Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) đang được các địa phương triển khai nhiều giải pháp thực hiện, tuy nhiên thực tế có những dự án NOXH vẫn rơi vào tình trạng “khó bán”…

NOXH khó bán…

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới Bất động sản (VARS) cho thấy, quý III vừa qua, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án. Cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm.

Bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo từ các dự án cũ, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán ở một số địa phương như: Cần Thơ, Lào Cai, TPHCM, Hải Phòng... Nhiều dự án được gia hạn tiến độ, khởi động, tái khởi động...

Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán.

Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2, 3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Đáng chú ý, theo VARS, hiện tượng NOXH đang trong tình trạng vừa thiếu vừa ế. Các dự án NOXH tại Hải Phòng, Đà Nẵng bán gần hết ngay khi tung ra thị trường trong khi thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh mới chỉ bán được 1/3 giỏ hàng, dù chào bán nhiều lần.

Nhiều chủ đầu tư NOXH cho biết, quy định về điều kiện người mua và thuê mua NOXH còn nhiều bất cập là nguyên nhân chính của tình trạng sản phẩm làm ra mà không bán được.

Cụ thể, quy định đối tượng được mua và thuê mua NOXH là người thu nhập thấp, hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Trong đó, người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo Luật Nhà ở 2014 thì các dự án NOXH phải dành tối thiểu 20% diện tích để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Trên thực tế, có nhiều dự án không cho thuê được các căn hộ dạng này, trong khi chủ đầu tư thì không được bán, nên không thể thu hồi vốn.

Nhiều năm nay, các chủ đầu tư kiến nghị cho phép chuyển đổi 16% nhà cho thuê thành NOXH để bán hoặc thuê mua nhưng kiến nghị này vẫn chưa được xem xét.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận định: “Tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, bảo đảm lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án NOXH. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua NOXH, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng NOXH”.

Vì sao NOXH chậm phát triển?

Chia sẻ tại buổi công bố báo cáo thị trường do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức, ông Nguyễn Hoàng Nam - thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản (VARS), Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần G-Home - nhìn nhận, nhu cầu về NOXH là rất lớn, trong khi phân khúc này cũng nhận được nhiều sự quan tâm, chú trọng đầu tư của Chính phủ cùng các cơ quan quản lý, song đà phát triển vẫn còn chưa đáp ứng được tính cấp thiết về nguồn cung trên thị trường nhà ở.

Theo ông Nam, trong quá trình phát triển một dự án NOXH, các cơ chế liên quan đến pháp luật của các cơ quan quản lý còn phức tạp. Dự án mặc dù đã được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn phải định giá, sau đó mới được miễn.

Còn chủ đầu tư phải ứng trước tiền đền bù giải phóng mặt bằng, hơn nữa lại là ứng ra trong trạng thái “lơ lửng” (khi làm dự án xong mới được đối trừ, hoặc một số khoản sẽ bù vào giá đất sau).

Làm một dự án NOXH mất nhiều thời gian hơn so với một dự án nhà ở thương mại. Theo quy trình, để phát triển một dự án NOXH, riêng khâu chuẩn bị đầu tư để có giấy phép xây dựng đã mất ít nhất 2 năm.

“Khi bán đến căn hộ cuối cùng, phải dành 20% tổng diện tích của dự án để đem cho thuê, trong vòng 5 năm mới được kiểm toán. Cả quá trình dài như vậy nhưng chủ đầu tư chỉ được phép hưởng lợi nhuận 10%, chưa cần tính toán kỹ đã nhìn thấy nguy cơ lỗ là rất cao”, ông Nam chia sẻ.

Bên cạnh đó, làm NOXH hiện còn có những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư khi xây dựng.

Ông Nam cho biết, với các dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất, ngân hàng có thể cầm sổ đỏ của dự án làm tài sản đảm bảo. Còn với NOXH, khi đem sổ đỏ của dự án đến ngân hàng thì lại không được coi đó là tài sản thế chấp bởi mang giá trị 0 đồng.

“Đối với một dự án nói chung, cơ cấu vốn sẽ gồm khoảng 20% vốn chủ sở hữu, 30% vốn huy động từ bất động sản hình thành trong tương lai và 50% vốn vay. Do đó, nếu không vay được từ ngân hàng thì coi như chủ đầu tư không xoay xở được 50% vốn dự án.

Nhiều chủ đầu tư đều đang cho rằng, rất khó tiếp cận được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, họ không thể có tài sản thế chấp để đi vay vốn phát triển dự án”, ông Nam nêu thực trạng.