Điều này khiến phân khúc căn hộ vẫn còn nhiều sức hút, trong khi nhiều phân khúc khác lại “hụt hơi” về thanh khoản.
Thiếu nguồn cung ở nhiều phân khúc
Theo thống kê của Hội Tổ chức nghiên cứu thị trường của Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2023 nguồn cung bất động sản nhà ở thương mại “rất khan hiếm”.
Tổng nguồn cung nhà ở năm 2023 đạt khoảng 55.329 sản phẩm, tăng khoảng 14% so với tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2022, nhưng vẫn chỉ bằng 32% so với năm 2018, năm chưa xảy ra đại dịch (khoảng 180.000 sản phẩm).
Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở thương mại giá bình dân. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán cũng liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 6% vào năm 2023. Nguồn cung các căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có từ các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà thương mại tại các tỉnh thành cấp 2, 3.
Phân khúc trung cấp cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TPHCM. Nguồn cung căn hộ có mức giá 40 triệu đồng/m2 gần như chỉ có tại các tỉnh thành xung quanh như: Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh,…
Nguồn cung ghi nhận mức cao nhất ở phân khúc căn hộ trung cấp (40%), theo sau là các sản phẩm thấp tầng, đất nền (24%) và căn hộ cao cấp (22%), căn hộ siêu sang và bình dân chiếm tỷ trọng tương đương ở mức 5%.
Dù nguồn cung nhà ở sơ cấp đưa vào thị trường vẫn còn “nhỏ giọt”, nhưng trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc có thêm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung căn hộ từ các dự án mới đã góp phần làm “ấm” thị trường.
Càng về cuối năm 2023, nguồn cung càng được đẩy mạnh về chất và lượng. Riêng trong quý IV/2023 các sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Một số dự án mới được đẩy mạnh truyền thông với nhiều hoạt động khuấy động thị trường, đặc biệt là các dự án thuộc chủ đầu tư Vinhomes, Khang Điền...
VARS dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung vẫn khó có thể bật tăng. Do số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.
Nút thắt về pháp lý khiến cơ quan quản lý Nhà nước thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án. Vướng mắc pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.
Đầu tư bất động sản cho thuê vẫn sinh lời
Cho thuê bất động sản năm nay được nhận định là kênh an toàn và được quan tâm nhiều. Kết quả khảo sát từ một trang thông tin bất động sản cũng chỉ ra, loại hình chung cư cho thuê vẫn có đà tăng trưởng khá tốt, mức độ quan tâm giữ ở tốp đầu.
Cụ thể, đầu tư căn hộ cho thuê đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TPHCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 - 15%.
Trong tháng 1 năm nay, hầu hết khu căn hộ, nhà trọ cho thuê đã bắt đầu có tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại, nhiều khu vực ghi nhận trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 - 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 - 5 triệu đồng, tùy vị trí và diện tích.
Trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia xét về tài chính, với tỷ suất sinh lời trung bình 4 - 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.
Cùng với đó, khi nguồn cung cho thuê tăng, áp lực cạnh tranh cũng sẽ tăng. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí phát sinh, quay vòng vốn trước khi xuống tiền.
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần lưu ý nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước, cần hiểu quy luật “thuê - cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu vất vả trong việc quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi chọn phân khúc này.
Trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Trong báo cáo thị trường mới đây, đơn vị cung cấp bất động sản Savills cho biết, giá thuê tất cả hạng căn hộ dịch vụ tại hai thành phố lớn Hà Nội, TPHCM đều tăng theo năm.
Đơn cử, tại Hà Nội, giá thuê căn hộ dịch vụ trong năm 2023 đạt 580.000 đồng/1m2/tháng, tăng 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 83%, trong đó hạng A có mức tăng trưởng lớn nhất với 4% theo quý.
Theo khảo sát, ngay từ đầu năm nay, giá thuê căn hộ tại một số quận của Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới, cao hơn khoảng 5 - 10% so với năm 2023. Tại dự án Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), giá thuê căn studio đủ đồ đã tăng từ 500.000 đến 1 triệu đồng, từ 6,5 - 7 triệu lên 7 - 8 triệu đồng/tháng. Với những căn hộ 2 ngủ, 2 vệ sinh, giá thuê tăng từ 9 - 11 triệu lên 10 - 12 triệu đồng/tháng.
Tại quận Cầu Giấy, các dự án chung cư như Mipec Rubik, The Nine, Central Field, D'Capitale, Discovery Complex... cũng tăng giá thuê căn hộ 1 - 2 triệu đồng/tháng so với mấy tháng trước. Mức tăng tương tự cũng được ghi nhận tại các dự án chung cư ở quận Ba Đình như Discovery Central, Vinhomes Metropolis...
