Dự án cao cấp – view nghĩa trang
Sở Xây dựng TP Hà Nội vừa công bố danh sách các dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trên địa bàn từ đầu năm đến hết tháng 6/2025.
Theo đó, TP Hà Nội có 21 dự án, với tổng cộng 21.951 căn nhà được phép mở bán, chiếm phần lớn là phân khúc chung cư với 16.413 căn.
Trong đó, tập trung nhiều ở huyện Gia Lâm (trước 1/7) với hơn 9.600 căn, nằm phần lớn tại các dự án chung cư thuộc Khu đô thị Gia Lâm hơn 9.500 căn. Ở quận Nam Từ Liêm (trước 1/7) có hơn 4.700 căn, quận Hà Đông hơn 1.870 căn và quận Tây Hồ 216 căn (trước 1/7) .
Đối với phân khúc nhà thấp tầng, có 2 dự án với gần 4.600 căn, chiếm 83% nguồn cung mới. Cụ thể, Dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Nhịp sống mới – Sunshine Grand Capital tại huyện Đan Phượng, Hoài Đức (trước 1/7) với 2.301 căn, do Công ty Cổ phần đầu tư DIA làm chủ đầu tư.
Dự án Khu chức năng đô thị – Green City của Vinhomes tại huyện Đan Phượng (trước 1/7) có 2.279 căn nhà thấp tầng đủ điều kiện mở bán.
Đáng chú ý, Dự án Galia Hà Nội không nằm trong danh sách những dự án nhà ở đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Được biết, dự án tọa lạc tại ô đất C11/ODK6 thuộc khu Đầm Liễng, phường Yên Sở, (quận Hoàng Mai, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Tân Á Đại Thành làm chủ đầu tư.
Ngày 21/9/2011, UBND TP Hà Nội có Văn bản số 8057 chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Tân Á Đại Thành làm chủ đầu tư dự án. Tiến độ thực hiện dự án quý III/2011 đến quý II/2014.
Sau hơn một thập kỷ “đắp chiếu”, ngày 23/5/2025 dự án được Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng số 43. Theo đó, dự án được thiết kế xây dựng 3 tầng hầm, 33 tầng nổi với mật độ xây dựng 47,4%.
Như trước đó, Báo Giáo dục và Thời đại đã đăng tải bài viết: “Đắp chiếu gần một thập kỷ, Dự án Galia Hà Nội được môi giới rầm rộ chào bán”. Bài viết thông tin về việc Dự án Galia Hà Nội được khởi động trở lại, nhiều sàn môi giới nhận booking khi dự án còn chưa hoàn thiện phần móng.
Trong vai khách hàng, phóng viên đã liên hệ với một môi giới tên P. nhân viên của Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ (Cenland) để được tư vấn.
P. cho biết, hiện tại dự án đang nhận booking với số tiền 50 triệu đồng, giá ở thời điểm hiện tại chủ đầu tư Tân Á Đại Thành đưa ra là 82 triệu/m2 đã bao gồm VAT và chưa chiết khấu, đối với khách hàng tham gia booking và mua căn hộ trong giai đoạn này có thể hưởng tổng giá trị chiết khấu lên đến 19% nếu thanh toán sớm 95%, đối với trường hợp thanh toán sớm 50% sẽ được chiết khấu 15% …
“Hiện nay hình thức giao dịch sẽ là bán theo hình thức ký quỹ. Đại lý bên em chỉ nhận tiền booking, đến ngày 24/6/2025 sẽ chuyển tiền booking của khách hàng sang tài khoản của chủ đầu tư, sẽ có ủy nhiệm chi số tiền chuyển vào chủ đầu tư gửi lại khách hàng. Đến khoảng ngày 25 – 26/6/2025 sẽ khớp booking, sau khi khớp khách hàng và chủ đầu tư sẽ ký quỹ, lúc đó số tiền ký quỹ sẽ chuyển vào chủ đầu tư” môi giới P. nói.
