Thị trường đang ấm dần

Thị trường bất động sản (BĐS) cuối năm 2023 đang “ấm” dần nhờ hàng loạt thông tin về chính sách.

Đầu tiên là việc, Thủ tướng có Công điện số 993/CĐ-TTg về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường BĐS.

Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục thúc đẩy việc cho vay tín dụng với lĩnh vực BĐS; có giải pháp phù hợp tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất.

Thực tế, sau nhiều chỉ đạo quyết liệt từ phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, lãi suất vay mua nhà thời gian qua đã hạ nhiệt đáng kể.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, lãi suất vay ngân hàng cho các khoản vay hiện hữu đã giảm từ 1 - 3% so với thời điểm đầu năm.

Ở thời điểm hiện tại, lãi suất ưu đãi khi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng dao động từ 6% - 10%/năm, áp dụng ở kỳ hạn vay ngắn từ 3 - 6 tháng, hết thời gian ưu đãi, lãi suất rơi vào khoảng 10,5% - 13%/năm.

Việc Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cũng là điểm đặc biệt quan trọng để các nhà đầu tư có thể tự tin xuống tiền đầu tư.

Theo khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường BĐS từ đầu năm đến nay ghi nhận lượng giao dịch tăng dần.

Nếu quý II/2023, thị trường ghi nhận 3.700 giao dịch, tăng 37% so với mức 2.700 giao dịch ở quý I, thì quý III đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes nhận định, thời gian qua Chính phủ đã có nhiều chính sách gỡ vướng, nhưng độ ngấm vào thực tế vẫn chậm chạp.

Thị trường BĐS cần thêm thời gian để có thể thực sự phục hồi và có nguồn cung dồi dào, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện.

Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng đang có những tín hiệu tích cực được thể hiện rõ ràng như: Hiện tượng cắt lỗ, bán tháo đã giảm.

Theo ông Chung, lãi suất đang ở mức khá tốt, nhà đầu tư có xu hướng kiếm tìm kênh đầu tư ưu việt hơn và BĐS vẫn luôn là một lựa chọn hấp dẫn.

Từ đầu năm 2023, một thực tế nổi cộm là câu chuyện tăng giá liên tục của BĐS phục vụ nhu cầu ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm thành phố lớn.

Trong quý IV/2023, các sản phẩm phục vụ mục đích ở thực vẫn là điểm sáng với phong độ ổn định về mức giá và thanh khoản trong thị trường BĐS.

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS quý IV/2023 sẽ là bước đệm cho sự phục hồi thị trường từ năm 2024.

Đặc biệt tại những khu vực đang còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch đồng bộ, hiện đại, hạ tầng được quan tâm, chú trọng đầu tư, mặt bằng giá chưa cao.

Ưa chuộng chung cư đã sử dụng

Anh Lê Văn Hùng, trú tại Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ (Hà Nội) cho biết, cách đây 5 năm gia đình anh có mua 1 căn hộ chung cư tại dự án này với nhu cầu để ở với giá 21 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm này năm ngoái, một số gia đình đã sang nhượng lại căn hộ với giá 24 triệu đồng/m2 (sau 3 năm tăng thêm 3 triệu đồng/m2).

Nhưng đến thời điểm này, chỉ sau 1 năm giá đã tăng gấp 2 lần so với mức tăng của cả 3 năm trước cộng lại.

“Cách đây ít ngày có 1 khách mua nhà đến xem căn hộ tại dự án đã trả tôi 30 triệu đồng/m2, khách mua sẽ tự lo thủ tục sang tên sở hữu. Tôi rất bất ngờ vì chỉ sau 1 năm giá chung cư đã qua sử dụng tại dự án này lại tăng vọt như vậy”, anh Hùng cho biết.

Qua khảo sát, nhu cầu mua chung cư đã qua sử dụng ở hầu hết các quận nội thị Hà Nội, như: Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và một số huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận: Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức... đều tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm 2023.

Điều này dẫn đến việc giá bán cũng không ngừng được đẩy lên cao, so với thời điểm cách đây khoảng 1 năm mức tăng ghi nhận từ 20 - 30%, còn so với trước khi xảy ra dịch Covid-19 một số khu vực tăng đến trên 50%.

Bên cạnh việc được nhiều khách mua săn đón, các sản phẩm chung cư đã qua sử dụng cũng đang được vận hành cho thuê khá hiệu quả từ 10 - 25 triệu đồng/căn/tháng, tùy theo từng diện tích, vị trí của dự án.

Cao nhất về giá cho thuê là khu vực quận Tây Hồ được ghi nhận từ 35 - 40 triệu đồng/căn/tháng đối với những căn hộ rộng trên 100m2, được trang bị nội thất đầy đủ.

Lý giải về điều này, chuyên gia BĐS Nguyễn Việt Thắng cho rằng, từ đầu năm 2023 đến nay, nguồn cung sản phẩm mới từ các dự án nhà ở trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung tiếp tục giảm sút mạnh (chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022), trong khi đó nhu cầu về chỗ ở cao.

Vì vậy, người dân đã chuyển hướng quan tâm sang dòng sản phẩm chung cư đã qua sử dụng, do những dự án chung cư đã qua sử dụng từ 3 đến dưới 10 năm, người dân sinh sống ổn định, các tiện ích hạ tầng xung quanh được kiện toàn tương đối đầy đủ. Hơn nữa hầu hết đều có pháp lý hoàn thiện khi đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng, trong khi nhiều dự án chung cư mới lại chưa có được điều đó.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, người dân cần phải xem xét kỹ vấn đề pháp lý, bởi không ít dự án mặc dù đã đưa vào sử dụng hàng chục năm mà chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục để cấp sổ đỏ/sổ hồng, do sai phạm trong thiết kế xây dựng hoặc gặp trục trặc về những vấn đề pháp lý khác.

Nếu người dân mua lại với hình thức viết tay với chủ cũ sẽ gặp rủi ro hoặc phải mất thêm nhiều khoản phí “không tên” cho chủ đầu tư trong quá trình thay đổi tên chủ sở hữu trong hợp đồng mua bán trước đây.