Rao bán rầm rộ khi pháp lý chưa hoàn thiện
Trong tổng số 114 dự án được tỉnh Bình Dương phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2020 (1/500) thì TP Thuận An là nơi có số dự án nhiều nhất với 36 dự án. TP Dĩ An và thị xã Tân Uyên có 23 dự án. TP Thủ Dầu Một có 15 dự án.
Nhiều dự án có quy mô khủng, vị trí đắc địa như Khu nhà ở Đông Bình Dương (126,67 ha), Khu nhà ở Nam Tân Uyên (51 ha), 9x Next Gen (9,5 ha), Khu nhà ở Đại Phú City (19,6 ha)… thu hút sự quan tâm lớn của nhiều nhà đầu tư.
Trên các trang sale về bất động sản, các dự án tại Bình Dương đang được chào bán khá rầm rộ với đủ chủng loại. Tuy nhiên, không ít dự án dù chưa hoàn thiện pháp lý đã mở bán thông qua hình thức giao dịch: “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Đơn cử là Dự án khu nhà ở Nam Tân Uyên (51 ha) do Công ty TNHH Công nghiệp và Đô thị Nam Tân Uyên làm chủ đầu tư. Dù chưa được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng Công ty Cổ phần Địa ốc Núi Hồng và Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Nam Á rao bán rầm rộ (giá bán từ 16 - 25 triệu đồng/m2) và nhận tiền đặt cọc, chuyển nhượng từ khách hàng.
Cũng có tình trạng bán đất nền khi chưa đủ pháp lý như dự án khu nhà ở Nam Tân Uyên, dự án Vita Riverside (tên pháp lý là Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc) do Công ty TNHH MTV Tuấn Điền Phúc làm chủ đầu tư tại xã Vĩnh Tân, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Dự án này rao bán với mức giá 14,2 triệu đồng/m2.
Phòng Quản lý nhà, thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương cho biết, hai dự án trên vẫn đang thiếu các thủ tục pháp lý như: Chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa có văn bản chấp thuận dự án, chưa lập thủ tục đất đai, cũng như văn bản cho phép chuyển nhượng…
“Nắm dao đằng lưỡi”
Mới đây hàng chục người dân mua đất nền tại dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (TP Thủ Dầu Một) của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) vừa có đơn tố cáo gửi Công an tỉnh Bình Dương tố cáo hành vi lừa đảo, chiếm dụng tài sản của chủ đầu tư.
Theo phản ánh của bà N.T.H, vào tháng 4/2010 bà có ký hợp đồng với HUD mua 1 nền đất có diện tích 337m2 tại dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ với giá trên 1,12 tỷ đồng (thanh toán nhiều đợt). Tuy nhiên, sau khi đóng đủ 80% hợp đồng thỏa thuận (898 triệu đồng) vào tháng 3/2011 bà H vẫn không nhận được đất nền như hợp đồng cam kết từ chủ đầu tư.
“Thời điểm đáng lẽ tôi được nhận nền đất mình mua là vào tháng 3/2011. Qua tìm hiểu biết chủ đầu tư nợ thuế, thu hẹp quy mô dự án nên tôi đã đề nghị chủ đầu tư ký cam kết bằng văn bản là triển khai xây dựng hạ tầng và bàn giao đất, nhưng công ty không đáp ứng và cù nhầy đến tận bây giờ” – bà H cho biết.
Khẳng định đã tiếp nhận đơn thư tố cáo tội phạm, đại diện Công an tỉnh Bình Dương cho biết vừa có văn bản đề nghị Sở Xây dựng Bình Dương cung cấp toàn bộ hồ sơ liên quan chủ trương phê duyệt dự án. Và hồ sơ vi phạm (nếu có) của dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ để điều tra. Làm rõ các dấu hiệu sai phạm trong việc quản lý, sử dụng đất tại dự án.
Có một thực tế, trong hàng trăm các dự án đất nền đang triển khai khắp các địa bàn của tỉnh Bình Dương, nhiều chủ đầu tư vì nhiều lý do như nguồn lực kinh tế yếu, áp lực giải ngân và vay ngân hàng… đã nhắm mắt làm liều, thực hiện việc huy động vốn từ khách hàng sai quy định pháp luật.
Hiện phương thức thanh toán cho các giao dịch được các chủ đầu tư dự án ưa thích nhất là hình thức ký “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Đây thật ra là hình thức huy động vốn (không mất lãi) được nhiều chủ đầu tư lẫn đơn vị ký hợp tác phân phối sản phẩm với chủ đầu tư đang áp dụng (đơn cử như dự án Khu nhà ở Tuấn Điền Phúc và dự án Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ).
Với loại hợp đồng này thì khách hàng phải thanh toán luôn 95% giá trị nền đất sau 7 ngày đặt cọc, nhưng phải đến 6 tháng sau mới được ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Theo luật sư Lê Bá Thường - Đoàn Luật sư TPHCM khách hàng chẳng khác gì “cầm dao đằng lưỡi” với loại hợp đồng này khi mua đất.
“Hiện để “lách luật” nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối xây dựng ra cái gọi là “Hợp đồng góp vốn”, “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để giao dịch với khách hàng. Thực tế, với những hợp đồng mang tính chất “lách luật” như thế này, khi xảy ra vấn đề tranh chấp thì khách hàng là người chịu thiệt vì đây là một hợp đồng giả. Chưa kể khi giao dịch được xác lập bằng hình thức ký ghi nhớ bằng hai loại hợp đồng trên, nhiều khách hàng không am hiểu về luật dễ “ôm hận” khi thực hiện ký kết, đặt cọc, chuyển tiền với đối tác phân phối mà không phải chủ đầu tư” – luật sư Thường phân tích.
