So với hàng ngàn dự án bất động sản lớn nhỏ đang giao dịch thực tế trên thị trường thì con số thống kê này là hết sức khiêm tốn. Hoạt động giao dịch bất động sản chính thức (qua sàn) chỉ chiếm một phần rất nhỏ so với giao dịch phi chính thức (không qua sàn). Đó là chưa kể có đến 193/226 sàn giao dịch bất động sản đã được cấp phép không hoạt động hoặc có hoạt động mà cơ quan chức năng không kiểm soát (thống kê) được.
 |
| Hiện nay, giao dịch BĐS vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức "lậu" |
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định số 23/2009/NĐ- CP của Chính phủ quy định: từ ngày 1/5/2009, tất cả các dự án kinh doanh bất động sản được Nhà nước phê duyệt phải giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, viêc áp dụng những quy định này vào thực tế vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn mà có người ví von với việc “sợi chỉ mà buộc chân voi”.
Một lý do khiến giao dịch bất động sản qua sàn gặp nhiều khó khăn là sự khan hiếm hàng hoá bất động sản khiến người dân chấp nhận việc mua bán “lúa non” các dự án bất động sản. Giao dịch được thực hiện ngay khi còn “trên giấy” nên rất khó để nói chuyện giao dịch qua sàn. Để mua được dự án nhà ở khách hàng còn phải chạy vạy, tận dụng các mối quen biết “nói khó” với chủ đầu tư. Khi đủ điều kiện giao dịch qua sàn (làm xong hạ tầng, móng…) thì hàng cũng đã bán hết. Hiếm hàng, mua tranh bán cướp, giao dịch ngầm… là những lý do khiến hàng hoá bất động sản khó “lên sàn”.
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, nguyên nhân lớn nhất khiến các giao dịch bất động sản qua sàn còn ít là do các chủ đầu tư vẫn ngại công bố dự án qua sàn. Nhiều chủ đầu tư chưa muốn đưa hàng hoá của mình bán qua sàn bởi theo quy định, dự án phải làm xong hạ tầng và phần móng của công trình mới được phép bán cho khách hàng. Nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã phải bán (huy động vốn) của khách hàng ngay trước khi khởi công. Do vậy, chủ đầu tư dự án không muốn công khai thông tin, không muốn bán hàng qua sàn. Trên thực tế, hầu hết các dự án đều bán hết trước khi làm xong hạ tầng, trước khi đủ điều kiện “lên sàn”.
Theo ông Hà, hiện nay, pháp luật mới chỉ quy định sản phẩm bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, còn các giao dịch khác của người dân thì không bắt buộc, trong khi về chính sách lại đang thiếu những cơ chế để khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn. Do vậy, tỷ lệ các giao dịch được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường. Trên thực tế, bản thân các chủ đầu tư cũng tìm nhiều cách né tránh việc giao dịch qua sàn thông qua việc lách luật bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản khiến cho lượng giao dịch qua sàn càng thưa thớt.
Để từng bước khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đang lên kế hoạch “siết” lại hoạt động của các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ thắt chặt thủ tục lập sàn bất động sản, buộc các doanh nghiệp chú trọng nâng cấp chất lượng hơn. "Thời gian qua, bộ đã phần nào để các doanh nghiệp tự do lập sàn giao dịch bất động sản nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, sắp tới để nâng cao hiệu quả sàn giao dịch bất động sản, Bộ sẽ thắt chặt quy chế, tổ chức thanh tra kiểm tra để xử lý hành vi vi phạm của các chủ đầu tư dự án, theo đúng quy định, các dự án kinh doanh bất động sản được Nhà nước phê duyệt phải giao dịch qua sàn”!
Còn nhiều ý kiến khác nhau về hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản thời gian qua. Sự đổ bể hàng loạt dự án bất động sản khống trên địa bàn Thành phố Hà Nội của một công ty có tên là Công ty cổ phần Sàn bất động sản Việt Nam có trụ sở tại đường Trần Duy Hưng với số tiền thiệt hại gây ra cho khách hàng lên đến hơn 600 tỷ đồng khiến nhiều người e dè với các sàn giao dịch bất động sản. Trên thực tế, đây không phải là một sàn giao dịch bất động sản mà là tên của một công ty đầu tư- xây dựng dự án bất động sản, công ty này không có chức năng của một sàn giao dịch bất động sản!
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, rõ ràng là còn có những hạn chế trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không thể phủ nhận một thực tế rằng, sự ra đời các sàn giao dịch bất động sản trong thời gian vừa qua đã đem lại diện mạo mới cho thị trường bất động sản, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch phi chính thức. Hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở. Đây là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt và điều tiết hoạt động của thị trường.
Quang Anh
