Chuyển Condotel thành nhà ở: Vì sao Bộ Công an phản đối?

Đề nghị thanh tra các dự án Condotel

Bộ Công an vừa có báo gửi Thủ tướng Chính phủ về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (Condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel).

Trong đó, Bộ Công an chỉ rõ hoạt động đầu tư, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng các loại hình bất động sản trên diễn ra dưới nhiều hình thức phức. Pháp luật liên quan đến loại hình này chưa đầy đủ, tồn tại nhiều bất cập, gây khó khăn cho công tác quản lý. Nó tiềm ẩn rủi ro cho người mua và nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Bộ Công an nêu thực trạng tại một số địa phương như Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu. Hai địa phương này đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, dần hợp thức hóa Condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở. Nó gây áp lực hạ tầng kỹ thuật và xã hội, làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh, trật tự.

Trước thực trạng trên, Bộ Công an đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản. Sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, việc chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản và hoàn thiện các quy định quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp.

Bộ Công an cũng cho biết, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng dẫn tới nhiều trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện, gây rủi ro cho người mua. Bởi vậy, Bộ Công an đề nghị thanh tra các địa phương phát triển nhiều loại hình bất động sản trên.

Đề nghị không chuyển Condotel thành chung cư

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) ủng hộ kiến nghị của Bộ Công an. Ông cho rằng, việc chuyển Condotel thành chung cư, nhà để ở sẽ phá vỡ quy hoạch, gây áp lực hạ tầng từ dân cư.

Theo ông Châu, Condotel vốn là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng. Nó được xây dựng trên đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không phải để ở. Đất trong khu vực quy hoạch phát triển du lịch nghỉ dưỡng chỉ có quyền sử dụng phổ biến 50 năm, tối đa 70 năm. Việc tuân thủ mục đích sử dụng đất đã được hoạch định giúp duy trì trạng thái bền vững và cân bằng cho quy hoạch địa phương.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng, dự án Cocobay được chính quyền Đà Nẵng xem xét chuyển đổi từ loại hình Condotel thành căn hộ chung cư đã mở ra tiền lệ phá vỡ tính bền vững cần có của quy hoạch. Việc chuyển đổi cũng làm giảm giá trị của quần thể bất động sản du lịch. Bởi các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn và hút khách nhờ được quản lý, vận hành theo quy chuẩn rất cao của ngành dịch vụ khách sạn. Bởi vậy, Condotel cần được khai thác đúng với các tiêu chuẩn và chức năng trong quần thể du lịch nghỉ dưỡng.

Ông Châu cũng chỉ rõ, khi là Condotel, không phát sinh đơn vị ở. Bởi nó chỉ là bất động sản lưu trú được vận hành theo tiêu chuẩn phòng 1/2 giường. Tuy nhiên, khi chuyển sang căn hộ chung cư, sẽ không thể quản lý số người ở. Từ việc gia tăng mật độ sử dụng, kéo theo khả năng điều tiết giao thông, cấp thoát nước, cung ứng điện và hạ tầng xã hội đi kèm cũng bị quá tải.

Chuyển Condotel thành nhà chung cư sẽ khiến nguồn thu ngân sách từ khai thác ngành công nghiệp không khói bị sụt giảm, thậm chí mất hẳn. Condotel được quản lý vận hành theo mô hình kinh doanh có nộp thuế, đóng phí sẽ hoàn toàn khác với khi chuyển sang chung cư. Chính quyền địa phương sẽ mất đi nguồn thu từ du lịch nghỉ dưỡng mang lại. Từ đó địa phương không đủ nguồn lực phát triển ngành du lịch theo đúng chiến lược quốc gia.

Quy trách nhiệm quản lý, vận hành Condotel

Ông Châu nhấn mạnh, việc Condotel kinh doanh khó khăn xin chuyển thành căn hộ chung cư sẽ tạo tiền lệ xấu trục lợi chính sách. Nếu mô hình Condotel được phát triển bài bản sẽ không xảy ra tình trạng cứu thua cho doanh nghiệp như ở Đà Nẵng.

Lý giải thêm về điều này, Chủ tịch HoREA bày tỏ, không nên dùng ngân sách, chính sách để giải cứu một bộ phận cá biệt. Ông nói: "Lấy tiền thuế của dân ra gánh vác cho doanh nghiệp kinh doanh là không hợp lý...".

Về trách nhiệm trong vận hành Condotel, theo ông Châu, trong Luật Du lịch, hiện có 8 loại hình cơ sở lưu trú du lịch. Trong đó, có 2 loại hình cơ sở lưu trú liên quan đến Condotel là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch. "Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch là bộ chủ quản về khai thác vận hành, quản lý các khu du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi vậy, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch phải có trách nhiệm đưa ra cơ chế quản lý vận hành Condotel...", ông Châu nhấn mạnh.