Đây là nội dung có tại Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi chính thức có hiệu lực từ năm 2025.
Mặt trái của nghề môi giới
Môi giới là một nghề quan trọng trong lĩnh vực BĐS, được coi là cánh tay nối dài để chủ đầu tư kết nối với khách hàng. Lực lượng môi giới BĐS hiện có khoảng 200.000 người tham gia. Mỗi năm lực lượng này kết nối cung cầu thành công lên tới trăm nghìn sản phẩm BĐS, với giá trị sản lượng ước đạt khoảng nửa triệu tỷ đồng.
Tuy vậy, vẫn còn tồn tại không ít những mặt trái của các đơn vị hoặc người môi giới độc lập gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh chung của nghề môi giới địa ốc.
Cụ thể, bên cạnh những môi giới làm ăn chân chính vẫn có những môi giới có tâm lý làm ăn “chộp giật” gây lũng đoạn thị trường, thậm chí xuất hiện tình trạng lừa đảo để trục lợi. Vụ lừa đảo của Công ty Lộc Phúc tại Đồng Nai (đã bị cơ quan bảo vệ pháp luật xử lý) là một ví dụ điển hình. Nhằm dụ dỗ để các nhà đầu tư tin tưởng “xuống tiền”, doanh nghiệp trên đã tuyển một lượng lớn nhân sự đóng vai làm môi giới BĐS, hướng dẫn họ vào các trang mạng xã hội lấy hình ảnh những căn nhà đẹp, đăng lên trang điện tử của công ty và nhiều nền tảng khác để giới thiệu, lấy lòng tin.
Sau khi đã tìm được “con mồi” là những người có nhu cầu mua nhà ở, những người này bắt đầu thực hiện chiêu trò. Chúng hẹn gặp những khách hàng này tại một địa điểm, đưa họ lên xe và đưa về một địa điểm “ma” hoàn toàn không liên quan tới nơi giới thiệu dự án ban đầu. Lúc này, trên xe được bố trí sẵn những “diễn viên quần chúng” được thuê giả làm “cò mồi” nhằm lôi kéo, dụ dỗ khách hàng cùng tham gia.
Rất nhiều khách hàng đã bị thao túng với những lời tư vấn quá êm tai và các chiêu bài “chim mồi”. Chúng đánh vào tâm lý khách hàng như có khách chốt cọc liên tục, khách mua gần hết lô đẹp, chiết khấu giảm giá chỉ trong ngày duy nhất, rút thăm trúng thưởng… Đặc biệt, những khách hàng sẵn tiền nhưng kiến thức còn non, không thể chọn lọc được thông tin tiếp nhận là đối tượng “tiềm năng” cho những kẻ lừa đảo.
Đây chỉ là một trong số những sự việc đáng tiếc đã xảy ra của ngành địa ốc. Trên thực tế đã có nhiều vụ việc kéo dài từ năm này sang năm khác, với phương thức kinh doanh BĐS “ma” như đa cấp với rất nhiều nạn nhân, con số những người bị lừa lên đến cả ngàn người.
Một phần nguyên nhân đến từ sự thiếu hiểu biết của người dân, một phần do thị trường và pháp luật đang thiếu cơ chế ràng buộc đối với các đối tượng trung gian tư vấn, cung cấp thông tin sản phẩm, dự án BĐS.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc nước ta chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng, một chế tài đủ mạnh để quản lý hoạt động của môi giới BĐS cũng như bảo vệ lợi ích của người hành nghề. Chính những điều này cũng góp phần đẩy các nhân viên môi giới vào vòng xoáy cạnh tranh khốc liệt, làm ăn chộp giật, không có mục tiêu và định hướng phát triển lâu dài và bền vững, gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến lĩnh vực BĐS.
Hết “cửa” làm càn
Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề nhưng không cần phải qua đào tạo bài bản. Đây được xem là bất cập rất lớn, là nguyên nhân môi giới BĐS nước ta có đến 90% không có kiến thức căn bản của người làm nghề. Đặc biệt là ý thức trách nhiệm với xã hội, cộng đồng và thị trường của môi giới BĐS là rất thấp.
Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện nay chỉ có khoảng 40.000 người có chứng chỉ môi giới BĐS và được đào tạo bài bản, trong khi thực tế có khoảng 200.000 người đang hành nghề. Vậy nên, nhìn vào lực lượng môi giới BĐS, tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn chất lượng kém, thiếu tính chuyên nghiệp và thiếu ý thức tuân thủ pháp luật. Thêm vào đó, môi giới ở Việt Nam hoạt động ở đâu, kinh doanh như thế nào rất hiếm khi chủ động báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước nên rất dễ tạo điều kiện để họ lừa dối, thậm chí lừa đảo khách hàng.
Nắm bắt được thực trạng trên, nhằm bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch, pháp luật đã có những ràng buộc về vai trò, trách nhiệm của môi giới BĐS trong việc tư vấn, cung cấp thông tin.
Cụ thể, từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực. Hiện nay đã có quy định khá chi tiết về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Điều 61 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định và phải đáp ứng loạt điều kiện. Cụ thể, phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới BĐS; có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS.
Đồng thời, Điều 61 luật này cũng quy định, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS.
Ngoài ra, trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, doanh nghiệp phải gửi thông tin đến cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh, nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của luật.
