Tháo gỡ trên của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 mang đến nhiều hy vọng cho người dân.
Gỡ khó - khổ cho dân
Luật Xây dựng 2014 cấm nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực quy hoạch không được xây dựng mới mà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nếu có giấy phép. Cụ thể, tại Khoản 5 (Điều 94, Luật Xây dựng 2014) về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau: “Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo”.
Còn tại Điểm i (Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai 2013) quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Tuy nhiên, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2021) đã có những điều chỉnh có lợi cho người dân sinh sống tại các khu vực này. Cụ thể, tại mục 5 (Khoản 33, Điều 1) quy định: “…Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này”.
Điều này theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) mở ra niềm vui lớn cho nhiều người dân. “Dự án treo” là một trong những vấn đề tồn tại trong nhiều năm. Nó mang đến những hậu quả vô cùng lớn, ám ảnh của người dân và cấp chính quyền trong cách giải quyết và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Thực tế, tại TPHCM hàng trăm dự án “quy hoạch treo” bền vững hết năm này qua tháng nọ kéo theo những hệ lụy kinh tế, xã hội, đặc biệt là sự khổ nhọc cho người dân các khu vực trên. Điển hình như những khu vực treo nhiều thập kỉ tại TP như bán đảo Thanh Đa (quận Bình Thạnh), khu đô thị Nam Sài Gòn (huyện Bình Chánh) hay khu quy hoạch ga Bình Triệu (quận Thủ Đức).
Để tháo gỡ khó khăn cho dân, trong năm 2020, UBND TPHCM đã thu hồi, hủy bỏ 118 “dự án treo” nhiều năm không triển khai. Mới đây (tháng 12/2020), HĐND TPHCM cũng đã hủy bỏ 61 “dự án treo”. Tuy nhiên, không phải ai cũng nhận lại đủ “quyền và lợi ích hợp pháp” như nghị quyết của HĐND TPHCM khi hủy bỏ dự án chậm triển khai. Vì trong thực tế vẫn còn nhiều dự án chồng dự án, hủy dự án nhưng quy hoạch còn đó, quyền lợi người dân tiếp tục bị “treo”.
Để được xây dựng người dân cần gì?
Theo KTS Khương Văn Mười - nguyên Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TPHCM, Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ ràng và cụ thể. Tuy nhiên, các “quy hoạch treo” vẫn cứ treo từ năm này qua năm khác khiến dân sống không được, đi cũng không xong. Nó bắt nguồn từ việc rà soát quy hoạch của TP không hiệu quả bởi công tác đánh giá khá phức tạp trong khi chúng ta chưa có một đơn vị “chủ xị” việc này.
Báo cáo của HoREA cũng cho biết tính đến thời điểm hiện tại, ngoài 190 dự án bị thu hồi, hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc chủ trương đầu tư đã hết hạn, trong số 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai, có đến 405 dự án chưa khởi công. Và trong số 325 dự án đã khởi công, thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Căn cứ tình hình thực tế, TPHCM có tới 41,18% tổng số dự án có nguy cơ tiếp tục “treo”. Vì vậy, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được những khó khăn cho người dân.
Ông Hoàng Minh Trí - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM cho rằng, khó khăn lớn nhất trong thực hiện quy hoạch, gỡ “quy hoạch treo” của TPHCM hiện nay là việc giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án đã giải phóng được trên 80%, thậm chí đến 98% diện tích, nhưng cả dự án vẫn bất động vì không thể thỏa thuận đền bù được phần còn lại. Thực tế tại khá nhiều dự án cho thấy, dù mức đền bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất đã được cải thiện, nhưng vẫn còn quá thấp so với giá thị trường, quan trọng hơn, số tiền người dân nhận được từ việc bồi thường đất bị thu hồi không đủ để tạo lập nơi ở mới.
“Trong nhiều năm qua, tình trạng quy hoạch “treo” ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của nhiều người dân có đất thuộc diện quy hoạch. Nhà ở bị hư hỏng thì người dân chỉ được phép cải tạo, sửa chữa mà không được xây mới khiến chất lượng cuộc sống giảm sút, gây bức xúc trong dân. Nhưng để tháo gỡ thực trạng này thì ngoài chính sách, các quy định của Luật, chúng ta vẫn cần dung hòa được lợi ích giữa các bên” - ông Trí nói.
Theo luật sư Lê Bá Thường - Đoàn Luật sư TPHCM: “Theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì sau 3 năm nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án (quy hoạch treo), người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Quy định này tháo gỡ khó khăn cho người dân. Tất nhiên, việc xây dựng nhà mới trên đất “quy hoạch treo” vẫn phải đảm bảo các điều kiện cần và đủ nhưng rõ ràng luật mới sẽ triệt tiêu được những tồn tại, bất cập mà Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013 đã trói buộc nhiều năm qua”.
