Được hỏi mua căn hộ chung cư với mức giá cao, nhưng khi đồng ý bán thì người mua “lặn mất tăm” là câu chuyện đang diễn ra tại thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội. Để làm rõ vấn đề này, cuối tháng 10 vừa qua, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đã tổ chức buổi họp báo với chủ đề: “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.
“Sốt” giá?
Thời gian gần đây, dư luận xôn xao thông tin liên quan đến việc một số cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có hành vi đẩy giá gây nhiễu loạn thị trường.
Trao đổi với Báo Giáo dục và Thời đại, anh Tô Tiến N. (chủ căn chung cư tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, hiện có 1 căn chung cư với diện tích 40m2, rao bán với mức giá mong muốn ban đầu là 2,6 tỷ đồng. Ngay sau khi rao bán, nhiều môi giới đã liên lạc cho anh N. và trả giá 3,2 tỷ đồng.
“Tôi ngay lập tức đồng ý vì mức giá đó cao hơn kỳ vọng ban đầu mà tôi đưa ra. Môi giới cũng hẹn sẽ đưa khách tới xem nhà và đặt cọc luôn vì khách đang có nhu cầu mua ngay. Sau hơn một tuần, tôi vẫn không thấy người này liên lạc lại, gọi thì họ cũng không bắt máy. Trong khoảng thời gian chờ đợi, tôi đã từ chối các khách khác tới xem nhà vì đã lỡ đồng ý với môi giới này rồi”, anh Tô Tiến N. cho biết.
Tương tự, bà Nguyễn Kim Q. (chủ căn chung cư tại quận Tây Hồ, Hà Nội) chia sẻ, liên tục nhận được điện thoại của các môi giới BĐS hỏi về nhu cầu có muốn bán căn chung cư hay không.
“Do vẫn đang ở cùng cả gia đình tại đây nên tôi đã nhiều lần từ chối. Song họ vẫn gọi điện chào mời liên tục, nói rằng chung cư hiện nay đang rất khan hàng, cung không đủ cầu. Vì vậy giá tăng cao, căn của tôi hiện giá lên tới 6,5 tỷ đồng.
Căn chung cư này tôi mua cũng lâu rồi, thời điểm mua chỉ gần 4 tỷ đồng. Vì vậy, tôi nghĩ rằng nếu giá ‘hời’ như vậy thì có thể cân nhắc bán. Môi giới cũng khẳng định sẽ có khách đặt cọc ngay, song cả tháng cũng chẳng thấy ai liên lạc lại. Khi tôi gọi thì họ cũng nói chung chung là đang thỏa thuận với khách”, bà Kim Q. chia sẻ.
Thực hư ra sao?
Để làm rõ vấn đề này, chiều 31/10 tại Hà Nội, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã tổ chức họp báo với chủ đề “Thực hư chuyện môi giới BĐS đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường”.
Tại buổi họp báo, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) khẳng định, môi giới BĐS không phải là nguyên nhân chính khiến BĐS bị đẩy giá trong thời gian qua.
Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định). Trong đó, có các quy định tương đối chặt chẽ đối với hoạt động môi giới BĐS.
Theo đó, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Điều này đồng nghĩa với việc, muốn hành nghề môi giới BĐS, các cá nhân phải trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng. Được kiểm chứng bởi “chứng chỉ hành nghề” thông qua các kỳ thi sát hạch.
Như vậy, giống như các ngành nghề khác như: Bác sĩ, giáo viên, luật sư… môi giới BĐS cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để có thể hành nghề một cách nghiêm túc, chuyên nghiệp.
Ngoài ra, để đảm bảo việc kiểm soát hoạt động của các cá nhân làm nghề, luật mới cũng quy định, không cho phép việc các cá nhân hành nghề tự do, mà phải gắn với một doanh nghiệp nhất định. Quy định này giúp việc theo dõi, quản lý, kiểm tra và giám sát hoạt động của các cá nhân môi giới BĐS được chặt chẽ và sát sao hơn.
Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, luật cũng quy định rất chặt chẽ, yêu cầu phải: Có quy chế hoạt động; có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu; có ít nhất 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề; trước khi hoạt động kinh doanh môi giới BĐS, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để đăng tải thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
Theo ông Đính, luật cũng quy định rất rõ về các biện pháp xử phạt đối với các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệch, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng/nhà đầu tư… Quyền quyết định giá bán BĐS là quyền của chủ đầu tư, nhà phát triển BĐS. Môi giới BĐS không được phép tham gia. Họ chỉ là người tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng/nhà đầu tư.
Môi giới là nghề “sống dựa vào hoa hồng”. Giá bán BĐS càng cao, môi giới BĐS càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới BĐS chính là người mong muốn giá bán BĐS được xác định ở mức phù hợp nhất. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp, nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại.
VARS cho rằng, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những “tay đầu cơ”, có tài chính. Họ quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Khi nhận thấy cơ hội, họ “liều lĩnh chốt deal”, găm hàng, tìm “mồi ngon” để sang tên với mục đích hưởng chênh lệch.
Những đối tượng này hoàn toàn khác với môi giới BĐS, bởi môi giới BĐS làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay, không đủ để điểm mặt, đặt tên, chưa đủ khả năng làm loạn thị trường.
Đồng tình với quan điểm của Chủ tịch VARS, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội khẳng định, nghề môi giới BĐS là một nghề vô cùng quan trọng. Việc siết chặt các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là cần thiết và phù hợp.
Để đảm bảo hoạt động quản lý môi giới đạt hiệu quả, môi giới cần tham gia tổ chức xã hội nghề nghiệp. Tổ chức xã hội nghề nghiệp cho các nhà môi giới cần được hoạt động độc lập, có tư cách pháp nhân. Không chỉ là cơ quan quản lý, đào tạo, tổ chức xã hội nghề nghiệp của các nhà môi giới, còn là cơ quan đại diện cho tiếng nói chung của các cá nhân, tập thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản.
