Mặc dù, việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội (NƠXH) trong thời hạn 5 năm đầu bị nghiêm cấm, nhưng hiện nay, do nhu cầu lớn nên nhiều người vẫn tìm cách lách luật để thực hiện các giao dịch mua đi bán lại. Việc làm này tiềm ẩn nhiều nguy cơ người mua nhà ở rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

Lách luật để giao dịch NƠXH

NƠXH là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước hoặc được quản lý bởi Nhà nước, được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho công chức, viên chức, công nhân, người thu nhập thấp... đang khó khăn về nhà ở. Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua NƠXH rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà.

Theo quy định, đối tượng đã được xét duyệt thuê hoặc mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà.

Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mà có nhu cầu bán nhà ở loại này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NƠXH đó, hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NƠXH.

Quy định là rất rõ, chặt chẽ, nhưng tình trạng mua bán, chuyển nhượng NƠXH trái luật vẫn tràn lan xuất hiện tại các dự án đã được hoàn thiện trên các trang mạng mua, bán nhà đất.

Nguyên nhân được chỉ ra do chênh lệch lớn giữa khoản tiền mua vào và bán ra tại các dự án NƠXH. Đặc biệt là trong thời điểm khi giá căn hộ nhà chung cư tại nhiều địa phương liên tục tăng.

Đáng nói hơn, tình trạng rao bán NƠXH tại các dự án mới được bàn giao diễn ra công khai trên mạng xã hội. Giá bán của những căn hộ này thời điểm mua vào và bán ra đã chênh nhau cả trăm triệu đồng/căn hộ.

Cụ thể, theo khảo sát, căn hộ NƠXH có diện tích 57,3 m2 tại dự án NT Home (phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) thời điểm mua vào có giá hơn 1,1 tỉ đồng, thời điểm hiện tại được rao bán lên mức giá 1,6 tỉ - 1,7 tỉ đồng. Căn hộ có diện tích lớn hơn là 63,5 m2 thời điểm mua vào là hơn 1,3 tỉ đồng, nhưng đến thời điểm hiện tại được rao bán lên mức hơn 2 tỉ đồng.

Trong vai người có nhu cầu mua lại một căn hộ NƠXH thuộc dự án trên, phóng viên đã liên hệ với chủ một căn hộ có diện tích thông thủy 57,3 m2. Chủ căn hộ này cho biết, sở dĩ có mức giá chênh lệch như vậy bởi các căn hộ tại dự án đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).

Mức giá chênh lệch rất lớn là vậy nhưng người bán cho biết, nếu mua bán thời điểm hiện tại, bên bán và bên mua chỉ có thể giao dịch qua hình thức “Hợp đồng ủy quyền” (HĐUQ) do chưa đủ thời gian để thực hiện chuyển đổi sổ hồng theo quy định.

“Nếu anh mua căn hộ, 2 bên sẽ làm một HĐUQ. Khi đủ thời gian 5 năm (nghĩa là sau hơn 3 năm nữa) sẽ tiến hành các thủ tục chuyển đổi sổ hồng”, người bán cho biết.

Khi được thắc mắc về những rủi ro pháp lý liên quan đến HĐUQ, người bán cho biết trong nội dung hợp đồng sẽ có điều khoản thỏa thuận là nếu chủ nhân trong thời gian chưa chuyển đổi được sổ hồng, gặp vấn đề liên quan đến tính mạng thì những người thừa kế tiếp sau sẽ có trách nhiệm thực hiện tiếp hợp đồng với bên mua.

Sau khi đạt được thỏa thuận, HĐUQ sẽ được đem đến các văn phòng công chứng để xác định tính hợp pháp. “Nói một cách khác, quyền lợi của bên mua sẽ luôn được đảm bảo cho đến thời điểm được chuyển đổi sổ hồng theo quy định”, người này nhấn mạnh.

Dễ… “đứt tay”

Giao dịch mua bán các căn hộ xã hội thuộc dự án NT Home diễn ra công khai trên mạng.

Luật sư Nguyễn Thu Hằng (Đoàn Luật sư tỉnh Thái Bình) nhấn mạnh đến việc mua bán NƠXH thực hiện theo HĐUQ tiềm ẩn những rủi ro đối với những người mua nhà.

Luật sư Hằng phân tích, theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì HĐUQ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

“Như vậy, HĐUQ chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng HĐUQ là không đủ cơ sở pháp lý”, bà Hằng cho biết.

Bà Hằng cũng thông tin thêm, theo quy định tại Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì HĐUQ chấm dứt và khi đó, người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong HĐUQ. Đồng thời, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt HĐUQ và chỉ cần thông báo trước cho người mua trong một thời gian nhất định.

Điều này có nghĩa, người mua NƠXH thông qua bản HĐUQ sẽ không thể tự làm các thủ tục sang nhượng hay làm sổ hồng khi người ủy quyền tử vong, thậm chí đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền mua nhà vì vi phạm pháp luật về NƠXH.

Bên cạnh đó, bà Hằng cũng cho biết thêm, nếu người mua NƠXH bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán NƠXH thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Với lý do này, người mua NƠXH thông qua hình thức HĐUQ không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần.

“Thực tế, bên bán và bên mua có thể nắm rõ dự án NƠXH chưa được phép giao dịch do chưa đủ thời gian nên họ mới đi tìm hướng giải quyết qua ký kết các HĐUQ.

Với hợp đồng mua bán như trên, người mua được xác định đang “cầm dao đằng lưỡi” và rất có thể sẽ bị đứt tay trong trường hợp phát sinh sự cố không mong muốn trong thời gian chờ giao dịch hợp pháp có hiệu lực”, bà Hằng cho biết.