Đề xuất của Cục Thuế TP đang nhận được sự quan tâm lớn của xã hội.
Giá nhà cho thuê sẽ bị tăng
Ban chỉ đạo chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách Nhà nước trên địa bàn TPHCM (Ban chỉ đạo chống thất thu TPHCM) sẽ thực hiện thí điểm đối với một số chung cư tại Quận 11. Lãnh đạo Cục Thuế cho biết, nếu được chấp thuận thì trước mắt sẽ vận động cá nhân, tổ chức cho thuê nhà kê khai thuế.
Cung cấp thông tin hợp đồng cho thuê để so sánh giá cho thuê thực tế với giá kê khai nộp thuế. Trường hợp bên cho thuê nhà không kê khai hoặc không đúng giá cho thuê thực tế thì sẽ làm việc để xác định giá cho thuê và căn cứ vào mức giá này làm cơ sở tính thuế.
“Chẳng hạn, có thể căn cứ vào giá cho thuê, diện tích, vị trí… của một căn hộ có hợp đồng công chứng để xác định giá cho thuê đối với các căn hộ có diện tích, vị trí... tương đồng. Mặt khác, pháp luật còn cho phép ngành thuế ấn định giá cho thuê căn hộ, nhà ở sau khi có đầy đủ thông tin về bên cho thuê và bên thuê.
Theo đó, các cán bộ thuế sẽ phối hợp với ban quản trị chung cư, công an địa phương để xác định ai là người cho thuê và ai là người thuê căn hộ. Từ đó, thu thập thông tin từ các bên liên quan để xác định giá cho thuê thực tế”, đại diện Cục Thuế TP cho biết.
Về việc đánh thuế, những người cho thuê căn hộ hầu hết chưa đồng tình. Ông Nguyễn Thái Long là chủ căn hộ tại dự án Khu nhà ở thương mại Thuận Việt (Quận 11, TPHCM). Theo ông Long, quy định doanh thu cho thuê căn hộ mỗi năm phải hơn 100 triệu đồng mới phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế GTGT.
Vì vậy, việc cơ quan thuế đánh thuế cho thuê nhà sẽ rất khó để có căn cứ thực hiện thu, vì luật đá nhau. Chưa kể nếu có thu thuế thì tiền thu ấy chắc chắn sẽ được chủ nhà cộng thêm vào khoản cho thuê với người đi thuê, giá thuê nhà sẽ tiếp tục đẩy lên.
“Đó là chưa kể, cơ quan chức năng cũng khó có thể thu được số thuế chính xác. Bởi, đây là những hợp đồng dân sự, người thuê và người cho thuê hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau để “lách luật”, đưa giá thuê xuống thấp để “né” thuế. Ngoài ra, khi người dân dùng tiền mặt để thanh toán thì cơ quan chức năng cũng rất khó để kiểm tra, tính thuế”, ông Long nói.
Ông Lê Trọng Sinh - chuyên gia pháp lý và tư vấn chính sách thuế của Công ty dịch vụ tư vấn kế toán & thuế Tín Thành (quận Gò Vấp, TPHCM) cho biết, cơ quan thuế vẫn có thể thu thuế căn hộ kê khai không trung thực. Đó là ấn định giá cho thuê nhà ở tại hợp đồng cho thuê của một căn nhà khác, có diện tích, vị trí và nhiều đặc điểm tương đồng với căn nhà của người kê khai thiếu trung thực.
“Tuy vậy, để sắc thuế được dân ủng hộ, đồng tình thì Cục Thuế TP cần thực hiện nhiều chính sách song hành, vận động, khuyến khích và cả quy định phạt… Nếu Cục Thuế TP thực hiện tốt, nguồn thu về cho ngân sách TP sẽ là rất lớn, giúp TP có thêm nguồn thu để tái đầu tư cho hạ tầng đô thị”, ông Sinh nói.
Cần tránh sự không đồng thuận của người dân
Báo cáo của Cục Thống kê TPHCM cho thấy, năm 2020, ngành kinh doanh bất động sản của TP ghi nhận mức giảm 4,37% so với năm 2019. Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản năm 2020 của TP đạt 235.561 tỷ đồng, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong năm 2020, TP đã hút được 876,3 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản.
Theo dự đoán của các chuyên gia bất động sản, năm 2021 sự quan tâm từ các nhà đầu tư toàn cầu đối với những loại tài sản cho thuê này sẽ tăng lên đáng kể. Đối với các nhà đầu tư, những tài sản này sẽ mang đến cho họ cơ hội đa dạng hóa các lĩnh vực bất động sản và đảm bảo được các dòng thu nhập khác an toàn.
Ông Trần Thái Lương - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Lương Hưng, Quận 7 nhìn nhận: Tăng trưởng kinh tế của TP là động lực thu hút các chủ đầu tư vào phân khúc văn phòng cho thuê. Trong 5 năm qua, nguồn cung đã tăng bình quân 9%/năm. Hiện diện tích đã cho thuê tăng 7% theo năm trong khi nguồn cung tăng 12% theo năm.
Tuy nhiên, việc đánh thuế cho thuê văn phòng, căn hộ mà Cục Thuế TP đề xuất cần nghiên cứu thêm để tránh sự không đồng thuận từ người dân. Bởi theo nhiều nhà đầu tư, việc đánh thuế cần phải cộng bài toán khấu trừ chi phí lãi vay tạo lập tài sản hoặc giảm trừ chi phí bảo trì, bảo dưỡng, hoa hồng môi giới...
Luật sư Lê Bá Thường - Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, người dân cần phải xác định việc thu thuế cho thuê tài sản không phải là hoạt động mới. Bởi lẽ, việc này đã thực hiện từ nhiều năm qua và được luật hóa cụ thể tại Thông tư số 92/015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, theo luật sư Thường, Cục Thuế TP cần làm rõ khái niệm để người dân tự giác kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Theo quy định của Thông tư số 92/2015/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản là người có phát sinh doanh thu từ cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú. Trong khi đó, dịch vụ lưu trú lại không tính vào hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự...
“Khúc mắc và gây nhầm tưởng lớn nhất ở chỗ: Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định thuế cho thuê tài sản “không bao gồm dịch vụ lưu trú”. Vì thế, hầu hết người cho thuê căn hộ đều hiểu họ không thuộc đối tượng nộp thuế. Vì vậy, họ không kê khai thuế.
Bên cạnh đó, phần lớn người cho thuê xác định doanh thu cho thuê căn hộ của mình dưới 100 triệu đồng/năm nên không phải nộp thuế. Vấn đề đặt ra là cơ quan thuế cần hướng dẫn, xác định về doanh thu tính thuế trong vòng 1 năm của cá nhân cho thuê căn hộ chứ không phải là doanh thu cho thuê của một tài sản.
Nếu một cá nhân cho thuê nhiều căn hộ thì doanh thu tính thuế phải là tổng doanh thu cho thuê các căn hộ cộng lại trong một năm. Từ đó, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế của cá nhân đó” - luật sư Thường nói.
