Luật sư Nguyễn Thị Hồng Vân (Luật Việt Nam) cho biết, mặc dù mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được quy định cố định theo phụ lục của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nhưng về bản chất, hợp đồng vẫn là văn bản ghi nhận sự thoả thuận của các bên về các nội dung trong hợp đồng.
Do đó, trước khi bạn đặt bút ký vào hợp đồng mua bán chung cư hãy đọc kỹ 5 trang này:
1. Thông tin các bên và căn hộ
Trước khi xem xét đến những nội dung khác thì thông tin về các bên (bên mua, bên bán) và thông tin về căn hộ là hai trong số những yếu tố quan trọng bậc nhất. Khi thông tin về người bán, người mua đúng thì hợp đồng mới được giao kết đúng đối tượng.
Trong đó, những thông tin này gồm các nội dung:
Thông tin cá nhân của các bên:
Họ và tên, ngày tháng năm sinh.
Giấy tờ tuỳ thân: Chứng minh nhân dân/hộ chiếu còn hạn hoặc Căn cước công dân kèm số, cơ quan cấp và ngày cấp nếu là cá nhân còn nếu là tổ chức thì là thôn tin về giấy đăng ký doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật…
Hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú, nơi ở hiện tại (nếu khác với địa chỉ thường trú/tạm trú, số điện thoại liên hệ (nếu có)…
Thông tin về căn hộ chung cư mua bán: Nhiều trường hợp, người mua chỉ mua căn hộ ở dạng dự án, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Sổ hồng chung cư). Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần lưu ý những vấn đề sau đây:
Kiểm tra pháp lý của căn hộ: Đang ở dạng dự án đang đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện, có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không; Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…
Các nội dung cần chú ý về căn hộ chung cư: Địa chỉ, căn hộ số bao nhiêu, tầng bao nhiêu, thuộc khu nào, có địa chỉ là gì, diện tích căn hộ sử dụng riêng là bao nhiêu, diện tích sàn xây dựng, năm hoàn thành xây dựng, thông tin về đất xây nhà (thửa đất, tờ bản đồ, diện tích sử dụng chung…)…
2. Thời hạn bàn giao
Đây là thông tin cũng khá quan trọng mà mỗi người mua chung cư cần phải kiểm tra kỹ trước khi ký hợp đồng mua bán chung cư bởi thực tế, có nhiều dự án chung cư, mặc dù chủ đầu tư đã được phê duyệt đem bán cho người dân nhưng dự án vẫn chưa hoàn thành xây dựng.
Theo Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:
Mua bán chung cư giữa chủ đầu tư với người mua: Kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao hoặc khi bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Không thuộc trường hợp trên: Kể từ khi bên mua thanh toán đủ tiền và đã nhận bàn giao nhà ở trừ trường hợp có quy định khác.
Đồng thời, theo khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho ngườ mua. Thời hạn này là trong 50 ngày kể từ ngày bàn giao.
Do đó, có thể thấy, thời điểm bàn giao nhà là rất quan trọng, nó không chỉ quyết định nhiều vấn đề trên mặt pháp lý mà thực tế, khi nhận bàn giao, người mua có thể được chuyển đến sinh sống, ở trong căn hộ chung cư đó.
3. Tiến độ thanh toán
Quy định về tiến độ thanh toán chỉ được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần. Theo đó, thoả thuận trả chậm, trả dần về tiến độ thanh toán phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở.
Căn cứ thoả thuận trong hợp đồng về tiến độ thanh toán, người mua cũng phải chấp hành nghiêm theo tiến độ này. Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thoả thuận.
Những quy định trên đều phải được nêu cụ thể trong hợp đồng mua bán để các bên căn cứ vào đó và thực hiện đúng.
4. Phí dịch vụ
Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận.
5. Thời hạn nhận sổ hồng chung cư
Luật sư Nguyễn Thị Hồng Vân cho biết, căn cứ vào khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải có trách nhiệm xin cấp sổ hồng chung cư cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày người mua thanh toán xong tiền mua chung cư hoặc từ ngày bàn giao hoặc các bên có thoả thuận khác.
Do đó, khi đọc hợp đồng mua bán chung cư, người mua cần kiểm tra thật kỹ nội dung này để đảm bảo đầy đủ quyền lợi của bản thân mình.
