Sở hữu một căn nhà, mái ấm riêng là mơ ước của hàng chục triệu gia đình Việt Nam. Để có một căn nhà tại các đô thị lớn, đặc biệt như Hà Nội, TP. HCM, một gia đình phải lao động, chắt bóp chi tiêu, học hành của con cái hàng chục năm. Ngay cả khi có đủ tiền, việc mua một căn nhà cũng không hề dễ dàng vì có rất nhiều rủi ro về pháp lý, quy hoạch, quá trình thanh toán và giao nhà … Có không ít trường hợp rơi vào tình trạng “sống dở chết dở”, mất tiền mà không được nhận nhà, không có giấy tờ...
Khi mua bán nhà, đất từ các dự án bất động sản của các chủ đầu tư, khách hàng luôn là người cầm dao đằng “lưỡi” vì có rất nhiều yếu tố quan trọng khách hàng khó kiểm soát được: Dự án đã bị thế chấp chưa, đóng tiền sử dụng đất chưa, có giấy phép xây dựng chưa, đủ điều kiện bán chưa …?
Càng khó khăn hơn khi khách hàng mua sản phẩm bất động sản được chủ đầu tư gọi là “tài sản hình thành trong tương lai”, những tài sản chưa hề tồn tại vào lúc mua bán. Chính vì vậy, pháp luật quy định rất chặt chẽ về điều kiện để chủ đầu tư dự án được phép mở bán sản phẩm, nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng bằng các hình thức khi dự án chưa đủ điều kiện bán. Thật không may vẫn có nhiều khách hàng gặp phải chủ đầu tư không có uy tín, làm ăn chụp giật, không trung thực.
Trốn thuế và lừa dối khách hàng?
Dự án Singa City tại giao lộ đường Trường Lưu – Nguyễn Duy Trinh, Long Trường, quận 9, TP HCM do Công ty Kim Oanh làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích 9,1 ha gồm 2 block chung cư và 431 nền nhà phố diện tích từ 77-231 m2. Thông tin từ trang web diaockimoanh.org thể hiện giá bán tùy vị trí quanh mức 2,2 tỷ đồng/nền. Thông tin trên thị trường cho thấy Công ty Kim Oanh đã bán hết Dự án này từ nhiều năm trước.
Khi mua bất động sản tại dự án Singa, người mua và người bán ra sàn giao dịch của chủ đầu tư. Hợp đồng mua bán thực hiện qua sàn. Tháng 12/2019, khách hàng T xác lập “Hợp đồng về Quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai” với Công ty Kim Oanh mua lô đất 90,3 m2 với giá 1,677 tỷ đồng. Thanh toán 95% ngay sau ký hợp đồng; 5% còn lại thanh toán sau khi chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thực tế thì trước đó, vào tháng 11/2019, khách hàng đã T đặt cọc với bên nhận cọc là cá nhân Y thể hiện giá chuyển nhượng là 2,3 tỷ đồng, chênh lệch với giá giao kết hợp đồng hơn 622 triệu đồng. Thỏa thuận đặt cọc này được làm chứng bởi đại diện Sàn giao dịch thuộc Công ty cổ phần DV-TM-XD Địa ốc Kim Oanh (cũng thuộc Kim Oanh Group). Không những thế, khách hàng T còn phải chịu thêm 50 triệu đồng phí dịch vụ tư vấn cho Công ty cổ phần DV-TM-XD Địa ốc Kim Oanh.
Bản chất, khách hàng T mua đất từ bà Y với giá là 2,3 tỷ đồng, nhưng sau đó lại xác lập Hợp đồng về đất và nhà hình thành trong tương lai với Công ty Kim Oanh và giá chỉ còn là 1,677 tỷ đồng. Chênh lệch hơn 622 triệu đồng. Hành vi này có dấu hiệu trốn thuế.
Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, dự án Singa City chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện được bán. Theo quy định pháp luật, đối với dự án có sản phẩm đất nền thì chủ đầu tư chỉ được mở bán khi có đủ điều kiện: Đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Việc nghiệm thu được cơ quan có thẩm quyền có văn bản nghiệm thu và chấp thuận, sau khi chủ đầu tư xây dựng xong cơ sở hạ tầng trong dự án. Để chứng minh dự án đủ điều kiện bán, chủ đầu tư phải xuất trình văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án. Trường hợp là dự án chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. Bên cạnh đó, khi mua, bán bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đăng ký hợp đồng mẫu.
