Bộ Tư pháp đang hoàn thiện dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 của Chính phủ.
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trong đó quy định đánh thuế căn hộ chung cư.
Theo đó, đối với nhà chung cư, bao gồm đất xây dựng chung cư, Bộ Tài chính đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư.
Cụ thể, đánh thuế thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân; đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) và miễn thuế với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Nhận định về đề xuất quy định đánh thuế căn hộ trên 50 triệu đồng/m2, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao, tăng khó khăn thanh khoản. Khi đó các chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Qua đó khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân.
Tuy nhiên, nếu đánh thuế mà lại khiến giá nhà càng tăng cao thì đối tượng cuối cùng phải chịu hậu quả chính là người tiêu dùng. Bên cạnh đó, việc đánh thuế này một khi được áp dụng sẽ gia tăng khó khăn cho các chủ đầu tư trong bối cảnh giỏ hàng bất động sản đang có quá nhiều sản phẩm cao cấp.
Vì vậy, ông Đính cho rằng, nếu muốn đánh thuế cao đối với những căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2, điều quan trọng là cần phải tính toán đến yếu tố thời điểm. Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức, doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội cũng không thể tham gia bởi có nhiều điểm nghẽn trong khi nhà ở thương mại dồi dào lại khó lòng giao dịch.
Nên áp dụng với căn thứ hai trở lên
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng. Bởi hầu hết các dự án không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng "chết trên đống tài sản".
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam cho rằng đề xuất đánh thuế nhà có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không hợp lý.
Hiện nay nhà nước đã đánh thuế đối với chủ đầu tư lên đến 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này đã cộng vào giá bán. Nếu đánh thuế thì nên áp dụng với căn thứ hai trở lên như các nước khác đang áp dụng.
 |
Bộ Tài chính đề nghị quy định ngưỡng chịu thuế đối với nhà chung cư, trong đó đánh thuế cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2). |
Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia về thuế Nguyễn Ngọc Tú, Giảng viên Đại học Kinh doanh Công nghệ cho biết, thuế là một công cụ giúp thị trường ổn định hơn, vì thế thu thuế nhà ở là một xu thế tất yếu. Điều đáng nói, với đề xuất về việc thu thuế cao với căn hộ có giá trên 50 triệu đồng/m2 là không có có sở lý luận và không có tính khả thi.
Ông Tú cũng phân tích, giá bất động sản được quyết định bởi thị trường, có thể lên hoặc xuống không báo trước. Do đó, nếu tính thuế nhà tốt nhất nên tính theo diện tích sử dụng, còn tính theo giá mua bán sẽ rất khó khăn.
“Khi tính theo giá người mua và người bán sẽ tự thỏa thuận được với nhau để làm thế nào thu được thuế. Nếu như thế, điều này sẽ phát sinh tình trạng nhà 2 giá, gây khó khăn cho vấn đề quản lý”, ông Tú bổ sung.
Cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng
Xét ở góc nhìn pháp lý, Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI nhận định, trong khi đa số người dân có thu nhập thấp và đời sống còn nhiều khó khăn, chỉ nên đánh thuế quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đối với những tài sản có giá trị cao, tức là đánh thuế đối với người giàu. Ngưỡng tính thuế có thể trên 5 tỷ đồng, còn trị giá dưới mức này thì không chịu thuế.
Tuy nhiên, với mức giá trên 50 triệu đồng/m2, Bộ Tài chính cần tính toán nghiên cứu thận trọng cân đối rất nhiều yếu tố như an sinh xã hội… và đưa ra lấy ý kiến rộng rãi cơ quan, bộ ngành, địa phương và người dân.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng đồng tình và nhấn mạnh, “Không thể nóng vội trong chuyện đánh thuế. Đánh thuế cao ngay lập tức phản ứng xã hội rất lớn. Đại bộ phận người dân mua chung cư, nhà đất nên để đánh một mức thuế phải phụ thuộc một phần vào tài sản và một phần vào thu nhập.
Đặc biệt, cần có lộ trình thực hiện, mức thuế đưa ra từ thấp đến cao để người dân hiểu, chia sẻ với nhà nước và để họ nhận thức được việc đánh thuế là đương nhiên”, ông Điệp nói.
Theo ông Điệp, việc đánh thuế căn hộ chung cư cần hướng tới xác định theo tổng giá trị tài sản sẽ phù hợp hơn là chỉ căn cứ vào giá từng mét vuông. Theo ông, đánh thuế tài sản, thuế nhà đất là chuyện đương nhiên, nhưng cần dựa vào thu nhập của người dân để đưa ra tỷ lệ phù hợp.
