Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (MCK: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính quý IV/2022. Đáng chú ý, đây là thời điểm mà cổ phiếu của Phát Đạt bị bán tháo trên sàn chứng khoán, trải qua chuỗi 28 phiên giảm giá liên tiếp, trong đó có tới 15 phiên giảm sàn.
Tính đến ngày 31/12/2022, tổng cộng vay nợ của Phát Đạt tăng hơn 1.000 tỷ đồng năm 2022.
Trong đó, nếu tính riêng trái phiếu, tổng vay trái phiếu của Phát Đạt là 2.510 tỷ đồng, với hơn 2.200 tỷ đồng là ngắn hạn. Các khoản trái phiếu này được đảm bảo bằng gần 153 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông công ty. Hiện nay, cổ đông lớn nhất của Phát Đạt là Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt, sở hữu 288,5 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 42,95%.
Tồn kho của Phát Đạt thời điểm cuối năm là 12.131 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án bất động sản như The EverRich 2 (3.600 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (2.000 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.340 tỷ đồng), Phước Hải (1.519 tỷ đồng)...
Ngoài ra, báo cáo tài chính cũng cho thấy, Phát Đạt lỗ ròng gần 267 tỷ đồng trong quý IV/2022, trong khi cùng kỳ lãi khủng 754 tỷ đồng. Đây là mức lỗ nặng nhất từ trước đến nay của tập đoàn này.
Mặc dù lỗ nặng 267 tỷ đồng, phải thu ngắn hạn và tồn kho khủng, song Phát Đạt mới đây đã có các thông báo gửi các trái chủ, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và Công ty Cổ phần Chứng khoán Thành Công về các đợt mua lại trái phiếu trước hạn.
Theo đó, Phát Đạt đã thanh toán trước hạn 5 lô trái phiếu với tổng giá trị gần 900 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này gồm: lần 1/2021, lần 3/2021, lần 6/2021, lần 7/2021 và lần 1/2022.
Được biết, các lô trái phiếu trên ban đầu được đảm bảo bởi cổ phiếu PDR của bên liên quan, chủ yếu của ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch Phát Đạt.
Trước đó, ngày 6/12, Phát Đạt đã hoàn tất việc tất toán khoản vay trị giá hơn 746 tỷ đồng cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietin Bank).
Tính từ đầu tháng 10 đến nay, Phát Đạt đã tất toán tổng cộng hơn 1.300 tỷ các khoản vay và mua lại trái phiếu trước hạn. Đáng chú ý, trong ngày 25/11, Phát Đạt đã tất toán lô trái phiếu PDRH2123009, có tổng mệnh giá 150 tỷ đồng. Đây là lô trái phiếu phát hành ngày 16/12/2021 và có kỳ hạn là 2 năm.
Trong giai đoạn cuối tháng 11 đến đầu tháng 12/2022, giá cổ phiếu PDR giảm mạnh, Chủ tịch Phát Đạt liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu (hơn 10 triệu cổ phiếu PDR). Đồng thời, Phát Đạt đã bổ sung thêm tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu này bằng quyền sở hữu và khai thác tài sản thuộc dự án Chung cư 239 Cách Mạng Tháng Tám (phường 4, quận 3, TP.HCM).
 |
Mặc dù thua lỗ, phải thu ngắn hạn và tồn kho khủng, song bất động sản Phát Đạt vẫn chi gần 900 tỷ đồng mua lại trái phiếu trước hạn. |
Thống kê đến ngày 30/9/2022, Phát Đạt đã phát hành hơn 2.800 tỷ đồng trái phiếu, được đảm bảo hoàn toàn với hơn 126 triệu cổ phiếu PDR. Chỉ riêng trong năm 2021, doanh nghiệp này thực hiện liên tục 10 đợt phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao, khoảng 12-13%/năm.
Loạt doanh nghiệp xử lý trái phiếu trước hạn
Trước đó, trong tháng 12/2022, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đã “chạy đua” để mua lại trước hạn một phần hoặc toàn bộ các lô trái phiếu đáo hạn vào năm 2023.
Theo đó, lần lượt các tập đoàn địa ốc như: Novaland, Hưng Thịnh Land, Phát Đạt, CenGroup… đã công bố mua lại chính các lô trái phiếu vừa phát hành trong quý III/2022 với giá trị mua lại từ vài chục tỷ đồng đến vài trăm tỷ đồng.
Cụ thể, từ ngày 24/11, Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land (MCK: HTL) đã bắt đầu mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu đã phát hành vào ngày 28/12/2021 (đáo hạn ngày 28/12/2023). Dự kiến trong 30 ngày, Hưng Thịnh Land sẽ hoàn thành mua lại các lô trái phiếu có giá trị 400 tỷ đồng này.
Gần đây nhất, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (MCK: NVL) đã công bố thông tin về kết quả mua lại trái phiếu doanh nghiệp NVLH2122015 trước hạn, với tổng mệnh giá phát hành 1.000 tỉ đồng. Đây là lô trái phiếu có kỳ hạn 12 tháng, ngày phát hành 24.12.2021, ngày đáo hạn 24.12.2022, ngày thực hiện việc mua lại trước hạn là 2.12.2022. Trước đó, Novaland đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn, với tổng giá trị hơn 1.150 tỉ đồng.
Công ty Cổ phần TNHH Nam Land đang lên kế hoạch mua lại trước hạn toàn bộ 4 triệu trái phiếu được phát hành ngày 13/7/2021, đáo hạn ngày 13/7/2024 với tổng giá trị phát hành 900 tỷ đồng. Thời gian dự kiến mua lại không muộn hơn ngày 30/6/2023.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (MCK: AGG) mua lại 240,5 tỷ đồng của lô trái phiếu 300 tỷ đồng được phát hành cuối năm 2021, kỳ hạn 12 tháng. Trước đó, từ tháng 6 đến tháng 9, An Gia cũng đã hoàn tất mua lại toàn bộ lô trái phiếu 600 tỷ đồng, kỳ hạn 35 tháng, phát hành vào tháng 6/2021.
Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (MCK: HBC) đã mua lại 124 tỷ đồng của lô trái phiếu phát hành cuối tháng 12/2021. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 5 năm, mệnh giá phát hành 1 tỷ đồng/trái phiếu và tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng.
Kể từ tháng 5 đến tháng 8/2022, Công ty Cổ phần Tập đoàn Apec Group (Apec Group) đã thực hiện tới 29 đợt mua lại trước hạn các trái phiếu với tổng trị giá vào khoảng hơn 230 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại, doanh nghiệp dồn lực để mua lại các lô trái phiếu trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn về thanh khoản và vốn vay sẽ “kiệt sức” không còn khả năng triển khai xây dựng dự án để giao nhà cho khách hàng.
Do vậy, ông kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 65 theo hướng quy định chặt chẽ để đảm bảo nâng cao năng lực của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn đánh giá tín nhiệm, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu.
