Trên đây nhận định của ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại Hội thảo “Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, phân khúc nào phù hợp”.
Thiếu trầm trọng phân khúc nhà giá rẻ
Theo ông Khởi, Việt Nam đang trong giai đoạn có nhiều chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản cần phải thay đổi. Vì vậy, để góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở tăng cao cho người dân đặc biệt tại các đô thị lớn, Nhà nước cần thiết phải phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực.
Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước giai đoạn 10 năm trước đây có khoảng 5.000 dự án bất động sản trong đó có 500 dự án nhà ở xã hội, bình quân diện tích bình quân đầu người ngày càng tăng lên. Từ 2009 – 2019 tăng từ 16,7 m2/người lên 23,5 m2/người. Sự mất cân đối trong quan hệ cung – cầu bất động sản thể hiện ở nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70 - 100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.
Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm từ 20% - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể nhưng nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70% - 80% thị trường. Trong khi đó, công tác rà soát, điều chỉnh chuyển đổi cơ cấu các dự án bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường lại chưa được các địa phương quan tâm thực hiện.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, 2 thành phố lớn Hà Nội và TPHCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác nên việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Vì vậy, việc ban hành các giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư khu vực đô thị là rất cần thiết.
Hiện 2 TP lớn là Hà Nội và TPHCM có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000m2 đang bị chậm tiến độ quy hoạch tạm dừng thi công. Nhà nước thì chưa có cơ chế để ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
“Hiện các địa phương thu được hàng mấy chục nghìn tỉ đồng từ quỹ đất nhưng không dành sự quan tâm tái đầu tư lại nhà ở xã hội. Tiền thuế thu được từ các dự án thương mại giá cao lại về nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích hoạt động phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Đơn cử là đề nghị các địa phương khi rà soát, xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ chỉ tiêu phát triển nhà ở thương mại giá thấp cũng như xác định cụ thể danh mục các dự án nhà ở thương mại giá thấp” - ông Khởi nói.
Tháo gỡ bằng cách nào?
Để tháo gỡ sự thiếu hụt của phân khúc trên, giai đoạn 2021 - 2025, nhiều chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản sẽ được Bộ Xây dựng điều chỉnh, thay đổi. Hiện Bộ Xây dựng đang thực hiện nghiên cứu và đề xuất trình Chính phủ chính sách về việc tập trung nhiệm vụ trọng tâm là phát triển nhà ở thương mại nhà giá rẻ và cải tạo chung cư cũ.
Song song đó là xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu đồng/m2 đối với các TP trực thuộc Trung ương, không quá 20 triệu đồng/m2 đối với các địa phương còn lại. Giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Cùng với đó là cơ chế ưu đãi về đất đai. Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo…
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận: Hai năm trở lại đây thị trường nhà ở tại các đô thị đã xuất hiện tình trạng lệnh pha cung - cầu, số lượng dự án được phê duyệt đầu tư hạn chế. Từ đó, tạo nên sự khan hiếm nguồn cung cho thị trường. Tại TPHCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m2) gần như đã “biến mất” còn tại Hà Nội tỉ trọng của phân khúc này cũng chỉ chiếm 10%. Vì vậy, đại bộ phận người dân có thu nhập thấp đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.
Để giải quyết bài toán trên, chuyên gia tài chính Võ Trí Thành đề xuất Nhà nước có chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho việc phát triển nhà ở giá rẻ như cho vay với lãi suất thấp, phát triển nhà ở cho thuê cũng như có chiến lược phát triển nhà ở xã hội dài hạn.
“Nhu cầu mua nhà của người dân luôn ở mức rất cao, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng nổi, nhất là trong tình trạng các dự án không thể đáp ứng toàn bộ các bộ luật chồng chéo phức tạp như hiện nay. Vì vậy, cá nhân tôi nghĩ chúng ta phải nghĩ đến phương án cần thành lập cơ quan nhà ở quốc gia để điều phối tất cả các vấn đề liên quan thị trường, để điều tiết thị trường nhà ở và thị trường bất động sản vì hiện nay, một cơ quan chưa giải quyết hết được” - ông Thành nói.
Dưới góc độ nhà quản lý, ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết: Để giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá thấp, cân bằng lại thị trường nhà ở trung, cao cấp và bình dân thời gian tới TPHCM sẽ chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại.
Song song đó là các chính sách khuyến khích bằng cơ chế nhằm thúc đẩy nhiều thành phần kinh tế cùng tham gia xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở về giá cả, vị trí, diện tích… đảm bảo số lượng nhà ở để đáp ứng dân số tăng nhanh.
