Đầu tư mua chung cư cũ tại Hà Nội: Liệu có nhiều rủi ro?

Đầu tư mua chung cư cũ tại Hà Nội: Liệu có nhiều rủi ro?

Đề cập đến những khó khăn trong quá trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô, lãnh đạo Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã từng ví “cải tạo chung cư cũ như húc đầu vào đá.” Bởi thực tế hơn 10 năm qua, dù thành phố đã rất quyết tâm và đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhưng đến nay mới đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 nhà tập thể cũ.

Thế nhưng, bất chấp những trở ngại trong tiến trình thực hiện, nhiều người dân vẫn đầu tư mua chung cư cũ với hy vọng sẽ được nhận nhà mới và kiếm được nhiều lợi nhuận khi thành phố xây mới lại những khu nhà này.

Điều đó khiến giá chung cư cũ luôn ở mức cao, thậm chí có những khu vực giá chuyển nhượng gây “sốc” trên thị trường.

Chung cư cũ đắt hơn giá penhouse

Đã 5 năm trôi qua, dư luận hẳn chưa quên trước thông tin một căn hộ tập thể cũ tầng một diện tích 12m2 trên phố Hàng Bông (quận Hoàn Kiếm) được bán với giá 7 tỷ đồng, tương đương mỗi m2 đất tại đây có giá hơn 583 triệu đồng.

Mức giá này còn khiến chính chủ nhà cũng ngạc nhiên bởi họ không tin mình lại có thể bán được căn hộ với mức giá cao như vậy.

Đó là căn hộ tầng một, còn ở các tầng trên, giá cũng không hề rẻ, đều tương đương với chung cao hạng B trên địa bàn Thủ đô.

Chị Tâm, chủ một căn hộ tầng 3 của khu tập thể cũ nằm trên mặt đường Hàng Bông, cũng chia sẻ chị mới bán bất động sản của mình với giá 2,95 tỷ đồng. Căn hộ của chị rộng 45m2; trong đó, chỉ 24,5m2 có “sổ đỏ,” cộng thêm 35m2 sân. Như vậy, nếu chỉ tính theo “sổ đỏ,” mỗi m2 có giá hơn 120 triệu đồng, đắt hơn giá penhouse trong các chung cư cao cấp.

Ở thời điểm hiện nay, mặc dù nhiều người đã có xu hướng tìm mua căn hộ chung cư mới thay vì các khu tập thể cũ, nhưng điều đó không làm hạ nhiệt giá căn hộ tập thể cũ.

Cụ thể, một căn hộ tập thể 50m2 tại phố Hàng Vôi đang được rao bán 3,5 tỷ đồng, tương đương 70 triệu đồng/m2. Tương tự, một căn hộ 40m2 tại khu D Giảng Võ (Ba Đình) đang được rao bán 2,3 tỷ đồng, tương đương 57,5 triệu đồng/m2.

Một số khu nhà tập thể tại quận Đống Đa như Trung Tự, Phương Mai... có giá “mềm” hơn, dao động từ 40-60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu tập thể đang xuống cấp nghiêm trọng như Bách Khoa, Thành Công cũng có giá dao động từ 40-50 triệu đồng/m2.

Cá biệt, một số khu tập thể vừa “cũ” vừa “nát” như Thành Công hay Kim Liên vẫn ở mức trên 50 triệu đồng/m2, trong khi với cùng tầm tiền trên, người tiêu dùng hoàn toàn có khả năng sở hữu các căn chung cư tầm trung ở nội đô các khu vực như Tây Hồ, Hoàng Mai, Hà Đông..., hay các phân khúc chung cư cao cấp ở ngoại thành Hà Nội.

Lý giải nghịch lý nhà tập thể cũ dù đã xuống cấp nhưng giá lại cao, thậm chí đắt gấp đôi so với những căn hộ chung cư hạng B hiện đại, một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp cho biết, giá trị của nhà tập thể cũ nằm ở 2 yếu tố, thứ nhất là vị trí đắc địa, thứ hai là “sổ đỏ.” Theo đó, hầu hết các khu tập thể đều nằm ở vị trí rất đẹp, tọa lạc ở các khu đất “kim cương” của Hà Nội, rất gần trường học, bệnh viện lớn.

Hay như ở khu vực phố cổ, dù đất chật người đông nhưng khu vực này lại có đầy đủ mọi tiện ích như điện, đường, trường, trạm, chợ, trung tâm thương mại…

Bên cạnh đó, nhiều người mua căn hộ tập thể cho biết, ở đây họ không phải mất các khoản phí dịch vụ. Đặc biệt, nhiều người kỳ vọng việc mua căn hộ tập thể cũ sau này sẽ được hưởng mức đền bù hấp dẫn khi thành phố đầu tư cải tạo lại.

Cân nhắc kỹ trước khi đầu tư

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết các khu tập thể cũ có tuổi đời 40-50 năm trở lên như Thành Công, Nghĩa Tân, Thanh Xuân… đều nằm ở lõi đô thị, được hưởng sẵn các hạ tầng xã hội, văn hóa, dịch vụ lâu đời của đô thị.

Đầu tư mua chung cư cũ tại Hà Nội: Liệu có nhiều rủi ro? ảnh 1
Một khu tập thể cũ nằm trên đường Thanh Nhàn, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng. (Ảnh: Tuấn Anh/TTXVN)

Mặt khác, về chủ trương của Nhà nước, đến một ngày nào đó các khu tập thể này sẽ được cải tạo, đập đi xây lại và những cư dân ở đây sẽ được ở nhà mới với hệ số đền bù từ 1,5 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ.

Cũng chính vì 2 yếu tố trên, hiện nay vẫn có một nhóm nhỏ nhà đầu tư tham gia thị trường "ôm hàng” chung cư cũ với mục đích chờ đền bù, sau đó chờ đợi bán lại hoặc cho thuê với giá trị cao.

Lý do khác được anh Phong, một người vừa mua chung cư cũ tại tại khu tập thể Ban Đối ngoại Trung ương, đưa ra là diện tích sử dụng của các căn hộ.

“Thực ra diện tích trên sổ đỏ của các căn hộ tập thể cũ thường chỉ từ 35-45m2, nhưng sau khi cơi nới, diện tích sử dụng có thể lên tới 60-70m2, đáp ứng nhu cầu của một gia đình 4 người. Mức giá 1,8 tỷ đồng cho diện tích này tại Ba Đình là hấp dẫn với tôi,” anh Phong chia sẻ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, do nhiều vướng mắc trong vấn đề thỏa thuận đền bù với người dân liên quan đến cơ chế chính sách nên hầu hết các dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gần như “giậm chân tại chỗ.”

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 1.500 nhà tập thể cũ; trong đó có 42 nhà thuộc diện nguy hiểm, 2 nhà nguy hiểm cấp độ D (mức cực kỳ nguy hiểm), 39 nhà ở cấp độ C và 1 nhà cấp độ B.

Đối với 2 nhà tập thể nguy hiểm ở cấp độ D là nhà G6A Thành Công và đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các cấp chính quyền phải di dời gấp người dân ra khỏi khu nhà này.

Song đến nay, qua hơn 10 năm triển khai thực hiện, toàn thành phố mới chỉ có 20 khu tập thể cũ được giải tỏa và xây mới, chiếm 1% tổng số nhà tập thể cũ trên địa bàn.

Như vậy, Hà Nội cần rất nhiều thời gian để giải quyết 99% dự án còn lại (khoảng 1.500 nhà tập thể cũ). Điều này đồng nghĩa nhiều người dân vẫn đang sinh sống trong các khu nhà đã xuống cấp, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, không bảo đảm chất lượng sống cũng như công tác vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy...

Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, nhiều người chọn mua nhà tập thể cũ vì mong muốn các căn hộ sẽ được cơi nới, đáp ứng nhu cầu sử dụng nhiều hơn. Dù vậy, lý do này cần được xem xét lại bởi tính an toàn.

Tiến sỹ Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô là việc làm rất khó, vì bảo đảm hài hòa quyền lợi của các bên không phải câu chuyện đơn giản.

Trong khi đó, các khu tập thể cũ đều được xây cách đây 40-50 năm, tình trạng chung là xập xệ, xuống cấp và nguy cơ mất an toàn rất cao, lối đi nhỏ, thậm chí có những khu rất tối tăm, ẩm thấp, khả năng cải tạo cũng chưa thấy đâu.

Phần lớn tại các khu tập thể này đều không có chỗ để xe, người dân phải gửi xe ở khu lân cận hoặc mang vào nhà, kể cả khi căn hộ ở các tầng 3, tầng 4.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, để thực hiện cải tạo loại nhà ở tập thể, chung cư cũ là rất khó khăn.

