Song, thực tế trong số đó không thiếu tình trạng môi giới “treo đầu dê, bán thịt chó” khiến khách hàng mua phải… sự bực mình.

Giá chung cư khó giảm

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TPHCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2% - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp.

Tại TPHCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%.

Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng “nóng” như trước đây, nhưng cũng không giảm. Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản giảm giá.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Trong một cuộc khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá chung cư bán/cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội khoảng 49% và TPHCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.

Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người băn khoăn đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà. Ông Nguyễn Quốc Anh đã đưa ra khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.

“Đối với những người mua để ở, thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn.

Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra lời khuyên.

Theo Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TPHCM thời gian vừa qua lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng.

Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022, nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TPHCM là khoảng 6%/năm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: Nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối.

Thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. “Theo dữ liệu mà chúng tôi có được, nguồn cung và lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản đã có dấu hiệu khả quan hơn”, ông Tuấn nói.

Ma trận cắt lỗ căn hộ

Hiện nay, trên nhiều hội nhóm mua bán bất động sản xuất hiện dày đặc thông tin “bán cắt lỗ”, “cần bán gấp” căn hộ. Tuy nhiên, nhiều khách hàng phản ánh khi liên hệ thì được báo là căn hộ đã bán, còn môi giới thì tư vấn mời chào sang một căn hộ khác có giá cao hơn, không được giá hời như căn hộ trong quảng cáo.

Đang có nhu cầu mua nhà tại khu vực phía Nam của Hà Nội, anh Phạm Duy Long bất ngờ xem được thông tin bán cắt lỗ một căn hộ chung cư tại huyện Hoài Đức. Giá bán căn hộ này hợp lý với nhu cầu của anh và thấp hơn thị trường khoảng 300 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, khi anh Long liên hệ tới số điện thoại người bán thì được báo căn này đã bán với giá cắt lỗ 10 triệu đồng. Môi giới còn tư vấn cho anh Long một căn hộ tương tự về diện tích, nhưng có giá 2,5 tỉ đồng, cao hơn giá cắt lỗ đã rao bán gần 400 triệu đồng. Đáng nói, dù đã từ chối mua căn hộ được tư vấn, nhưng anh Long liên tục nhận được điện thoại tư vấn, mời mua căn hộ, gây phiền phức.

“Do nhu cầu mua nhà, tôi đã bị thu hút bởi thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ. Tuy nhiên, khi tìm hiểu và làm việc với môi giới, tôi nhận thấy việc rao bán cắt lỗ như một chiêu trò bán hàng, chứ thực tế giá bán vẫn ngang ngửa thị trường, thậm chí còn cao hơn”, anh Long nói.

Tương tự, chị Nguyễn Chi Lê, khách hàng ở Hà Nội chia sẻ, những ngày đầu tháng 7 này, do có nhu cầu mua nhà để “an cư lạc nghiệp” tại Thủ đô, chị Lê có đi tìm mua căn hộ và suýt chút nữa trở thành “nạn nhân” của thông tin rao bán cắt lỗ ảo.

“Giá căn hộ cắt lỗ có diện tích 70 m2, thiết kế 2 phòng ngủ được rao bán với giá hơn 2,6 tỉ đồng, tương đương 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi tìm hiểu lại, một số căn hộ cùng chung cư này có diện tích tương tự chỉ bán với giá 2,4 tỉ đồng, tương đương 38 triệu đồng/m2”, chị Lê kể lại.

Anh Phùng Quang Du, chủ một văn phòng môi giới bất động sản ở Hà Nội thừa nhận, đa số thông tin rao bán cắt lỗ, giảm sâu là những chiêu trò của môi giới không chuyên. Khách hàng chỉ cần đối chiếu thực tế thì thấy ngay, giá bán cắt lỗ vẫn ngang bằng với giá bán trên thị trường, không có chuyện giảm sâu…

Phân tích thêm về chiêu trò này, anh Du cho biết, người bán sẽ giới thiệu các căn cắt lỗ, có mức giá rất rẻ so với thị trường để thu hút người mua. Khi người mua gọi tới, họ sẽ biết nhu cầu và mong muốn của khách nên tìm cách giới thiệu các căn hộ khác, thậm chí có trường hợp còn thông báo với khách hàng là rao nhầm giá.

“Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, dự án ra hàng giới hạn, quỹ đất đẹp gần như không còn. Cộng với việc giá vật liệu và chi phí đầu vào tăng thì không thể nào các chung cư hoàn thiện hạ tầng dịch vụ, công cộng đã đưa vào sử dụng lại giảm giá đến phải cắt lỗ”, anh Du nhận định.