Áp lực hạ tầng đô thị cực lớn
Theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện trên địa bàn TP có khoảng 1,92 triệu căn nhà. Trong đó, nhà ở riêng lẻ chiếm hơn 88% còn lại là căn hộ chung cư. Mật độ nhà ở trung bình trên toàn TP hiện là 913 căn/km2. Thấp nhất là tại huyện Cần Giờ với 29 căn/km2. Cao nhất là tại Quận 4 với 10.894 căn/km2. Diện tích bình quân về nhà ở của TP đạt 20,1m2/người.
Giai đoạn 2016 - 2019, TP phát triển thêm 98.000 căn nhà ở thương mại, tập trung chủ yếu ở nội thành hiện hữu và nội thành phát triển. Trong khi đó nhà ở xã hội giai đoạn 2016 - 2019 có 23 dự án hoàn thành với tổng số 12.828 căn.
Thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM cũng cho thấy từ năm 1993 - 2018, TP có hơn 770 dự án khu dân cư mới, lan tỏa khắp 24 quận, huyện với tổng diện tích 5.673ha. Nó đã thu hút hơn 2 triệu người đến sinh sống. Nội thành phát triển nhiều nhất với 492 dự án. Đứng tiếp theo là khu vực phía Đông với 352 dự án. Ít nhất là phía Bắc.
Sự tập trung các dự án khu dân cư mới, nhìn chung, khá trùng khớp so với định hướng phát triển không gian của TPHCM trong từng giai đoạn. Tuy nhiên, giai đoạn 2010 - 2017 có sự khác biệt. Việc tập trung đáng kể (về số lượng và diện tích) các dự án khu dân cư mới tại khu vực trung tâm (26,8% về số lượng và 8,1% về diện tích) là chưa phù hợp với định hướng "đa cực" được nêu tại Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025.
Sự phát triển quá nhanh về nhu cầu nhà ở của người dân TP trong khi hạ tầng kỹ thuật nhà ở nhiều khu vực chưa được cải tạo, nâng cấp tương xứng dẫn tới quá tải về hạ tầng chung. Tại các dự án như Vinhomes Central Park (khu vực Tân Cảng, Quận 1), khu phức hợp nhà phố, chung cư tại dự án Cityland Park Hills, đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp… cho thấy rõ những hệ lụy mà áp lực cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị nơi đó phải gánh chịu. Không chỉ hệ thống nước thải khu vực phải chịu áp lực nặng nề, hạ tầng giao thông cũng luôn trong tình trạng quá tải nghiêm trọng.
Áp lực hạ tầng đô thị tại TP ngày càng tăng, theo Thạc sĩ Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM đến từ 3 nguyên nhân.
Chương trình phát triển đô thị TPHCM chưa được xây dựng và ban hành. Bởi nó chính là cơ sở cho việc quản lý phát triển hệ thống các khu dân cư mới, đồng bộ với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật khung và quá trình phát triển đô thị nói chung.
Trách nhiệm các bên liên quan chưa được phân định rõ ở các bước đầu tiên trong vòng đời của một dự án dân cư mới gồm: Chấp thuận chủ trương, lựa chọn và đầu tư.
Bất cập trong công tác quản lý quy hoạch xây dựng. Như việc thẩm định và phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 các dự án chưa xem xét, đánh giá toàn diện các tác động khu dân cư mới đến hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh.
Hướng đến xây dựng TP đa trung tâm
Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM đã trình UBND TPHCM đề án "Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021 – 2030". Theo đó, có 4 giải pháp chính. Đó là tập trung chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại. Tăng tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới. Phát triển nhà ở lan tỏa theo hệ thống giao thông đô thị. Đặc biệt, phát triển hạ tầng đường hành lang ven kênh rạch, ngăn ngừa tái diễn tình trạng nhà trên và ven kênh rạch.
TP sẽ hạn chế phát triển các dự án mới đầu tư nhà ở cao tầng đến năm 2025 khu vực Quận 1, 3 nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng bảo đảm và phù hợp.
Riêng với khu vực 11 quận nội thành hiện hữu (Quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Thạnh) sẽ tập trung chỉnh trang, nâng cấp đô thị theo hướng diện đại. Hoàn thiện các dự án dở dang. Ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975. Di dời nhà trên và ven kênh rạch.
Theo TS Võ Kim Cương - nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TPHCM, chỉ khi TP phát triển theo hướng đa trung tâm mới giải quyết được vấn nạn quá tải hạ tầng và ô nhiễm. "TPHCM cần tập trung xây dựng các trung tâm ngoại vi trong quy hoạch TP đa trung tâm. Khâu thực hiện thời gian qua còn yếu nên không kích thích được người dân nội thành ra ở các khu trung tâm đô thị và các đô thị vệ tinh. Chúng ta cần giãn dân để tính toán lại chiều cao, phân bổ hợp lý hơn cho khu vực nội thành.
Tất nhiên, khu nội thành vẫn phát triển nhưng "từ tốn" hơn, nhằm giảm áp lực, giữ gìn sự phát triển bền vững. TP phải bố trí chỗ ở làm gần nhau. Khu ở phải có những dịch vụ, tiện ích kèm theo để phục vụ người dân tại chỗ" - TS Võ Kim Cương chia sẻ.
Ông Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng TPHCM cho rằng, TP cần siết việc phê duyệt dự án mới. Khi phê duyệt dự án, cơ quan quản lý Nhà nước cần yêu cầu chủ đầu tư trình đánh giá tác động về giao thông, hạ tầng đô thị nơi đó. Trong đó phải trình bày các chỉ tiêu về số dân cư, xe, bãi đỗ xe, đường lưu thông nội bộ... Các đơn vị chuyên môn sẽ thẩm định phương án căn cứ trên tình hình thực tế và trên cơ sở đó phê duyệt. Tùy vào tác động lên hạ tầng nói chung và giao thông nói riêng, đơn vị quản lý sẽ phê duyệt cho dự án đó về chiều cao, số tầng, block, diện tích xây dựng cụ thể.
