Bán “cắt lỗ” chốn “an cư”

Khảo sát trên các sàn giao dịch bất động sản trực tuyến, nhiều chung cư mini hiện được rao bán ồ ạt ở cả các quận trung tâm và khu vực vùng ven Hà Nội.

Có không ít chủ căn hộ chung cư mini cũng đăng bài bán với giá được cho là “cắt lỗ”. Các căn hộ chung cư mini từ hơn 35m2 đến gần 70m2 đang được chào bán “cắt lỗ” chỉ còn 500 - 800 triệu đồng/căn.

Anh Trần Anh Tuấn (Đống Đa, Hà Nội) môi giới chuyên bán nhà riêng lẻ, nhà mặt phố tại Hà Nội cho biết, thời gian qua, xu hướng xây chung cư mini rồi rao bán, cho thuê nở rộ, lợi nhuận của sản phẩm này tốt. Với mỗi căn chung cư mini diện tích 40 - 70m2 có giá bán khoảng 700 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng, tùy vị trí.

Mỗi tòa chung cư mini có khoảng 20 - 30 phòng, doanh thu cho thuê mỗi tháng 3 - 6 triệu đồng/căn, dòng tiền cho thuê từ 100 - 120 triệu đồng. Còn bán đứt, chủ đầu tư có thể thu về 16 - 25 tỉ đồng/tòa, tùy diện tích, số phòng, vị trí, trang thiết bị…

“Chính vì lợi nhuận lớn, dòng tiền ổn định nên vài năm qua, nhiều người xây sẵn chung cư mini để bán, cho thuê. Một số khác rao bán đất và quảng cáo là phù hợp để xây chung cư mini. Tuy nhiên, sau khi xảy ra vụ cháy chung cư mini ở Khương Hạ, quận Thanh Xuân, giá rao bán chung cư mini giảm nhiều”, anh Tuấn chia sẻ.

Chị Thanh Lê (phường Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội) sở hữu căn hộ mini diện tích 45m2 nằm trong con ngõ trên đường Xã Đàn, quận Đống Đa quyết định bán “cắt lỗ” với giá 765 triệu đồng, tức khoảng 17,8 triệu đồng/m2; kèm theo đó là nội thất cơ bản như bếp, tủ lạnh, điều hòa...

Theo chị Lê, thời điểm mua căn hộ vào 6 năm trước chị phải bỏ ra gần 1 tỉ đồng để sở hữu trong khi chưa có nội thất.

Trường hợp khác, anh Quách Mạnh Cường (phường Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cũng đang rao bán căn chung cư mini có diện tích 56m2 và chấp nhận cắt lỗ ở giá 800 triệu đồng.

“Tôi mua căn chung cư mini diện tích 56m2 với giá hơn 1 tỉ đồng cách đây gần 10 năm. Toà nhà cao 8 tầng không có thang thoát nạn bên ngoài và cũng không có thiết bị phòng, chữa cháy đúng quy định.

Sau vụ hoả hoạn tại chung cư quận Thanh Xuân, 2 vợ chồng tôi quyết định bán căn nhà. Do không có sổ đỏ nên dù đã hạ giá xuống còn 800 triệu đồng cũng chưa có người hỏi mua”, anh Cường nói.

Nhiều căn hộ chung cư mini đang được rao bán.

Nhà đầu tư tạm gác cơ hội

Đang hoàn thiện toà chung cư mini 6 tầng, diện tích sàn 80m2, anh Trần Ngọc Minh (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ: “Diện tích đất 80m2 tôi xây 12 phòng để cho thuê. Toà nhà đã xây xong phần thô và đang hoàn thiện. Tuy nhiên, giờ không chịu nổi lãi vay ngân hàng nên tôi quyết định bán cắt lỗ 500 triệu đồng so với đầu năm 2023. Chung cư mini hiện nay rất có thể bị siết chặt vấn đề quản lý nên tìm người mua phân khúc này hiện tương đối khó khăn”.

Còn anh Hoàng Đức (Đống Đa, Hà Nội) mua cả tòa chung cư mini để kinh doanh cho thuê, nhưng vội bán sau khi vận hành được vài tháng vì lo lắng về vấn đề quản lý cháy nổ. Theo anh Đức, anh mua cả tòa chung cư mini đã được xây dựng sẵn ở khu vực Cầu Giấy với giá 20 tỉ đồng.

“Tòa chung cư có khoảng 20 căn hộ và đang cho khách thuê. Song, sau khi vận hành cho thuê được khoảng nửa năm tôi quyết định bán vì lo ngại rủi ro cháy nổ có thể xảy ra sẽ phải chịu trách nhiệm. Rất may thời điểm bán, người dân vẫn còn nhu cầu lớn về phân khúc này nên tôi cũng có chút lãi”, anh Đức chia sẻ.

Theo các chuyên gia bất động sản, để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ chung cư mini đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Sau vụ hỏa hoạn xảy ra ở tòa chung cư mini 9 tầng tại Thanh Xuân (Hà Nội) khiến 56 người tử nạn, phân khúc này có thể sẽ phải chịu ảnh hưởng nặng nề bởi sự vào cuộc mạnh tay của cơ quan chức năng trong việc siết lại điều kiện hoạt động.

Ông Nguyễn Thành Vinh, Giám đốc Công ty bất động sản Vinh Quang nhìn nhận, sau vụ cháy, việc mua bán chung cư mini đang gặp nhiều khó khăn. Lý do, xu hướng người bán nhiều, nhưng chưa chắc đã có người mua dù là bán “cắt lỗ”.

Theo ông Vinh, với trên dưới 1 tỉ đồng, người mua nhà khó có thể sở hữu được căn hộ tại dự án chung cư thương mại ở Hà Nội hay kể cả tập thể cũ. Việc giá chung cư thương mại tăng mạnh khi thị trường thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền khiến chung cư mini vẫn “sống khoẻ” trong những năm vừa qua.

“Tuy nhiên, thời gian tới, thị trường chung cư mini sẽ bị siết hơn. Vì vậy, trong ngắn và trung hạn, phân khúc này sẽ tiếp tục gặp thêm nhiều khó khăn, áp lực, đòi hỏi các nhà đầu tư cân nhắc, tính toán kỹ trước khi xuống tiền. Đây không còn là phân khúc hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Đối với người mua, ngoài vấn đề về pháp lý, vay vốn, chất lượng căn hộ tại chung cư mini cũng không đảm bảo về PCCC là những rào cản khiến nhiều người cân nhắc khi mua chung cư mini thời gian tới”, ông Nguyễn Thành Vinh thông tin.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khuyến cáo người dân trước khi quyết định mua chung cư mini cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý như: Có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan công an thẩm định và cấp phép.

Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua chung cư mini phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình.