Từng được coi là kênh đầu tư hấp dẫn khi thị trường “sốt nóng”, nhưng giờ đây, không ít nhà đầu tư đang phải “chôn” vốn, tìm đủ mọi cách bán cắt lỗ với những khoản đầu tư mang tên “đất nền ven đô”.

Giảm giá bán cắt lỗ

Là một trong những người đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm ở Hà Nội, anh Hoàng Minh Thành chia sẻ, thị trường đất nền thuộc các huyện ven trung tâm Hà Nội đang trong giai đoạn trầm lắng. Giá bán sụt giảm nhất ở những mảnh đất xa trung tâm, giao thông không thuận tiện, đặc biệt thiếu pháp lý.

“Ở giai đoạn sốt nóng, nhiều người đã bất chấp mua cả đất khai hoang, đất rừng sản xuất do giá rẻ hơn các loại đất trồng cây lâu năm và thổ cư ở những khu vực xa trung tâm thành phố. Tuy nhiên, hiện tại, những loại đất giá rẻ trên phải cắt lỗ tới 50% nhưng vẫn khó có người mua, do không có giá trị sử dụng thực tế”, anh Thành nói.

Cũng theo anh Thành, giá đất nền ở những khu vực ven đô hiện nay, đặc biệt, các mảnh đất diện tích hàng nghìn m2 nhưng chỉ có khoảng 100m2 thổ cư, còn đa phần là đất rừng và đất trồng cây đang “chết đứng”, không có thanh khoản. Hiện tại, một số nhà đầu tư mua vào thời điểm “sốt đất” sẽ tính cắt lỗ để bán, nhưng giá người mua mới thì lại mong muốn thấp hơn nhiều.

“Đối với các mảnh đất ở huyện Kỳ Sơn (Hòa Bình) có một ít diện tích thổ cư còn lại đất rừng sản xuất có giá bán từ 1 - 3 triệu đồng/m2, nhưng thường các giao dịch có giá trị từ 3 - 5 tỷ đồng do mảnh đất dạng này diện tích lớn.

Tuy nhiên, dù giá các mảnh đất có giảm tới 30 - 50% so với thời điểm mua vào, nhưng vẫn khó bán do giá trị giao dịch vẫn cao”, anh Thành nói.

Chị Nguyễn Minh Lý, nhân viên môi giới của một sàn bất động sản chia sẻ, hiện một chủ đất đang bán đại hạ giá mảnh đất tại xã Yên Bài đã xây sẵn nhà và khuôn viên, thích hợp làm homestay. Diện tích mảnh đất là 650m2, trong đó có 80m2 đất ở, còn lại đất vườn.

Theo chị Lý, hiện tại chủ đất bán với giá gần 5 tỷ đồng, tương đương khoảng 6 triệu đồng/m2. Mức giá này đã giảm hơn nhiều so với giá rao bán ban đầu.

“Mảnh đất này được rao bán từ đầu năm nay với giá hơn 6 tỷ đồng nhưng không bán được. Đợt này, chủ đất cần tiền nên bán gấp với giá 4,7 tỷ đồng”, chị Lý nói.

Chị Lý cũng nhìn nhận, thị trường đất nền ven đô hiện nay đang trong giai đoạn ảm đạm, kém thanh khoản và giá bán ở nhiều nơi đã giảm tới 30 - 50% so với thời điểm năm 2022.

“Sóng” đất ven đô khó hồi

Tiềm năng phát triển của thị trường đất nền ven đô là không thể phủ nhận, song theo các chuyên gia bất động sản, hiện nay các nhà đầu tư nên thận trọng khi đưa ra quyết định bởi thời điểm hiện tại vẫn hiện hữu nhiều rủi ro khi đầu tư, cụ thể về mặt thanh khoản. Mặt khác, thị trường đất nền phân lô ở khía cạnh sâu hơn vẫn bị “giật dây” bởi các “tay to”.

Tuy nhiên, đất nền ven đô vẫn rất khó để tăng thanh khoản dù giá nhiều nơi đã giảm. Các sản phẩm này đã được đẩy giá lên quá cao trong thời gian qua. Người mua ngày càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường vì giá bán vẫn còn “neo” cao và nhiều nơi không đảm bảo về mặt pháp lý.

Theo ông Lê Quang Tám - chuyên gia bất động sản, thị trường kinh doanh bất động sản năm nay có cơ hội, song, vẫn chưa rõ ràng, thời cơ có thể đến trong đầu năm 2024. Phân khúc đất nền vẫn là lựa chọn với khả năng sinh lời cao, nhưng không dành cho số đông và cần tìm hiểu kỹ trước khi ra quyết định mua bán.

Ông Tám cũng đưa ra lời khuyên, chỉ những nhà đầu tư có kiến thức lâu năm và người mua có sẵn tiền mặt mới là đối tượng có thể xuống tiền mua đất nền ven đô ở thời điểm này.

“Dựa trên tình trạng giao dịch, nhà đầu tư có thể đề nghị người bán giảm 30%, sau đó 25% và hạ xuống 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15 - 20% là mức giảm khả thi. Các tháng cuối năm nay, đầu năm 2024 có thể là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”, ông Tám lưu ý.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường hiện nay vẫn đang gặp khó khăn, lượng thanh khoản còn yếu nên việc đất nền ven đô tăng nóng trở lại sẽ khó xảy ra trong thời điểm này.

“Trong bối cảnh thị trường bất động sản chững lại, không ít chủ đất, môi giới rao bán “cắt lỗ”, hạ giá thu hút người mua…

Tuy nhiên, giá bán chỉ được giảm so với lúc đỉnh điểm và so với giá trị thực vẫn còn khá cao”, ông Đính cho biết và khuyến cáo người mua cần sàng lọc kỹ các thông tin ưu đãi cũng như thông tin về mảnh đất trước khi có ý định “xuống tiền”.

Nhìn nhận về thực tế này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, ngoài ra một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng bị áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao.