Trong đó, việc hạn chế phát triển nhà ở thấp tầng tại lõi trung tâm TP.HCM  được nhiều chuyên gia nhìn nhận và phân tích.

Siết phát triển nhà ở đơn lẻ tại lõi trung tâm TP có hợp lý?

Theo đề án, TP.HCM không khuyến khích đẩy mạnh phát triển nhà ở thấp tầng để tận dụng quỹ đất làm nhà ở cao tầng nhằm đáp ứng về số lượng và tỉ lệ nhà ở chung cư trong các dự án nhà ở mới.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy: trên địa bàn TP có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm hơn 88% còn lại là căn hộ chung cư. Mật độ nhà ở trung bình trên toàn TP hiện là 913 căn/km², thấp nhất tại huyện Cần Giờ là 29 căn/km², cao nhất tại quận 4 với 10.894 căn/km². Diện tích bình quân về nhà ở của TP đạt 20,1m²/người.

Riêng trong giai đoạn 2016-2019, TP.HCM phát triển thêm 98.000 căn nhà ở thương mại, tập trung chủ yếu ở nội thành hiện hữu và nội thành phát triển. Trong khi đó nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2019 có 23 dự án hoàn thành với tổng số 12.828 căn. Vì vậy, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị TP.HCM tập trung chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại, tăng tỉ lệ nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới.

Cụ thể, theo đề án trong giai đoạn tới TP.HCM sẽ phát triển nhà ở lan toả theo hệ thống giao thông đô thị, các tuyến đường chính kết nối các đô thị vệ tinh, đường vành đai liên kết vùng, hệ thống đường sắt trên cao, gắn liền với quy hoạch kinh tế xã hội của TP. Đặc biệt, phát triển hạ tầng đường hành lang ven kênh rạch, ngăn ngừa tái diễn tình trạng nhà trên và ven kênh rạch để giảm "mở" quỹ đất ít ỏi còn lại tại trung tâm.

Tuy nhiên, khi nói về đề án của Sở Xây dựng TP.HCM, nhiều chuyên gia quy hoạch tỏ ra lo ngại khi khu vực trung tâm TP.HCM vốn dĩ đang đối mặt với áp lực hạ tầng đô thị rất lớn thời gian qua, nếu giờ phát triển nhà cao tầng, chung cư tại lõi trung tâm trong khi hạ tầng kỹ thuật nhà ở nhiều khu vực chưa được cải tạo, nâng cấp tương xứng đã dẫn tới quá tải về hạ tầng chung.

Cần linh hoạt phát triển nhà ở với nhu cầu người dân

Nói về vấn đề phát triển hạ tầng đô thị của TP.HCM, tại Hội nghị lần thứ 42 Ban Chấp hành Đảng bộ TP.HCM khóa X mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân nhìn nhận: Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay của TP.HCM là hạ tầng giao thông phát triển chậm, không tương thích. 

Vì vậy trong giai đoạn tới TP cần phải đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông đô thị, tháo "điểm nghẽn" hạ tầng để khơi thông tính liên kết trong hạ tầng giao thông, du lịch với các vệ tinh vùng.

Chính bởi những hạn chế và quá tải về năng lực hạ tầng đô thị nên định hướng chỉ phát triển nhà cao tầng tại lõi trung tâm TP nhằm đáp ứng số lượng và tỉ lệ về nhà ở của Sở Xây dựng TP.HCM mang đến nhiều quan ngại.

Theo ông Hà Thiệu Phô- Kiến trúc sư, Giám đốc Công ty Tư vấn & Thiết kế kiến trúc An Việt (Quận 3, TP.HCM); vấn đề quy hoạch là rất quan trọng đối với sự phát triển của TP nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Vì thế, TP cần đưa ra định hướng rõ ràng, các điều kiện, tiêu chuẩn cụ thể cho từng khu vực và có lộ trình phát triển để lập quy hoạch.

"Ví dụ, trong đề án "Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021-2030" Sở Xây dựng TP.HCM cần nêu rõ khu vực nào cho bao nhiêu % xây dựng thấp tầng, bao nhiêu % xây cao tầng. Khu nào cấm, điều này cần phải hài hòa, tương ứng với hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị khu đó theo hướng dự báo 5-10 năm sau để tránh sự quá tải cục bộ khi dân số và quỹ nhà ở gia tăng nóng. Còn như hiện nay đề án chỉ định hướng chung chung thì rất khó thực hiện, rất khó đi vào thực tế." – KTS Hà Thiệu Phố nói.

Nhìn nhận đề án "Xây dựng chương trình nhà ở giai đoạn 2021-2030" với mục tiêu hạn chế phát triển nhà ở thấp tầng tại lõi trung tâm TP còn nhiều điểm cần tháo gỡ, cụ thể hơn, ông Nguyễn Anh Đào- Tổng Giám đốc Công ty VietHome cho rằng đề án cần chi tiết và cụ thể hơn.

"Đề án kiểu định hướng chung chung sẽ gây nên những rào cản không đáng có với thị trường bất động sản. Cụ thể, rất dễ dẫn đến vấn đề pháp lý dự án của doanh nghiệp bất động sản lại tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn, tình trạng chậm trễ dự án tiếp tục xảy ra trên thị trường"- ông Đào nhận định.