“Không quản được thì… cấm”
Hội thảo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức vừa diễn ra. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA cho biết, Bộ TN&MT đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, với nội dung mở rộng phạm vi cấm phân lô, bán nền.
Theo ông Nam, dự thảo trên xuất phát từ thực trạng thời gian qua có những doanh nghiệp phân lô, bán nền làm ăn không nghiêm túc, thậm chí lừa đảo. “Nhưng rõ ràng, việc siết phân lô, bán nền như dự thảo Nghị định thể hiện tư duy không “quản” được thì “cấm”, bởi lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương…”, ông Nam bày tỏ.
Chủ tịch VNREA phân tích, trong tính pháp lý của Nghị định cần làm rõ nội hàm quy định này có trái với pháp luật hiện hành hay không? Nghị định của Chính phủ chỉ để hướng dẫn chứ không quy định ngược lại cho việc sửa luật. Thậm chí, năm 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản còn ghi rõ, những điều nào Chính phủ được hướng dẫn, điều nào không. Do đó phải xem, việc sửa đổi Nghị định có xâm phạm vào Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản hay không?
Chủ tịch VNREA cho rằng, đất được phân thành các nhóm như nông nghiệp, nhà ở. Nếu đất đã có hạ tầng thì đây là hàng hoá của thị trường bất động sản. Thế nên, quy định đất nền phải nằm trong Luật Kinh doanh Bất động sản. Nếu có sửa đổi thì cần đi từ Luật Kinh doanh Bất động sản chứ không phải sửa theo Luật Đất đai.
Chủ tịch VNREA cũng thẳng thắn chỉ ra, hiện tại, nguồn lực của doanh nghiệp bất động sản còn khiêm tốn. Người dân Việt luôn mơ ước căn nhà nhưng không phải ai cũng có tiền để mua ngay ngôi nhà. Nhiều người phải mua đất rồi dành dụm tiền xây nhà sau.
“Nếu cấm phân lô, bán nền thì bắt buộc phải xây nhà mới được bán. Hiện, không ít khu đô thị nhà xây nhiều năm không bán được. Bởi xây mà thiếu hạ tầng kỹ thuật, người dân sẽ không vào ở. Nếu làm khéo léo, chọn được đúng vị trí, có hạ tầng giao thông tốt, thương mại tốt, đồng bộ về y tế giáo dục thì chắc chắn người dân sẽ vào ở, khu đô thị được lấp đầy…
Chúng ta cần xử lý phân lô, bán nền bằng thị trường. Nhiều dự án lớn có thể thấy lãng phí, tồn đọng, nên cần đi vào quản lý bằng cách khác. Nhiều khi xây nhà mà không bán được, trong khi phân nền vẫn bán tốt. Trong công tác xây dựng luật, các nhà làm luật nên học hỏi kinh nghiệm quốc tế. Ví như ở Malaysia, dự án quy định có những khu vực được bán đất nền”.
Dưới góc độ người nghiên cứu luật, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO cho hay: “Về tính pháp lý, các dự án phân lô bán nền là chính sách đúng đã được ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định rất rõ vẫn cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Mấu chốt của vấn đề sửa đổi, hạn chế khu vực phân lô bán nền này ảnh hưởng rất nhiều các đối tượng. Tôi cho rằng, không phải cứ thích là ban hành luật cấm bởi phải thấy các yếu tố có phù hợp với tình hình phát triển của địa phương, kinh tế xã hội hay không”.
Chỉ nên cấm phân lô tách thửa ở nội thành
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, đề xuất này không phù hợp với pháp luật. “Hiệp hội nhận thấy sự cần thiết phải kiểm soát phân lô bán nền. Nó giúp sử dụng đất hiệu quả, nhất là với đô thị. Nó cũng giúp tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát “kiểu vết dầu loang””, ông Châu bày tỏ.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng cho biết đã có văn bản đề nghị chỉ nên cấm dự án “phân lô bán nền” tại các quận nội thành. Những khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị…
“Tại các huyện, xã thuộc khu vực nông thôn ngoại thành của các đô thị đặc biệt là Hà Nội, TPHCM, thì vẫn cho phép một số dự án “phân lô bán nền” phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và tình hình thực tế của địa phương. Hơn nữa, Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai cho phép tách thửa đất ở nông thôn, tách thửa đất ở đô thị, thì chắc chắn sẽ tạo ra nguồn sản phẩm đất nền đưa ra thị trường, kể cả tại khu vực đô thị…”, ông Châu phân tích.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, chỉ nên hạn chế và kiểm soát các dự án “phân lô bán nền” tại hai đô thị đặc biệt là phù hợp. Chưa cần thiết mở rộng phạm vi điều chỉnh đến các thành phố trực thuộc Trung ương khác.
Theo một số chuyên gia kinh tế, để giải bài toán phân lô bán nền trái phép, dự án ma là phải tăng cường sự giám sát, quản lý và minh bạch, công khai các quy hoạch.
“Về cơ bản, phân lô bán nền vẫn là một loại hình tốt và phù hợp với Việt Nam. Do đó, việc siết phân lô bán nền cần được cân nhắc kỹ. Nó phải dựa trên nhu cầu thực tế về phát triển đô thị ở từng địa phương và nhu cầu của thị trường để có những hướng dẫn và quy định cụ thể. Không nên đánh đồng tất cả trên một mệnh lệnh hành chính…”, chuyên gia kinh tế Nguyễn Thành Trung chia sẻ.
