Sự chênh lệch quá lớn trong việc phát triển nhà ở tại TP giữa các phân khúc đang khiến giới chuyên gia quan ngại sẽ nảy sinh hiện tượng “dội hàng”.
Phân khúc cao cấp có dấu hiệu “dội hàng”
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có báo cáo về thị trường bất động sản của TP năm 2020. Điểm đáng lưu ý trong báo cáo này là thị trường tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Thống kê của HOREA cho thấy, cả năm 2020, phân khúc nhà ở bình dân (giá bán dưới 20 triệu đồng/m2) chỉ có 163 căn nhà. Chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp có tỉ lệ khoảng 70% (5.339 căn) chiếm thế áp đảo. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% (9.585 căn) tổng số nhà ở.
Thực tế này, theo HoREA đang làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình - thấp. Đó là cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đáng quan ngại là dấu hiệu thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỉ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỉ lệ rất cao, trên dưới 60% đang dần hiện hữu.
“Đây là chỉ dấu cho thấy rõ độ “vênh” trong cung cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản. Thị trường đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững. Xu hướng phát triển này trái ngược với mục tiêu phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 tại TPHCM cũng như của Bộ Xây dựng” - ông Hoàng Trung Quân chuyên gia bất động sản nhận định.
Bộ Xây dựng cũng đã nhìn thấy các bất cập hiện nay giống như HoREA đã báo cáo. Do đó, tháng 12 vừa qua, Bộ này đã có báo cáo Chính phủ về giải pháp hỗ trợ nhà ở giá thấp có diện tích nhỏ hơn 70m2 với giá bán 15 triệu đồng/m2. Đây là cách mà Bộ Xây dựng cho rằng khả dĩ để khắc phục tình trạng phân khúc nhà ở xã hội đang vắng bóng dần ở các TP lớn.
Tất nhiên, với mức giá kiến nghị gây sốc như trên so với giá trị thực tế của thị trường TPHCM thì ngoài việc xây dựng nhiều chính sách hỗ trợ, thu hút DN nghiệp tham gia cùng, Bộ Xây dựng cũng cần rà soát, bổ sung các quy hoạch, tạo điều kiện cấp phép các dự án; bố trí đủ quỹ đất, tăng cường đầu tư hạ tầng ngoài hàng rào dự án…
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn tại TPHCM cho biết trên trang web của doanh nghiệp, hơn 66% lượng người tìm kiếm căn hộ phân khúc bình dân, giá bán dưới 30 triệu/m2. Tuy nhiên, năm 2020 số lượng nguồn cung dự án phân khúc bình dân ra thị trường lại rất ít, mà chủ yếu là phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở của một bộ phận người có thu nhập trung bình chưa được đáp ứng, mà chủ yếu là phục vụ nhu cầu đầu tư.
Giá nhà vẫn tăng nóng bất chấp Covid-19
Báo cáo của HoREA cũng cho thấy năm 2020, TPHCM đã phát triển được 8,87 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở lên 190,73 triệu m2. Trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây với diện tích 5,19 triệu m2 sàn, chiếm tỉ lệ 58,52% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới. Phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm tỉ lệ 41,48% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới, với 52 dự án nhà ở có diện tích 3,68 triệu m2 sàn.
Bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m2/người, tuy đạt mục tiêu đề ra, nhưng còn thấp hơn rất nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước, 24 m2/người. Trong năm 2020, Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án so với năm 2019). Về sản lượng nhà ở, thị trường ghi nhận 16.895 căn được huy động vốn, giảm 30,4% so với năm 2019.
Điều đó dẫn đến giá nhà tại TP trong thời gian qua không ngừng tăng cao. Đơn cử như giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP hay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có mức chào bán khoảng 5.000 - 7.500 USD/m2, tại khu vực Quận 9, lõi trung tâm TP Thủ Đức có mức chào bán 2.400 - 4.000 USD/m2 tùy theo vị trí và quy mô của dự án, mức giá này so với thời điểm năm 2019 tăng hơn 7%.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, mức giá nhà ở phân khúc trung và sơ cấp luôn tăng trong thời gian qua là do thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỉ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70 - 80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.
“Trong năm 2020, số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tập trung nhiều nhất tại quận 2, quận 9 (18 dự án), các quận huyện như quận 1, quận 4, quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn… chỉ có từ 1 - 2 dự án được chào bán. 12 quận, huyện không có dự án nào được phê duyệt khởi công và được phép huy động vốn. Chính sự khan hiếm nguồn cung, nhất là ở phân khúc sơ và trung cấp đã dẫn đến mức giá căn hộ tại TPHCM vẫn tăng dù bị ảnh hưởng của dịch Covid-19” - ông Châu nói.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn tại TPHCM nhận định sắp tới, các khu vực lân cận TPHCM như Đồng Nai, Bình Dương sẽ phát triển nhà ở phân khúc trung cấp. Với mức tăng giá như hiện tại thì thị trường Bình Dương đang dần tiệm cận với mức giá sản phẩm ở khu vực vùng ven TPHCM.
“Như vậy, số lượng nhà ở giá thấp phù hợp với người có thu nhập trung bình sẽ ngày càng ít đi. Do đó, những người có nhu cầu ở thực có thể nghĩ đến khu vực khác ngoài TPHCM” - ông Tuấn nói.
Để kéo giảm giá nhà xuống và tránh để hiện tượng lệnh cung lớn như hiện nay tiếp tục, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng Chính phủ và Bộ Xây dựng cần gấp rút thực hiện kế hoạch và chiến lược kéo giảm giá nhà xuống bằng việc thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ trong tương lai.
“Thực tế, giải pháp xây dựng căn hộ dưới 70m2 và giá 15 triệu đồng/m2 mà Bộ Xây dựng đang trình Chính phủ đều hướng tới tạo ra những sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu, khả năng thu nhập thấp của người lao động tại các đô thị. Tuy nhiên, để giảm được giá nhà ở, theo ông Lê Hoàng Châu, một mình Bộ Xây dựng không thể làm được mà cần phải có sự vào cuộc từ Trung ương, Chính phủ, nhất là từ các địa phương” - ông Châu nói.
