Ngày 25/12, Văn phòng Chủ tịch nước họp báo công bố Lệnh của Chủ tịch nước công bố 7 luật được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10 vừa qua, trong đó có Luật Nhà ở.
Theo đánh giá của cộng đồng doanh nghiệp và các chuyên gia, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, tính từ khi Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 được ban hành.
Những quy định phù hợp với thực tiễn, đồng bộ với hệ thống pháp luật của Luật được kỳ vọng sẽ thúc đẩy quá trình thực hiện chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp và người nghèo.
Một trong những chính sách được đánh giá cao, giúp khắc phục các hạn chế trong công tác quản lý, đáp ứng nhu cầu thực tế hiện nay, đó là quy định về “phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê” - còn gọi là “nhà chung cư mini”.
Theo đó, Luật xác định rõ hơn về chung cư mini – đó là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ 2 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên.
Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở; phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Đặc biệt, các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Luật cũng quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, thanh tra của UBND các cấp.
Những quy định nêu trên vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, vừa bảo đảm an toàn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của cư dân, vừa tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương.
Tuy nhiên, việc cấp sổ hồng cho chung cư mini cũng sẽ đặt ra những thách thức trong quản lý. Ví dụ, phần diện tích đất dùng để xây dựng chung cư mini đã được cấp sổ đỏ hoặc sổ hồng; nếu từng căn hộ tiếp tục được cấp sổ hồng thì sẽ nảy sinh phức tạp trong việc chia tách từ một sổ cho nhiều người và phức tạp trong việc đồng sở hữu.
Bên cạnh đó, xu hướng bùng nổ chung cư mini khó xảy ra, bởi các dự án càng có nhiều điều kiện khắt khe để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán thì chủ đầu tư sẽ càng mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng khiến nguồn cung khó bật tăng.
Vậy nhưng, cũng không thể loại trừ việc các nhà đầu cơ gom đất, xây nhà, sau đó chia nhỏ diện tích, làm sổ đỏ rồi bán ra để hưởng chênh lệch. Việc này có thể làm méo mó thị trường chung cư mini như đã và đang xảy ra với nhiều loại hình bất động sản hiện tại.
Và trong trường hợp chung cư mini phát triển mạnh nhờ được cấp sổ hồng thì kéo theo đó là nhiều vấn đề xã hội khác như: Dân số tăng, áp lực hạ tầng (điện, nước, bệnh viện, trường học...) càng lớn hơn.
Những vấn đề này cho thấy quản lý chung cư mini trên thực tế vẫn là một bài toán nan giải trong tương lai!
