Thông tin được đưa ra tại “Diễn đàn Bất động sản 2018: Cơ hội từ chính sách” vừa đang diễn ra tại Hà Nội chiều nay (ngày 17/5/2018), do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức.
Thị trường cần sự phát triển bền vững
“Sau một thời gian trầm lắng kéo dài (từ cuối năm 2013), thị trường BĐS Việt Nam đã từng bước được phục hồi với những dấu hiệu tích cực. Năm 2018 đã đi được gần nửa thời gian và thị trường đã có những chuyển biến mạnh mẽ” - Ông Vũ Tiến Lộc (Chủ tịch VCCI) đánh giá tại Diễn đàn.
Theo ông Vũ Tiến Lộc, chuyển biến tích cực của thị trường BĐS có được hiện nay là nhờ lợi thế của hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá; nhiều tuyến đường được hình thành, kết nối thuận tiện với khu trung tâm; nhiều dự án có thể gọi là nằm đắp chiếu nhiều năm, thời gian gần đây được các nhà đầu tư khởi động lại. Nhiều doanh nghiệp, các nhà đầu tư đã vượt qua thời kỳ khó khăn, đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nhiều triển vọng.
Cũng theo người đứng đầu VCCI, thị trường BĐS được nhận những yếu tố thuận lợi cũng là nhờ sự phát triển vững của nền kinh tế vĩ mô, dưới định hướng của những chính sách kinh tế đúng đắn. Với tốc độ tăng trưởng liên tục cao của GDP (khoảng 6% một năm trong 4 năm liên tiếp, riêng năm 2017, tốc độ tăng trưởng GDP đạt 6,81%, vượt mục tiêu 6,7%), đã giúp Việt Nam trở thành một trong những nền kinh tế tăng trưởng tốt nhất trong khu vực và trên thế giới... Đây là tín hiệu tích cực để đón các dòng vốn trở lại với nền kinh tế.
Thị trường BĐS đã giảm được tồn kho BĐS ở tất cả các phân khúc, giảm liên tục được tồn kho trong 3 năm trở lại đây, với tồn kho còn khoảng hơn 20.000 tỷ đồng (giảm gần 80% so với thời điểm 2015). Riêng trong nửa đầu năm 2018 số doanh nghiệp BDS thành lập mới tăng nhanh. Thêm vào đó, số dự án xếp hàng thi công và chờ cấp phép nhiều.
Cơ sở kinh tế vĩ mô vững chắc là lợi thế giúp thị trường BĐS Việt Nam thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của nhà đầu tư nước ngoài, ông Matthew Powell (Giám đốc Savills Hà Nội) cho biết: Qua tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư, ông nhận thấy những khó khăn của nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư BĐS ở Việt Nam.
Trong đó, theo ông Matthew, cần làm rõ hơn vấn đề minh bạch về thông tin trong lĩnh vực BĐS. Nhà đầu tư nước ngoài vẫn khó tiếp cận các quỹ đất để đầu tư. Thêm nữa, quy trình đấu giá BĐS với nhà đầu tư nước ngoài, quy trình chính sách còn rườm rà khiến quá trình tiếp cận và khởi công dự án của nhà đầu tư bị cản trở.
 |
| Các chuyên gia BĐS trong nước và quốc tế trao đổi về triển vọng thị trường BĐS Việt Nam 2018 trong khuôn khổ diễn đàn |
Tiếp theo ý kiến của lãnh đạo Savills Hà Nội, ông Đỗ Viết Chiến (Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho rằng vấn đề minh bạch thông tin là trăn trở của cả các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài. Thông tin đầu tiên cần minh bạch, đó chính là thông tin về vị trí đất đai được quy hoạch như thế nào. Quy hoạch sau khi được duyệt cần được công khai sớm, vì đây là yếu tố “đầu vào” của đầu tư BĐS, để các nhà đầu tư có thể lựa chọn và có những quyết định đầu tư phù hợp.
Ông Chiến chỉ ra rằng: Trước đây, tình trạng đầu tư theo phong trào chỗ nào cũng có thể hình thành dự án (theo bản đồ quy hoạch được duyệt), cứ "vết loang" của bản đồ quy hoạch đến đâu thì các nhà đầu tư mạnh ai đầu tư vào đó đầu tư kiểu dàn hàng ngang.
