Chưa cho phép, dân vẫn ồ ạt xây
Mô hình căn hộ mini (chung cư mini) theo nhiều chuyên gia là sản phẩm đối diện rất nhiều rủi ro về pháp lý. Tuy nhiên, dạng căn hộ này vẫn thu hút người mua. Đặc biệt là người lao động, công nhân có thu nhập thấp. Vì vậy, thời gian qua, tại TPHCM nhiều “đầu nậu” đã lén lút xây dựng loại nhà này để bán và đầu cơ.
Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM mới đây đã phát hiện, lập biên bản và xử lý 4 khu chung cư mini xây dựng trái phép tại quận Thủ Đức và Bình Tân với số lượng lên tới hàng trăm căn. Điển hình là công trình chung cư mini xây sai phép trên đường Bến Lội, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân và công trình nhà ở mini do Công ty TNHH Gạch men Thanh Tùng làm chủ đầu tư (loại nhà ở kết hợp văn phòng) cũng ở quận Bình Tân.
Cả hai công trình trên đều có quy mô cao 4 tầng, với quy mô 159 căn hộ mini và đang vào giai đoạn hoàn thiện.
Trước đó, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM cũng đã phát hiện, lập biên bản và xử phạt hai “chung cư mini” ở đường số 36, phường Linh Đông, quận Thủ Đức do Công ty Cổ phần Dịch vụ - Thương mại và Xây dựng địa ốc Việt Nam House triển khai.
Đáng chú ý hai công trình trên được Công ty Việt Nam House thuê lại từ hai cá nhân để xây dựng, kinh doanh và khai thác mua bán.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản của công ty này với hai chủ đầu tư bị xác định không đúng quy định, nên UBND TPHCM đã ra 3 quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Hiện UBND quận Thủ Đức đã cưỡng chế, tháo dỡ xong phần diện tích xây dựng sai phép của hai công trình.
Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), 10 năm qua, TPHCM và một số TP vệ tinh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương nở rộ tình trạng xây chung cư mini, “chung cư hộp diêm” với nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ.
Nhiều địa phương số căn hộ chung cư mini tồn tại lên tới con số hàng trăm căn. Việc nở rộ này đã phần nào mất kiểm soát. Nguyên nhân bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”.
Về nguyên nhân, theo ông Lê Hoà Bình - Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM là do các “đầu nậu”, cá nhân đã tự ý biến các công trình nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini để bán, kinh doanh. Ngoài xây dựng trái phép, loại nhà này còn phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực dân số lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị và mất trật tự an toàn xã hội.
“Hiện pháp luật về nhà ở không có khái niệm về loại hình chung cư mini, do các cá nhân, hộ gia đình xây dựng để bán. Từ trước đến nay Sở Xây dựng TPHCM cũng không phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp phép xây dựng đối với dạng nhà này.
Vì vậy, thời gian qua, sở đã tổ chức kiểm tra, rà soát rất kỹ từng quận, huyện và phát hiện nhiều công trình sai phạm. Trong thời gian tới, Sở Xây dựng TPHCM sẽ xử lý dứt điểm vấn nạn này” - ông Lê Hòa Bình cho biết.
Thiếu kiểm soát, sẽ có nhiều hệ lụy
Loại hình nhà ở chung cư mini xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời. Nó cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ.
Tuy nhiên, vì để tối đa hóa lợi nhuận mà nhiều “đầu nậu” đã “chẻ” nhỏ khu đất của mình ra xây dựng trái phép hàng chục thậm chí hàng trăm căn chung cư mini bán cho khách hàng có thu nhập thấp bằng hợp đồng góp vốn.
Thực tế, theo nhiều người dân, việc các khoảnh đất được các “đầu nậu” tự tung tự tác, “chẻ” nhỏ ra làm hàng chục căn hộ mini bán sang tay cho người dân có nhu cầu xuất phát từ chính sự buông lỏng và thiếu rà soát của cán bộ địa chính phường, xã.
Việc buông lỏng này theo nhiều người không chỉ dẫn đến hệ lụy lớn là người mua sẽ mất trắng số tiền lớn dành dụm cả đời, mặt khác áp lực xã hội, hạ tầng, an ninh trật tự khu vực đó cũng sẽ tăng theo khi mật độ dân cư quá dày.
Để ngăn chặn, mới đây Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết sẽ cưỡng chế 4 công trình (hơn 200 căn hộ mini) xây dựng loại hình chung cư mini tại quận Thủ Đức và Bình Tân để lập lại trật tự xây dựng đô thị.
Trong văn bản gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng cuối tháng 6/2020, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng nhanh chóng siết việc xây dựng căn hộ chung cư mini để tránh hệ lụy xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, Bộ Xây dựng cần bãi bỏ nội dung quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở. Bởi chính bất cập của các quy định pháp luật, đã bật đèn xanh và làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành trong 10 năm qua
Cụ thể, quy định này cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê), thì phải lập dự án đầu tư xây dựng…
“Trường hợp cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư (theo quy định của Luật Nhà ở) thì Nhà nước cần công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó để đảm bảo quyền lợi cho người mua.
Vì ở đây hoạt động này đã là hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, chứ không phải là hoạt động phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân” - ông Châu phân tích.
