Không có nguồn cung mới, giá bất động sản siêu cấp khu vực trung tâm TP vì vậy tăng theo từng năm.
Hết quỹ đất trung tâm, giá bất động sản trên trời
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện quỹ đất lớn tại khu vực lõi trung tâm TPHCM gần như không còn. Chính điều đó khiến cho cuộc săn tìm quỹ đất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có tiềm lực trở nên nóng bỏng.
Anh Trần Phước Thịnh - một chuyên gia săn tìm quỹ đất thuộc Công ty Bất động sản Trường Thịnh cho biết, tiệc tìm ra quỹ đất đủ lớn để làm dự án đã khó, việc đàm phán giá cả với chủ đất, đối tác lại càng khó hơn. Vì thế, để hoàn thành một dự án (từ quỹ đất đến thủ tục pháp lý, rồi triển khai mở bán) đôi lúc phải mất vài năm trời.
Theo Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016 - 2025 của TPHCM, khu vực trung tâm hiện hữu (gồm Quận 1 và Quận 3) sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020. Vì vậy, TPHCM sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới. Trường hợp các dự án nhà ở được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các thủ tục để bảo đảm điều kiện khởi công.
Chính việc khó khăn trong quỹ đất, nên khi được chấp thuận triển khai dự án, chủ đầu tư thường định khung căn hộ chào bán ở phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cũng cho thấy giá nhà mới tại khu trung tâm TPHCM trung bình khoảng 5.500 - 6.500 USD/m2, tương đương từ 128 - 152 triệu đồng/m2. Những dự án có vị trí đắc địa ở Quận 1 và Quận 3 có giá bán cao hơn khi lên tới 10.000 - 15.000 USD/m2.
Đơn cử, căn hộ officetel, sở hữu 50 năm tại Dự án The Vertex Private Residences (tọa lạc mặt tiền đường Ngô Văn Năm và Lê Lợi nối dài, Quận 1) theo Công ty Bất động sản Trường Thịnh, mức giá được chào bán là 7.000 USD/m2. Căn hộ tiêu chuẩn, sở hữu lâu dài giá bán dự kiến khoảng 10.000 - 10.500 USD/m2, tất cả chưa bao gồm thuế VAT. Tại Dự án The Centennial Bason (số 2, đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1) mức giá chào bán căn hộ tại đây rơi vào khoảng từ 9.000 - 14.000 USD/m2.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA có lý giải về mức giá bất động sản tại khu vực trung tâm TPHCM tăng theo từng năm. Nguyên nhân do nguồn đất sạch tại khu lõi của TP không còn nhiều. Các bất động sản tại khu vực trung tâm thường có giá trị sinh lợi rất cao.
“Mức giá chủ đầu tư chào bán còn phụ thuộc nhiều vào tổng mức chi phí đầu tư. Bởi khi xây chung cư tại khu vực trung tâm bản thân các dự án còn rất ít dư địa để phát triển đồng bộ các tiện ích, nhằm tăng tính cạnh tranh cho dự án. Nếu như các dự án vùng ven, chủ đầu tư có thể “hy sinh” đến 60 - 70% diện tích đất để phát triển cây xanh mặt nước, thì ở nơi “tấc đất tấc vàng” các chủ đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng mới có thể đưa thêm một tiện ích vào dự án. Vì vậy giá sẽ không thể thấp” - ông Châu phân tích.
“Đất vàng” lãng phí
Hiện quỹ đất sạch trong dân tại lõi trung tâm TPHCM đã hết, nhưng đất công sản (sử dụng không hết công năng, bỏ không, chuyển trụ sở) vẫn còn khá nhiều. TPHCM hiện có khoảng 13.000 địa chỉ nhà đất công sản với hàng chục triệu mét vuông. Trong đó, UBND TPHCM giao UBND 24 quận, huyện, các đơn vị sự nghiệp, tổng công ty, công ty Nhà nước quản lý hơn 10.000 địa chỉ. Số còn lại giao các cơ quan, đơn vị T.Ư đóng trên địa bàn TP quản lý, sử dụng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, đất công là một nguồn lực rất lớn. Nếu biết khai thác một cách hợp lý không chỉ tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách TP, mà còn giúp giảm tải nhu cầu ngày càng cao cho phân khúc bất động sản cao cấp tại trung tâm. Nó cũng giúp thu hút dòng tài chính khổng lồ từ nước ngoài đổ vào thị trường, giúp thị trường hồi phục và cân bằng cán cân cung cầu. TPHCM cần xem xét, bởi thực tế không ít “khu đất vàng” cả công lẫn tư, các khu chung cư cũ nát… đang bị bỏ hoang một cách lãng phí.
Điển hình như khu đất số 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng, phường Bến Nghé, Quận 1 (rộng 6.000m2) từng thuộc về Tổng Công ty CP Bia – Rượu – Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco). Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời tại khu đất trên vào năm 2006, Sabeco xin chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng cao ốc phức hợp 45 tầng, gồm khách sạn 6 sao, trung tâm thương mại, hội nghị và cao ốc văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn án binh bất động gây ra sự lãng phí rất lớn.
Theo ông Lê Hoàng Châu, TP không nên cấm hẳn việc cấp phép dự án chung cư cao tầng mới tại khu trung tâm. Việc cấp phép cần chọn lọc kỹ những dự án của nhà đầu tư có năng lực, đồng thời có giải pháp góp phần xử lý nạn ùn tắc giao thông, ngập nước, quá tải hạ tầng.
“Việc nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở tại khu trung tâm quá lớn sẽ đẩy giá nhà lên cao. Giá nhà đất tăng sẽ gây nên khó khăn trong việc phát triển đô thị như công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công cộng, các công trình phúc lợi xã hội…” – ông Châu nói.
