Mở bán khi chưa “giải chấp” ngân hàng
Việc các chủ đầu tư dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách nhưng quyền sở hữu đất đã cầm cắm tại các ngân hàng là chuyện không mới. Nhiều chủ đầu tư vì kẹt dòng tiền đã cầm cố các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, khiến cho các tranh chấp pháp lý giữa cư dân và chủ đầu tư nảy sinh vì không thể cấp sổ hồng cho khách mua.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, một dự án chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Nếu nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng.
Ngoài ra, dự án phải được ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà để khi xảy ra “bất trắc”, ngân hàng phải thay mặt chủ đầu tư đứng ra bồi thường cho người mua nhà. Tuy vậy, hiện vẫn có nhiều chủ đầu tư bất chấp các quy định để thực hiện huy động vốn từ khách hàng. Để giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, Sở Xây dựng TPHCM đã và đang siết chặt các thủ tục, điều kiện pháp lý để triển khai mở bán các dự án trên địa bàn.
Đơn cử, ngày 15/9, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Huỳnh Thanh Khiết đã có văn bản về việc bán nhà hình thành trong tương lai đối với 619 căn hộ chung cư thuộc dự án Khu nhà ở và Trung tâm thương mại - văn phòng tại phường An Phú (TP Thủ Đức) do Công ty TNHH Parkland 53 làm chủ đầu tư
Sở Xây dựng TP yêu cầu Công ty TNHH Parkland phải thay đổi nội dung đăng ký và rút bớt tài sản thế chấp (đã thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) khu đất cho ngân hàng), trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua, bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật trước khi mở bán.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, căn cứ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các pháp lý liên quan đến dự án, thì 619 căn hộ nói trên đủ điều kiện được bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên do chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng lại nên Sở yêu cầu “giải chấp”.
Tương tự, ngày 17/9 vừa qua, Sở Xây dựng TP cũng đã có văn bản về việc bán nhà hình thành trong tương lai đối với 1.074 căn hộ chung cư khối A, B thuộc dự án Khu nhà ở và Trung tâm thương mại - dịch vụ tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (dự án Westgate Bình Chánh) do Công ty TNHH Western City (30 Nguyễn Thị Diệu, Quận 3) làm chủ đầu tư.
Sở Xây dựng TP xác nhận 1.074 căn hộ tại Block A & B tại dự án đủ điều kiện ở bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do chủ đầu tư đã thế chấp QSDĐ tại dự án cho ngân hàng nên Sở yêu cầu chủ đầu tư phải thay đổi nội dung đăng ký và rút bớt tài sản thế chấp tại ngân hàng trước khi mở bán.
Việc Sở Xây dựng TP đề nghị các dự án trên hoàn thiện các điều kiện cần và đủ trước khi mở bán ra thị trường là nhằm hạn chế những rủi ro tiềm ẩn cho khách hàng, cũng như sự bảo đảm tính pháp lý của các dự án sau nhiều sai phạm, thiếu sót trong việc thẩm định, cấp phép cho các dự án bán nhà ở trong tương lai mà Thanh tra TPHCM chỉ ra trong tháng 7/2021.
Cần minh bạch thông tin để tránh rủi ro
Để hạn chế những rủi ro, thiệt hại về phía khách hàng khi chủ đầu tư mất khả năng thanh khoản, UBND TPHCM vừa qua đã có văn bản báo cáo, kiến nghị Thủ tướng về những bất cập trong giao dịch bất động sản đang làm phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc…
Trong đó, nổi bật là quy định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tương lai có quyền thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tương lai cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Quy định này khiến nhiều dự án bị chủ đầu tư thế chấp đến 2 lần (thế chấp QSDĐ và chính căn hộ tại dự án).
Nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, UBND TP đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, phối hợp Ngân hàng Nhà nước cập nhật việc thế chấp dự án, tình hình bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trên cổng thông tin dịch vụ quốc gia để người mua nhà có thể dễ dàng truy xuất.
Anh Trần Điền Quân - quê Bình Thuận có ý định mua căn hộ tại dự án Westgate Bình Chánh. Tuy nhiên, anh hoàn toàn mù tịt về tính pháp lý dự án khi không thể kiểm tra ở các cổng thông tin từ Bộ Xây dựng, ngân hàng hay Cổng thông tin dịch vụ quốc gia...
Vì vậy, khi nhờ bạn bè kiểm tra tính pháp lý từ nhiều nguồn về dự án, anh mới biết dự án bị Sở Xây dựng TP yêu cầu giải chấp, rút bớt tài sản thế chấp nên hơi bất ngờ.
“Tôi không rành về các thủ tục đầu tư và xây dựng. Điều tôi quan tâm là dự án được Sở Xây dựng TP có cho phép xây dựng và mở bán hay không? Dự án có bị vướng mắc thủ tục pháp lý hay cầm cố gì ở ngân hàng hay không?
Vì vậy, việc nghe dự án đã thế chấp QSDĐ tại ngân hàng cũng hơi lo vì lỡ sau này không thể có sổ hồng khi chủ đầu tư không đảm bảo nghĩa vụ tài chính với ngân hàng. Tôi nghĩ, người dân như tôi rất cần được tiếp cận công khai với các thông tin của dự án để tránh rủi ro”, anh Quân cho biết.
Theo ông Đoàn Bá Thường - Đoàn luật sư TPHCM, chuyên gia tư vấn bất động sản, theo Luật Kinh doanh bất động sản, trước khi bán “nhà ở trên giấy”, chủ đầu tư dự án nhà ở phải có văn bản gửi Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua…
Trường hợp Sở Xây dựng thông báo dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà lại đem thế chấp, thì việc bán, cho thuê mua nhà ở tại dự án này (sau khi thế chấp) chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện. Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định.
“Để bảo đảm an toàn cho khách hàng thì trách nhiệm của Sở Xây dựng là phải công khai tính pháp lý chi tiết từng dự án trên địa bàn. Dự án nào đang thế chấp ngân hàng, chưa đủ điều kiện mở bán thì phải thông tin đầy đủ để người dân có nhu cầu tránh rơi vào rủi ro”, ông Thường nói.