Còn hiện nay, quy hoạch phân khu trong các quy hoạch giúp giảm đi tình trạng đầu tư theo phong trào, chuyển từ đầu tư dàn hàng ngang sang đầu tư hàng dọc, đầu tư có giai đoạn... Việc minh bạch về thông tin quy hoạch là một trong những chính sách của Nhà nước hết sức quan trọng để đầu tư phát triển đô thị bền vững.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Phụng (Chuyên viên cao cấp, Vụ trưởng Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn, Tổng cục thuế), cứ nói đến thị trường BĐS là chúng ta nghĩ ngay đến các chủ thể tham gia thị trường, gồm có các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về BĐS với tư cách là người mua, các chủ đầu tư của các dự án bất động sản, các đại lý bán hàng cho các dự án bất động sản các nhà tư vấn, môi giới bất động.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thuế hiện hành, nghĩa vụ thuế đối với các chủ thể tham gia thị trường được áp dụng rất rõ ràng: Đối với khâu tạo BĐS, để sở hữu BĐS thì đầu tiên nếu mua nguyên vật liệu để làm nhà thì trong đó đã có thuế rồi, nếu tổ chức thuê thầu xây dựng ra cái nhà đó thì sẽ thu thuế với đội thầu xây dựng, kinh doanh xây dựng...
Ông Phụng cũng chỉ ra một thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá tính thuế do cá nhân tự khai nhưng tính thuế không được thấp hơn mức giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định có hiệu lực thi hành tại thời điểm chuyển nhượng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, căn hộ có gốc là mua của chủ dự án BĐS thì giá tham chiếu sẽ là giá bán của chủ đầu tư dự án.
Hút vốn ngoại để kích cầu BĐS
Ông Cấn Văn Lực (Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia) cho biết: Tài chính BĐS chính là hệ thống cơ chế, chính sách, thị trường, thuế, phí, nguồn vốn, sản phẩm phát sinh tài chính... Đó là những yếu tố cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh.
Tại Việt Nam hiện nay, tài chính nhà ở đã được đề cập khá sớm tại Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg Phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020. Nguồn vốn dành cho bất động sản có các nguồn chính: Nguồn vốn ngân sách nhà nước, nguồn vốn ngoại, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, nguồn vốn tư nhân.
 |
| Diễn đàn có sự tham gia của đông đảo chuyên gia, nhà quản lý cũng như các nhà đầu tư BĐS |
Theo ông Cấn Văn Lực, năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó vốn nhà nước cấp là 500 tỷ đồng, NHCSXH tự huy động 500 tỷ đồng. “Nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn đã đã hết nguồn vốn này” - ông Lực phân tích, đồng thời cho rằng nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh, được coi như một trong những giải pháp quan trọng về vốn.
Hiện nay có khoảng 4- 5 chính sách tác động đến thị trường BĐS. Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017: phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội...
“Một cơ hội tuyệt vời là hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018-2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP…). Đó là những nhân tố kích cầu BĐS tăng lên”- Ông Lực cho biết.
Mặc dù có những yếu tố tích cực, vẫn còn nhiều tồn tại, trong đó: "Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường"- Ông Lực bày tỏ- "Hệ thống các định chế tài chính chưa đa dạng, cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các định chế tài chính như quỹ tín thác đầu tư cũng là rào cả khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển".
Theo ông Lực, cần phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công. Thêm nữa, phải phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính, tạo vốn mồi cho các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình nhà ở xã hội.
Chú trọng định hướng thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS mục tiêu (như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông), hay triển khai tốt Nghị định về hình thức đầu tư PPP... là những yếu tố giúp phát triển thị trường BĐS.
Cũng với góc nhìn của nhà hoạch định chính sách, ông Vũ Văn Phấn (Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) phân tích: Các chính sách liên quan đến BĐS nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau, tập trung vào các điều luật như: Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến BĐS... Với chủ trương Luật sửa đổi các Luật trên tập trung vào những nội dung liên quan đến Luật quy hoạch đã được Quốc hội thông qua.
“Có những nội dung liên quan đến việc đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm bớt điều kiện kinh doanh, tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư BĐS” - ông Phấn nhấn mạnh – “Các nội dung của Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản trong dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội, trong luật này chúng tôi kiến nghị sửa đổi những điều kiện kinh doanh và cắt gọn được, tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư".
