Doanh nghiệp bội tín vì… thông tư
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, tổng hợp số liệu từ 53 dự án thuộc 12 tập đoàn và doanh nghiệp cho thấy, có đến 28.324 căn nhà và căn hộ officetel, gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel đã bị chậm cấp “sổ hồng”.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là con số khảo sát, thống kê từ 53 dự án. Nếu tính hết 100 dự án đã nộp hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TPHCM đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết thì con số này sẽ còn lớn hơn rất nhiều.
Việc “tắc” trong tính tiền sử dụng đất dẫn đến hệ quả là không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mang tiếng bội tín với khách hàng. Việc “tắc sổ hồng” sẽ không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý bất an cho khách hàng mua nhà.
“Giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước là điều nhìn thấy rõ nhất, khi tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của TPHCM 5 năm vừa qua chỉ chiếm 3 - 5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (tỷ trọng này thường là 9 - 10% số thu ngân sách). Bên cạnh đó, việc “tắc” sổ hồng còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng, lại còn bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng” - ông Châu nói.
Thực tế, tại TPHCM thời gian qua rất nhiều dự án chung cư dù chủ đầu tư (đơn cử Novaland, Sơn Kim Land, An Gia, Tập đoàn Hưng Thịnh) thực hiện đầy đủ hồ sơ pháp lý, giấy phép đầu tư và xây dựng dự án nhưng vẫn mỏi mòn chờ Sở TN&MT TPHCM cấp sổ hồng cho cư dân, phải đối mặt khủng hoảng truyền thông, ảnh hưởng thương hiệu.
Theo Lê Hoàng Châu, chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất do vướng Khoản 2 Điều 6 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp thặng dư. Hiện Tập đoàn Novaland đang có 11 dự án nhà ở chung cư vướng. Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đang có 2 dự án “tắc” việc nộp tiền sử dụng đất.
Theo thông tin từ hai đơn vị trên, họ đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, từ đó được cấp “sổ hồng” cho khách hàng.
“Dự án Gateway Thảo Điền chúng tôi đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp “sổ hồng” cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng nay không được tiếp tục cấp “sổ hồng” cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại. Vì Sở TN&MT TPHCM yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối để xây dựng nhà chung cư” - ông Nguyễn Minh Sơn - Phó Chủ tịch HĐQT Sơn Kim Land cho biết.
Giải pháp nào cho “nút thắt”?
Trước những vướng mắc, sự kêu cứu từ nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, HoREA đề nghị UBND TPHCM xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà.
Về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, HoREA đề nghị tách ra xử lý riêng. Một số biện pháp bảo đảm như các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại thì chưa cấp “sổ hồng”. Sẽ cấp sau khi đã có kết luận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền hoặc có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.
HoREA kiến nghị TPHCM cần chỉ đạo xây dựng hoàn thiện “Quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất” của Sở TN&MT và Sở Tài chính. Nhất là công tác điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án…
HoREA cũng cho rằng, TP cần xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… đối với các dự án nhà chung cư đã được TP “Quyết định phê duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Bởi lẽ, Hội đồng Thẩm định giá đất TP đã xem xét thẩm định, nên không dẫn đến phát sinh thêm các khoản thu ngân sách Nhà nước.
Ông Nguyễn Minh Sơn - Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Sơn Kim Land cho rằng để tháo gỡ vấn đề này, TPHCM cần sớm phải tháo gỡ được những vướng mắc trong vấn đề đất công xen cài trong dự án. Mặt khác, sớm xây dựng thông tư, hướng dẫn tháo gỡ điểm nghẽn trong việc nộp tiền sử dụng đất để doanh nghiệp không phải chờ đợi lâu như hiện nay.
“Dự án Gateway Thảo Điền của chúng tôi năm 2016 đã được nghiệm thu, hoàn thành công trình xây dựng. Nhưng từ năm 2018 đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng dù chúng tôi đã có hàng loạt văn bản gửi Sở TN&MT TPHCM. Vì vậy, rất mong cơ quan chức năng nghiên cứu các giải pháp tháp gỡ, ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân”, ông Sơn yêu cầu.
Ông Trần Văn Thạch - Phó Giám đốc Sở TN&MT nhìn nhận công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho các dự án trên địa bàn TPHCM thời gian qua bị tắc nghẽn khá dài. Trong đó, vướng mắc chủ yếu là do chưa có bộ quy tắc về tiêu chí và phương án thẩm định giá đất.
Tuy nhiên, những vướng mắc phổ biến của các dự án nhà ở trong quá trình cấp sổ hồng không chỉ ách tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất, mà còn nằm ở nghĩa vụ bổ sung hoặc là vướng đất công xen cài, vướng tài sản có nguồn gốc công sản...
