Mới đây, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức Hội thảo “Lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)”.
Đóng góp cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), nhiều chuyên gia kiến nghị không quy định chấm dứt quyền sở hữu khi thông báo phá dỡ nhà chung cư và góp ý một số điều của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Trong trường hợp chung cư được phá đi xây lại, vẫn cần thiết phải quy định xác lập quyền sở hữu đất cho người dân. Điều này nhằm bảo đảm sự phù hợp với Hiến pháp 2013, pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai và để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội.
Theo đó, Điều 25, Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã không còn sử dụng các khái niệm như "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" hoặc "gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư" như trong các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây.
Tuy nhiên, Dự thảo lại thay thế bằng các quy định về "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" hoặc "UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý" hoặc "xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu".
Vì vậy, Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) cần phải được tiếp tục xem xét thận trọng các quy định này để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Đồng thời, đáp ứng đúng nhu cầu, tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân mong muốn được "sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài".
Bên cạnh đó, các đại biểu cũng đề xuất xây dựng lại Điều 25 và 26 với nội dung phù hợp như chỉ nên quy định "xác lập quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài" hoặc "quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn" và quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
Hiện nay, cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.
Do đó, nếu Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư và quy định xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa theo định hướng quy định tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.
 |
Chuyên gia kiến nghị không quy định chấm dứt quyền sở hữu khi thông báo phá dỡ nhà chung cư. |
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Ủy viên Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cho rằng, không nên thêm quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư để bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành.
Cụ thể, việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP. "Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần", luật sư Hậu bày tỏ quan điểm.
Theo luật sư Hậu, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng. Tuy nhiên, cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp.
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM nhận định, mục đích của việc sở hữu có thời hạn là để chủ động phá dỡ chung cư để xây mới.
Để đạt được mục đích này, thì có thể lựa chọn giải pháp thay thế khác, tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng, đơn cử như niên hạn sử dụng nhà chung cư.
Trong thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM vẫn gặp nhiều khó khăn. Cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, trong đó có khoảng 600 nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, cần phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng số lượng nhà chung cư đã được phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại thì rất thấp.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Do đó, các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư ngay cả khi không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng.
