Khóc ròng vì tắc dòng vốn
Năm 2020 ghi nhận là một năm thiếu vắng các dự án bất động sản mới mở bán tại TPHCM. Tuy nhiên, khó khăn ấy vẫn tiếp tục đeo bám thị trường và DN kinh doanh bất động sản suốt nửa năm 2021 vì tình hình dịch bệnh.
Thống kê của batdongsan.com.vn cho thấy, tại TPHCM, phân khúc nhà phố mặt tiền cho thuê đang trong tình trạng “xuống dốc” nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Nếu như tháng 4/2021, nhu cầu thuê nhà riêng, nhà mặt phố giảm 11 - 18%, thì tháng 5/2021 tiếp tục ghi nhận mức giảm 20%.
Ứng biến với khó khăn, nhiều chủ nhà phố phải chấp nhận giảm 20 - 40%, thậm chí 50% giá thuê, nhằm giữ được hợp đồng thuê, song vẫn không thoát khỏi tình trạng mặt bằng để trống do vắng khách.
Ngay cả các con phố sầm uất trước đây tại Quận 1 như: Đồng Khởi, Nguyễn Trãi, Nguyễn Thị Minh Khai, Trần Hưng Đạo… tỉ lệ lấp đầy cho thuê mặt bằng đều giảm.
Tương tự, phân khúc căn hộ trong tháng 5 vừa qua cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung lẫn số lượng dự án mới với khoảng 374 căn, bằng 14% so với tháng trước (2.698 căn).
Nhu cầu tìm mua căn hộ hiện giảm gần 25%, lượng tiêu thụ đạt khoảng 31% trên nguồn cung mới với khoảng 115 giao dịch thành công, chỉ bằng 5% so với lượng tiêu thụ ở tháng trước (2.115 căn).
Khó khăn bủa vây nên không có gì là khó hiểu khi chỉ trong 4 tháng đầu năm 2021 có tới 842 DN bất động sản phải tạm dừng hoạt động, tăng hơn 35,2% và có 345 DN bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2020.
Theo ông Nguyễn Thái Long - Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Tư vấn thiết kế - đầu tư Thái Long, Quận 9: Trong bối cảnh khan hiếm dự án mở bán, ảnh hưởng của dịch Covid-19 nặng nề thì thị trường bất động sản TP chỉ trông chờ vào phân khúc dẫn dắt thị trường là các dự án đất nền ven đô.
Tuy vậy, các kế hoạch mở bán hàng loạt dự án của các DN buộc phải dừng lại vì dịch, cộng thêm mức độ quan tâm của nhà đầu tư sụt giảm (giảm 19% so với tháng 4) khiến cho dòng vốn kinh doanh xoay vòng của các DN gần như kẹt cứng.
“Sản phẩm có mà không bán được. Trong khi dòng vốn kinh doanh vốn dĩ eo hẹp, nay lại thêm cạn kiệt vì DN buộc phải gồng gánh, duy trì trong bối cảnh thị trường ảm đạm khiến nhiều DN đối mặt muôn vàn khó khăn.
Với DN có tiềm lực tài chính thì còn có thể trụ vững, còn với DN vốn không đủ mạnh (phần nhiều), dòng tiền xoay chuyển chủ yếu thông qua kênh huy động thì gần như chịu trận và phá sản” - ông Long nói.
Lợi nhuận không đủ trả lãi vay
Cục Thuế TPHCM vừa công bố danh sách nợ thuế đợt 2/2021 với tổng số nợ hơn 3.700 tỷ đồng. Đáng chú ý sự xuất hiện của hàng loạt “đại gia” bất động sản liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp như Thuduc House, Đức Khải…
Nhóm đứng đầu danh sách nợ thuế đợt này là các doanh nghiệp bất động sản gồm: Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House, mã CK: TDH) với khoản nợ 465 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đức Khải nợ 462 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Sài Gòn nợ 532 tỷ đồng…
Kế đến là một loạt DN có hoạt động liên quan đến bất động sản như: Công ty TNHH Dịch vụ thương mại - Sản xuất - Xây dựng Đông Mê Kông nợ 70 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Kỹ thuật xây dựng và vật liệu xây dựng nợ 70,6 tỷ đồng; Công ty TNHH Đầu tư Metro Star nợ 50,3 tỷ đồng…
Việc hàng loạt DN kinh doanh bất động sản nợ thuế hàng trăm tỷ đồng cho thấy sự ảnh hưởng của dịch Covid-19 đến hoạt động và cân đối dòng tiền của DN lớn đến mức nào.