Trong mấy năm trở lại đây, dù thành phố Hà Nội có chủ trương và chỉ đạo quyết liệt nhưng trong quá trình thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc về quy định pháp luật và lợi ích của người dân, nhà đầu tư.

Từ thực tế đó, các chuyên gia khuyến cáo, người tiêu dùng phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền mua loại sản phẩm này, vì không biết khi nào mới có nhà mới và những diện tích cơi nới là hoàn toàn sai với quy định của pháp luật.

Nếu có nhu cầu mua nhà tập thể cũ, người dân nên tìm hiểu thêm về vấn đề pháp lý, tránh việc giao dịch chỉ có giấy viết tay khiến dễ rơi vào tranh chấp, thậm chí mất hoàn toàn quyền lợi đối với nơi ở mình đã mua.

Theo baoxaydung.com.vn

Lễ khai giảng sẽ được kéo dài không quá 45 phút để đảm bảo sức khỏe cho học sinh. Ảnh: Khôi Nguyên.

Nam Định: Lễ khai giảng sẽ không quá 45 phút

GD&TĐ - Sở GD&ĐT Nam Định vừa cho biết, các nhà trường trên địa bàn sẽ tổ chức lễ khai giảng trên tinh thần ngắn gọn mà vẫn đảm bảo tính trang nghiêm, tạo không khí vui tươi, phấn khởi cho học sinh bước vào năm học mới 2022-2023.
Toàn cảnh hội nghị.

Sơn La: Đề xuất xem xét tăng mức hỗ trợ lưu học sinh Lào

GD&TĐ - Chiều ngày 19/8, tỉnh Sơn La tổ chức Hội nghị nâng cao chất lượng đào tạo cho lưu học sinh Lào. Việc đào tạo nguồn nhân lực cho nước bạn góp phần phát huy truyền thống đoàn kết, hữu nghị giữa hai Đảng, hai Nhà nước.

Bí thư Tỉnh ủy Vĩnh Phúc Hoàng Thị Thúy Lan trao quyết định và tặng hoa chúc mừng các đảng viên mới.

Vĩnh Phúc: Chú trọng công tác tạo nguồn, phát triển đảng viên tại các khu công nghiệp

GD&TĐ - Chiều 19/8, Đảng bộ Công đoàn Khu Công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc chỉ đạo các Chi bộ tổ chức Lễ kết nạp Đảng cho 28 đồng chí là cán bộ Công đoàn, quần chúng ưu tú đến từ 9 CĐCS trực thuộc. Trong đó, Chi bộ Văn phòng Công đoàn KCN tỉnh kết nạp cho 19 đồng chí vào Đảng Cộng sản Việt Nam.
Ảnh minh hoạ.

Ngày 19/8: Có gần 3.000 ca Covid-19 mới

GD&TĐ - Bản tin phòng chống dịch Covid-19 ngày 19/8 của Bộ Y tế cho biết có 2.983 ca mắc Covid-19 mới; có gần 7.000 bệnh nhân khỏi, gấp hơn 2 lần số mắc mới.
Thủ tướng Phạm Minh Chính phát biểu tại Hội nghị phát triển thị trường với hệ thống Thương vụ Việt Nam ở nước ngoài. Ảnh: Dương Giang/TTXVN

Thủ tướng chủ trì Hội nghị trực tuyến với các cơ quan đại diện thương mại Việt Nam ở nước ngoài

Chiều 19/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến với các cơ quan đại diện thương mại Việt Nam ở nước ngoài. Hội nghị được kết nối giữa đầu cầu trụ sở Bộ Công Thương với 62 điểm cầu phụ trách 176 thị trường tại các nước trên thế giới.
Ảnh minh họa.

Chủ động xả trạm để giải tỏa phương tiện khi xảy ra ùn tắc kéo dài dịp 2/9

GD&TĐ - Bộ GTVT yêu cầu dịp nghỉ lễ Quốc khánh 2/9, tăng cường kiểm tra, chỉ đạo các trạm thu phí đường bộ tổ chức phân luồng giao thông hợp lý, kịp thời xử lý, giải tỏa phương tiện, không để xảy ra ùn tắc tại các trạm thu phí; chủ động xả trạm (mở barie) để giải tỏa phương tiện khi xảy ra ùn tắc kéo dài....