Những khó khăn về nguồn vốn, thu hút nhà đầu tư cùng tham gia được dự báo sẽ tiếp tục là “bài toán khó” đối với TPHCM trong giai đoạn mới 2021 – 2025.
Mới đạt 10% kế hoạch 5 năm
Di dời nhà ở trên và ven kênh, rạch là 1 trong 5 kế hoạch chỉnh trang phát triển đô thị, thuộc 7 chương trình đột phá của TPHCM giai đoạn 2016 - 2020. Đến nay, đã gần hết năm 2020, hàng nghìn hộ dân sống tại nơi đây vẫn đang thấp thỏm mong chờ ngày được di dời ở giai đoạn tiếp theo.
Ông Nguyễn Thanh Trung, nhà ở hẻm 1076, đường Phạm Thế Hiển, Quận 8 cho biết việc phường, quận và bên bồi thường giải phóng mặt bằng đến thông báo phương án đền bù, di dời đã được thực hiện từ lâu và rất nhiều lần. Tuy nhiên, cứ sau mỗi lần làm việc, đàm phán là lại “mất tăm” không thấy phản hồi.
Theo kế hoạch di dời (giai đoạn 2016 - 2020), TP chia làm ba nhóm triển khai di dời nhà ven kênh, chỉnh trang đô thị. Trong đó, nhóm một sẽ sử dụng vốn ngân sách thực hiện tại những rạch nhỏ, không có giá trị thương mại, không thu hút được đầu tư. Nhóm này gồm 52 dự án với khoảng 14.400 căn; kinh phí bồi thường, tái định cư gần 22.400 tỉ đồng.
Nhóm hai được thực hiện bằng nguồn vốn doanh nghiệp, tập trung tại ba tuyến kênh, di dời khoảng 1.800 căn, kinh phí dự kiến hơn 2.700 tỉ đồng. Riêng nhóm ba thực hiện theo hình thức đối tác công tư (PPP) với 6 dự án tại quận Bình Thạnh, 8 và 7 - di dời hơn 6.200 căn, kinh phí khoảng 19.000 tỉ đồng. Theo đó, nhà đầu tư được mời gọi tham gia chỉnh trang đô thị, sau đó được khai thác quỹ đất dọc tuyến kênh hoặc dự án khác để thu hồi vốn.
Nguồn vốn để thực hiện chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2015 - 2020, theo ước tính của Sở Kế hoạch Đầu tư, TP cần khoảng 25.700 tỉ đồng với phần lớn từ nguồn xã hội hóa.
Theo kế hoạch, giai đoạn 2016 - 2020 TP cơ bản hoàn tất di dời hơn 20.000 căn nhà trên và ven kênh, rạch, tổ chức lại cuộc sống dân cư tốt hơn, gắn với chỉnh trang đô thị dọc 2 bên bờ kênh, rạch bằng việc thực hiện 65 dự án, trong đó có 59 dự án sử dụng ngân sách. Tuy nhiên, mục tiêu này được điều chỉnh, phân kỳ lại kế hoạch, phấn đấu đến 2020 hoàn thành di dời 10.000 căn, đến 2021 là 6.646 căn, số còn lại hoàn thành trước năm 2025.
Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy giai đoạn 1998 - 2018, TP ghi đậm dấu ấn khi đã xóa được 36.000 nhà ven kênh rạch. Nhưng từ năm 2016 - 2020, TP chỉ mới xóa được hơn 2.400 căn/tổng số hơn 21.000 căn.
Các quận tồn tại nhà ven kênh rạch nhiều nhất là Quận 8 với hơn 9.800 căn, tập trung chủ yếu ở bờ Bắc và Nam kênh Đôi, quận Bình Thạnh cũng còn hơn 1.800 căn tại rạch Xuyên Tâm và Văn Thánh. Quận 7 có hơn 1.700 căn tập trung tại ao Song Tân...
Đâu là giải pháp tháo gỡ?
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trở ngại lớn nhất hiện nay trong công tác di dời nhà ven, trên kênh rạch là việc đền bù, giải tỏa và tái định cư. Tiếp đó là chính sách ưu đãi và thu hút nhà đầu tư tham gia vào công tác chỉnh trang đô thị của TP vẫn chưa hấp dẫn.
Đơn cử, tại khu vực phía Nam kênh Đôi (Quận 8) nhu cầu di dời hơn 8.000 căn nhà, thời gian đầu một số nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án nhưng lần lượt rút lui. Nguyên nhân, theo quy định hiện hành nhà đầu tư phải lo quỹ nhà tái định cư trước mới tiến hành đền bù giải tỏa.
Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nhìn nhận dù đã có nhiều văn bản ủy quyền cho các quận, huyện chủ động thực hiện công tác di dời nhưng vẫn chậm vì khó khăn trong công tác bồi thường.
“Trình tự thủ tục đối với dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách phức tạp, kéo dài nhiều giai đoạn, dẫn tới 42/59 dự án sử dụng ngân sách dừng lại ở các bước chuẩn bị đầu tư, chỉ có 17/59 dự án được phê duyệt dự án bồi thường để thực hiện tiếp theo nhằm chi trả bồi thường.
Việc di dời bằng vốn xã hội hóa gặp nhiều khó khăn về thủ tục giấy tờ. Đặc biệt hình thức hợp tác công - tư hiện vẫn còn trục trặc là những nguyên nhân khiến công tác chỉnh trang đô thị, di dời nhà ven kênh rạch chưa đạt hiệu quả như mong muốn” - ông Khiết nói.
Về việc kêu gọi xã hội hóa nguồn lực bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án nhà ở ven sông không thu hút được nhà đầu tư, theo TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế, là xuất phát từ việc phối hợp thiếu đồng bộ giữa các sở ngành, chính quyền quận, huyện trong việc xác định ranh thực địa thực hiện dự án, vấn đề trượt giá, điều chỉnh ranh giới, tổng mức đầu tư, không kịp ghi kế hoạch vốn đầu tư công hàng năm, áp giá bồi thường…
Khó khăn kế tiếp là TPHCM không có nhiều quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), nhất là những khu đất có vị trí đắc địa, do đó khai thác quỹ đất tại chỗ trong quá trình thực hiện dự án vẫn là giải pháp được tính đến.
Trong khi pháp luật về dự án BT thay đổi, nhất là Luật Đầu tư theo phương thức PPP vừa được ban hành (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) quy định không triển khai dự án BT mới, chỉ thực hiện các dự án dở dang, chuyển tiếp.
Ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng, để giải bài toán hiện nay ở giai đoạn 2021 - 2025, TP cần phải có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân.
Theo đó, TP phải xây dựng cơ chế mở để nhà đầu tư căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân, nên nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.
“Để thu hút nguồn lực xã hội hóa, chính quyền cần tăng cường ưu đãi thêm cho doanh nghiệp. Chẳng hạn Nhà nước giải phóng mặt bằng và doanh nghiệp được ứng trước phần vốn hoặc hỗ trợ về mặt lãi suất.
Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đang muốn “nhảy” vào để phát triển dự án nhưng các chính sách di dời và tái định cư còn chưa tạo thuận lợi cho họ nên khó thuyết phục” - ông Châu nói.
