền dự án các khu vực lân cận địa bàn TPHCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Vũng Tàu. Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, đó cũng là điều dễ hiểu vì theo chu kỳ và quy luật của thị trường thường sau Tết hay vậy.

Trước những khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường đối mặt với việc thiếu nguồn cung, mới đây HoREA đã kiến nghị UBND TPHCM và Thanh tra Chính phủ xem xét, giải quyết hợp tình, hợp lý đối với hơn 100 dự án đang bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc không làm thất thoát tài sản công.

Theo đó, HoREA đề xuất phân loại hơn 100 dự án đang bị rà soát, thanh tra thành 3 nhóm cụ thể để có phương án xử lý từng tình huống. Nhóm 1 gồm các dự án về cơ bản thực hiện đúng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì giải tỏa ngay để doanh nghiệp tiếp tục triển khai thực hiện.

Nhóm 2 là có sai phạm về quy trình, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước ở mức độ không lớn, thì yêu cầu doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước, không để thất thoát tài sản công.

Nhóm 3 gồm các dự án có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng thì tách riêng để xử lý theo quy định pháp luật.

“Thị trường bất động sản TPHCM hiện nay nhìn tổng thể về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản có “điểm rơi” nguồn cung nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả “điểm nghẽn” đã phân tích ở trên thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường là khó tránh khỏi. Điều đó đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt khó khăn trong thời gian tới” - ông Châu nói.