Lý giải về nguyên nhân của việc booking, ký quỹ mà không phải là hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, môi giới P. cho biết, điều kiện để ký hợp đồng mua bán với dự án nhà ở hình thành trong tương lai là phải xây dựng xong móng, song, đây cũng là bán nhưng bán theo hình thức ký quỹ.
Đặc biệt hơn, Dự án Galia Hà Nội đang được các nhân viên môi giới bất động sản giới thiệu và quảng bá bằng những lời có cánh như sở hữu vị trí chiến lược - ngay mặt tiền đường Đỗ Mười, gây ấn tượng với thiết kế kiến trúc lấy cảm hứng từ núi non, thác đổ và biển mây… Trên thực tế, ghi nhận cho thấy cạnh dự án đang có hàng trăm ngôi mộ tồn tại.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng song vẫn còn nhiều bất cập. Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn luật sư TPHCM nhìn nhận, rủi ro mua nhà hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng và mua bán đều có thể xảy ra, người mua, đầu tư bất động sản nên chú ý để tránh tiền mất tật mang.
"Do chưa có cơ hội kiểm chứng thực tế về tài sản, có thể kể đến những rủi ro mà người mua có thể gặp phải như sau. Thứ nhất là rủi ro về việc chủ đầu tư có thể bán căn hộ dù dự án chưa được cấp phép xây dựng hoặc chưa được phê duyệt các giấy tờ liên quan như là quyền sử dụng đất, hồ sơ về dự án hoặc những hồ sơ về thiết kế thi công.
Thứ hai là chủ đầu tư có thể đã nhận được tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng bán khi dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn có thể gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua. Thứ 3 là dự án có thể tranh chấp quản lý hoặc kiện tụng giữa các bên liên quan mà người mua không được biết không được thông báo và kết quả của những vụ kiện này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người mua", góc nhìn của luật sư Bình.
Bên cạnh đó, luật sư Bình cũng lưu ý, người mua cần cảnh giác với các hành vi lừa đảo như: Nhận tiền rồi bỏ trốn, bán căn hộ cho nhiều người hoặc thế chấp những căn hộ đã bán để thu lợi ích riêng. Ngoài ra, chủ đầu tư có thể không hoàn tất về mặt pháp lý cần thiết dẫn đến việc không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua do công trình không được nghiệm thu hoặc không thực hiện hết nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Đồng quan điểm, luật sư Bùi Quang Thu – Đoàn luật sư TP Hà Nội đánh giá, nhiều trường hợp chủ đầu tư do yếu về năng lực tài chính hoặc năng lực kinh nghiệm triển khai còn yếu nên dẫn tới thi công chậm, vi phạm nghĩa vụ nhà ở cho khách hàng. Một số trường hợp thì chủ đầu tư triển khai nhiều dự án một lúc nên đã có trường hợp là dùng tiền huy động từ bán nhà hình thành trong tương lai ở dự án này chi cho dự án khác. Điều này cũng dẫn tới chậm tiến độ thi công và bàn giao căn hộ cho khách hàng.
Đề cập thêm về những rủi ro đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư Bùi Quang Thu cho biết, những rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải khi mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai có thể kể đến là rủi ro về việc chậm bàn giao sản phẩm theo tiến độ cam kết. Bởi, trong quá trình thi công xây dựng chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc liên quan đến đơn vị nhà thầu xây dựng không đúng cam kết dẫn đến bàn giao nhà không đúng tiến độ.
Từ những rủi ro mà người mua nhà có thể gặp phải khi giao dịch đối với hình thức này, luật sư Thu nhấn mạnh, điều quan trọng mà người mua cần lưu ý trước khi xuống tiền mua bất cứ tài sản bất động sản nào là vấn đề pháp lý, đặc biệt đối với bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, khách hàng cần nắm rõ các quy định và những kiến thức cơ bản để hạn chế thấp nhất các rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
