Việc Hà Nội quy định tăng diện tích tách thửa lên 50m2 sẽ tốt cho quy hoạch của thành phố, nhưng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà trong thời điểm hiện tại.
50m2 đất mới có sở hữu riêng
UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 61 quy định các nội dung quan trọng liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố. Quyết định có hiệu lực từ ngày 7/10/2024. Một trong những điểm đáng chú ý của quyết định là điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa, hợp thửa đất.
Về tách thửa đất ở, tại các phường, thị trấn, diện tích nằm ngoài đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng, thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên.
Với các xã vùng đồng bằng, diện tích sau tách thửa tối thiểu là 80m2, các xã vùng trung du 100m2, còn các xã miền núi tối thiểu 150m2.
Với đất phi nông nghiệp, quy định áp dụng cho các thửa đất không thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, đất thương mại dịch vụ phải có chiều rộng giáp đường giao thông từ 10m trở lên, diện tích tối thiểu 400m2. Với các loại đất phi nông nghiệp khác, thửa đất phải có chiều rộng trên 20m, diện tích tối thiểu 1.000m2.
Tại các xã, đất thương mại dịch vụ phải có diện tích không dưới 800m2 và đất phi nông nghiệp khác không dưới 2.000m2.
Quyết định cũng quy định rõ về việc công nhận quyền sử dụng đất ở đối với các thửa đất được hình thành trước và sau các thời điểm quan trọng.
Đối với thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980, diện tích công nhận đất ở sẽ bằng 5 lần hạn mức giao đất ở tối đa nhưng không vượt quá diện tích thực tế. Đối với thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, hạn mức công nhận sẽ khác nhau tùy thuộc vị trí địa lý của thửa đất. Ví dụ, các quận có hạn mức 120m2, còn các xã miền núi là 500m2.
Một điểm đáng chú ý của quyết định này là các tiêu chí, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất dưới 2ha đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất sang mục đích khác.
Để thực hiện chuyển đổi, người sử dụng đất cần có phương án trồng rừng thay thế hoặc hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền trồng rừng theo quy định về lâm nghiệp; đồng thời, phải có phương án sử dụng tầng đất mặt phù hợp với pháp luật về trồng trọt.
Áp lực gia tăng với người mua nhà
Ngay sau khi Quyết định số 61 được ban hành, nhiều ý kiến cho rằng, việc Hà Nội tăng diện tích tách thửa sẽ tốt cho quy hoạch của thành phố nhưng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, nhất là khi giá đang tăng mạnh.
Ông Trần Đức Cường (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cho rằng, với quyết định này, một mảnh đất tại các quận trung tâm phải có diện tích tối thiểu 100m2 mới có thể tách thửa. Các quận như Ba Đình, Hoàn Kiếm… thì có khi cả phường chỉ còn được vài mảnh đủ điều kiện.
“Hà Nội vốn dĩ mật độ dân cư đã rất đông, trong khi giá đất ngày càng tăng cao. Tôi và nhiều người vẫn cho rằng, con số diện tích tối thiểu tại các quận trung tâm là 30m2 vẫn hợp lý hơn.
Với quy định diện tích này, người dân sẽ thuận lợi hơn trong việc chia tách đất đai để chuyển nhượng. Nhà tôi hiện có diện tích 70m2, xây đã lâu và đã cũ. Tôi có 2 cậu con trai và có ý định sẽ chia đôi cho mỗi con một nửa đất, tách sổ, của ai người đấy đứng tên, nhưng giờ sẽ không thể thực hiện được điều này nữa. Chưa kể, với quy định chiều rộng tiếp giáp đường đi là từ 4m trở lên thì nhà tôi cũng không thể tách được”, ông Cường cho biết.
Đồng quan điểm, anh Vũ Hải Quỳnh (quận Ba Đình, Hà Nội) đánh giá, với việc tăng diện tích tách thửa, nhiều người sẽ không thể mua được nhà Hà Nội.
Theo anh Quỳnh, với căn nhà 30m2 có giá từ 150 - 200 triệu đồng/m2 tại những quận trung tâm người mua cần 4,5 tỷ đồng. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 50m2, cũng với giá đó, người dân cần có 7,5 - 8 tỷ đồng mới mua được.
“4,5 tỷ đồng đã là số tiền lớn đối với nhiều người, giờ tăng lên 7,5 tỷ đồng thì chắc chắn cơ hội mua nhà của nhiều người sẽ khép lại. Tôi thực sự bất ngờ với quy định mới này, nhất là trong thời điểm giá nhà tăng cao, người dân ngày càng khó để mua nhà”, anh Quỳnh chia sẻ.
Xét ở góc độ quy hoạch, ông Trần Đình Bảy, Giám đốc Công ty bất động sản CT ủng hộ với quy định tách thửa mới vì sẽ hạn chế được những căn nhà có diện tích quá nhỏ làm xấu hình ảnh đô thị và ảnh hưởng tới khả năng phòng cháy chữa cháy.
Tuy nhiên, quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân, tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu cần khảo sát kỹ ý kiến người dân, nhất là nhóm ở khu vực các phường, thị trấn bởi những khu vực này nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, theo quy định cũ, diện tích tách thửa ở nội đô là 30m2, hiện nay những mảnh đất nào đủ điều kiện đều đã tách thửa hết. Do đó, quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa mới được áp dụng sẽ không tác động tới giá thành và thị trường quá nhiều.
Dù thế, theo ông, việc tăng diện tích tách thửa cũng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của một số người hạn chế hơn.
Ví dụ, trước kia có rất nhiều căn nhà xây sẵn khoảng 30m2, nhiều người dễ tiếp cận hơn. Khi tăng diện tích tách thửa thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao; thành phố cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội trước khi áp dụng quy định mới để người dân có thể tiếp cận nhà ở.
Theo ông, quy định mới sẽ giúp Hà Nội kiểm soát chất lượng đô thị tốt hơn, sẽ không tạo ra những căn nhà, thửa đất có diện tích quá nhỏ, manh mún làm mất mỹ quan đô thị.
Luật sư Trần Hậu, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng đồng ý với quy định theo hướng siết chặt điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa. Điều này sẽ giúp phát triển bền vững đô thị, nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