Dự án Singa City trên thực tế chưa được phép xây dựng. Rất nhiều khách hàng bức xúc vì mua đất, trả đến 95% tiền mà không được phép xây nhà. Các khách hàng còn cho rằng Công ty Kim Oanh chưa đóng tiền sử dụng đất của dự án, đã thế chấp dự án cho ngân hàng.
Đổ lỗi cho Chính quyền?
Tiếp tục “chiêu bài” quen thuộc, Công ty Kim Oanh ngay lập tức đưa ra thông báo phản bác, cho rằng đây là các thông tin sai sự thật, phá hoại Công ty Kim Oanh.
Công ty Kim Oanh cho rằng mình đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với dự án nhưng không hề chứng minh bằng thông báo của cơ quan Nhà nước, chứng từ nộp tiền sử dụng đất cho dự án mà chỉ đưa ra bản chụp không đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể hiện rõ loại đất, thời hạn sử dụng đất, đã thực hiện xong tất cả các nghĩa vụ tài chính hay chưa.
Công ty Kim Oanh thừa nhận chung chung dự án bị chậm tiến độ nhưng tiếp tục đổ lỗi cho “khách quan liên quan đến công tác quản lý Nhà nước của chính quyền TP.HCM”.
Bản chất sự việc không phải là “khách quan”, không phải lỗi tại “chính quyền TP.HCM”, mà là Công ty Kim Oanh đã cố tình vi phạm pháp luật, cố tình mở bán dự án cho khách hàng khi không đủ điều kiện kiện bán. Do đó, khách hàng không thể xây nhà. Công ty Kim Oanh không chịu thừa nhận và cố ý che giấu nguyên nhân thực sự dẫn đến việc khách hàng không được xây nhà.
Khi liên hệ với môi giới để mua đất tại Singa City, được biết dự án đang vướng về pháp lý nên chưa thể xây nhà, vài tháng nữa vướng mắc sẽ được tháo gỡ. Môi giới cung cấp thông tin giữa tháng 11/2020, Công ty Kim Oanh đã làm thủ tục trình Sở xây dựng TP.HCM thẩm định thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật với dự án. Nếu thông tin này là đúng, thì rõ ràng Công ty Kim Oanh đã bán đất nền cho khách hàng khi chưa có thiết kế được duyệt. Sau khi đổ lỗi cho “chính quyền”, thì nay Công ty Kim Oanh gây sức ép để Chính quyền hợp thức hóa sai phạm cho Công ty Kim Oanh.
Các sai phạm bán dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán chủ yếu do chủ đầu tư không có năng lực tài chính, bất chấp pháp luật bán trước sản phẩm đất nền. Thậm chí có chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương để thực hiện dự án những vẫn bán hoặc bán sản phẩm trong dự án không có thật (dự án ma) để thu tiền. Các sai phạm này làm xấu thị trường bất động sản. Khách hàng luôn ở thế yếu, lép vế so với chủ đầu tư, thiếu các thông tin, kinh nghiệm để đánh giá chủ đầu tư và luôn bị lực lượng “cò”, sàn giao dịch tung các thông tin làm nhiễu đi các thông tin quan trọng của dự án. Khách hàng chỉ biết trông chờ vào đạo đức, uy tín của chủ đầu tư.
Nếu Công ty Kim Oanh báo trước cho khách hàng là dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chưa có giấy phép xây dựng thì chắc chắn không có có khách hàng nào mua, vì như vậy không khác gì đi mua đất lấn chiếm bất hợp pháp. Là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, thậm chí thu phí tư vấn của khách, Công ty Kim Oanh che dấu thông tin với khách hàng.
Hành vi của Công ty Kim Oanh vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật, có dấu hiệu lừa dối khách hàng. Nếu Sở xây dựng phê duyệt thẩm định thiết kế của Công ty Kim Oanh thì các hành vi sai trái sẽ trở thành đúng, tạo ra tiền lệ xấu, tạo ra môi trường cạnh tranh không bình đẳng khi các chủ đầu tư khác vẫn phải kinh doanh theo luật.
Không thể hợp thức hóa, cần xử lý nghiêm các sai phạm của Công ty Kim Oanh. Cơ quan điều tra đã khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, trốn thuế liên quan đến Công ty Kim Oanh với dự án tại Bình Dương, cần tiếp tục khởi tố vụ án tại dự án Singa City để điều tra.
