Trong đó có phương án thời hạn sở hữu được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình. Thông tin trên đã và đang khiến nhiều người dân có ý định mua nhà chung cư “chùn chân” bởi nhiều lý do.

Tác động lớn đến thị trường

Với người Việt Nam, việc mua và sở hữu một căn nhà (hay căn hộ) có ý nghĩa vô cùng to lớn. Bởi nó không chỉ là tài sản riêng đi theo họ cả đời, mà còn là của cải để dành cho con cái sau này. Vì vậy, việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư theo nhiều chuyên gia sẽ tác động rất lớn đến thị trường và phân khúc này.

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức, đại diện các tập đoàn bất động sản lớn như Sun Group, VinaCapital, Novaland, Hưng Thịnh… đều chung quan điểm cho rằng việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường.

Không tán đồng ý tưởng trên của dự luật, anh Trần Mạnh Phi - nhà đầu tư và là Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Nguyên Khôi, TP Thủ Đức (TPHCM) cho rằng với quy định này, có thể người dân có ý định mua nhà chung cư để ở, hay đầu tư như anh sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài.

Mô hình áp niên hạn sở hữu có thời hạn nhà chung cư ở nước ngoài không mới và ở Việt Nam cũng đã có. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay thì tâm lý của người dân và cả nhà đầu tư là chưa sẵn sàng.

Nhìn nhận những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản có thể nảy sinh nếu quy định niên hạn nhà chung cư, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở, khiến giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao.

Theo ông Châu, quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.

Đó là chưa kể khi luật có hiệu lực chắc chắn sẽ làm gia tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện. Bởi sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính (kiểm định, gia hạn quyền sở hữu) và sẽ “đẻ” thêm chi phí, tăng gánh nặng tài chính cho xã hội.

“Cá nhân tôi cho rằng, chúng ta nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để bảo đảm chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa. Quan trọng hơn là tránh sự xáo trộn cho thị trường”, ông Châu nói.

Nên duy trì cả hai loại hình có thời hạn và không thời hạn

Thực tế, tại TPHCM từ năm 2008 thị trường bất động sản đã có sản phẩm căn hộ thương mại bán cho khách với thời hạn sử dụng 50 năm. Đơn cử, khu “căn hộ dịch vụ” The Manor II, tại quận Bình Thạnh, TPHCM là dự án đầu tiên bán nhà theo loại hình trên.

Người mua căn hộ được “sở hữu căn hộ có thời hạn” theo thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 năm. Tương tự, tại quận Bình Tân, dự án khu căn hộ bình dân cho thuê dài hạn Twin Tower có 352 căn hộ đã cho thuê có thời hạn 49 năm với đơn giá năm 2011 - 2013 từ 11 - 13 triệu đồng/m².

Tuy đã có dự án triển khai và được người dân đón nhận, nhưng theo chuyên gia kinh tế, luật sư Lê Bá Thường, Đoàn Luật sư TPHCM, cơ quan Nhà nước nên cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc sở hữu có thời hạn.

Luật sư Thường nhìn nhận, ưu điểm của căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn là giá bán thấp hơn căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng.

Nhưng đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn nhà chung cư không xác định thời hạn sở hữu. Vì vậy, thị trường song hành cả hai loại hình chung cư để người dân lựa chọn sẽ hợp lý và phù hợp các quy định của luật hơn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng, có thể đang nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư được quy định trong Luật Xây dựng.

Bất cứ công trình xây dựng nào, trong đó có nhà chung cư cũng đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý, sử dụng, bảo trì công trình.

Tuy nhiên, không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng (tuổi thọ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau. Trong thực tiễn, việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69 năm 2021.

Về vấn đề cải tạo, sửa chữa, xây mới chung cư, Chủ tịch HoREA cho rằng thực tế, quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không hề gây ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp.

Nghị định số 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới bắt đầu quy định đầy đủ các cơ chế, chính sách có tính khả thi, phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương chỉ mới áp dụng kể từ ngày 1/9/2021. Do Nghị định này mới đi vào thực tiễn được 1 năm nên cần tiếp tục thực hiện để phát huy hiệu quả tốt hơn.

“Không nên vì vướng mắc trong nhiều năm qua mà “chữa cháy” bằng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để Nhà nước dễ thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Điều này đi ngược lại với tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, ông Châu chia sẻ.