Một báo cáo của Fiin Ratings chỉ ra rằng, chỉ số lãi vay của các DN bất động sản phát hành trái phiếu trong năm 2020 giảm về mức 0,7 lần. Khi lợi nhuận tạo ra không đủ trả lãi vay, hệ số nợ vay ròng/thu nhập trước lãi vay tăng lên tới 17,3 lần.
Điều này khiến nhà đầu tư vô cùng quan ngại, họ cảm thấy lo lắng và phải đặt dấu hỏi về cam kết lợi nhuận trái phiếu liệu có được thực hiện?
Nhìn nhận thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng: Trong các tháng tới, hoạt động giao dịch bất động sản có thể vẫn kém sôi động hơn do nhiều dự án tạm hoãn bán hàng tập trung, chuyển dịch sang hình thức mua bán trực tuyến vì tuân thủ biện pháp giãn cách an toàn trong mùa dịch.
Tuy nhiên, xét trong bối cảnh chung của nền kinh tế và mức độ ổn định của thị trường bất động sản TP trong hàng chục năm nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt nhất.
“Hiện UBND TP và HoREA đã có văn bản gửi Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế hỗ trợ DN trước tác động của dịch Covid-19 về việc cho phép khoanh nợ, giãn nợ, giảm lãi suất vay, cơ cấu lại các khoản vay, giãn tiến độ nộp thuế… để giúp cho một số DN bất động sản hoạt động đúng pháp luật nhưng đang gặp khó khăn.
Về lâu về dài, khi tình hình dịch Covid-19 được khống chế, các dự án được tái khởi động lại, nếu các DN vẫn còn trụ được để hoàn thành tiến độ thì chắc chắn thị trường sẽ khởi sắc”.
Với những khó khăn của thị trường bất động sản TPHCM hiện nay, nhiều chuyên gia kinh doanh và môi giới bất động sản cho rằng, dù có vắc-xin ngừa Covid-19 thì dịch bệnh không thể ngay lập tức chấm dứt. Nguy cơ bùng phát dịch vẫn có thể bùng lên bất cứ lúc nào.
Vì vậy, giải pháp khả hữu nhất là các DN kinh doanh bất động sản cần phải thay đổi chiến lược kinh doanh, tập và thích nghi dần với việc sống chung với dịch ít nhất là trong 2 - 3 năm tới để từ đó có giải pháp cân đối lại tổng thể hoạt động, dòng vốn xoay chuyển của DN.
Theo chuyên gia Đinh Thế Hiển; các DN bất động sản cần phải có kịch bản tính toán thận trọng hơn trong quý III, đồng thời chuẩn bị dồn sức cho quý IV/2021. Bên cạnh đó là các giải pháp tổng thể để thích nghi và làm việc trong trạng thái bình thường mới (chống dịch hiệu quả). Bởi lẽ, nếu một nhân viên mắc Covid-19, cả DN có thể đối mặt với tình trạng “tê liệt” ngắn hạn.
“Quan trọng nhất là DN cần có kịch bản hoạt động dự phòng trong trường hợp dịch bệnh bùng phát kéo dài. Nếu không có một phương án dự trữ tài chính hay phương án chuẩn bị hiệu quả, việc liên tục đẩy sản phẩm ra thị trường mà không lường trước được khả năng thanh khoản, DN sẽ kiệt sức về dòng vốn.” - ông Hiển nói.
