Đáng chú ý, phần diện tích xây dựng “cơi nới thêm” của các căn biệt thự trên đều được Tập đoàn yêu cầu các khách hàng và nhà đầu tư phải trả thêm tiền xây dựng.
Quy hoạch một đằng, thực hiện một nẻo
Ngày 15/11/2007, Thủ tướng Chính phủ đã có Văn bản số 1739/TTg CP-CN về việc chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng tuyến đường trục phát triển phía bắc TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây cũ (nay là quận Hà Đông, TP Hà Nội) nối liền với đường Lê Văn Lương kéo dài theo hình thức BT và đầu tư khu đô thị mới Dương Nội.
Ngày 2/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) đã có Quyết định số 1955/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 KĐT mới Dương Nội, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây (Gọi tắt Quyết định số 1955).
Đáng chú ý, căn cứ Quyết định số 1955 (Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất chi tiết điều chỉnh, phần nhà ở thấp tầng, toàn bộ các lô biệt thự được ký hiệu từ A-0 đến T-0 được UBND TP Hà Nội phê duyệt số tầng cao tối đa 3 tầng. Hệ số sử dụng đất 1,8 lần.
Tại Văn bản số 1047/BXD-HĐXD ngày 28/6/2012 của Bộ Xây Dựng góp ý thiết kế cơ sở nhà ở thấp tầng liền kề, biệt thự khu A, khu B, khu C, khu D (bao gồm tiểu khu An Khang Villa, An Vượng Villa, An Quy Villa) khẳng định chỉ tiêu sử dụng đất không thay đổi so với chỉ tiêu tương ứng tại Quy hoạch xây dựng chi tiết 1:500 được UBND TP phê duyệt kèm theo Quyết định 1955.
Thế nhưng khi triển khai xây dựng các tiểu khu An Khang Villa, An Vượng Villa, An Quy Villa, Tập đoàn Nam Cường đã tự ý tăng thêm số tầng (xây thêm tầng áp mái và tầng Tum) so với quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời không phù hợp với quy chuẩn xây dựng tại thời điểm được cơ quan thẩm quyền chấp thuận đầu tư Dự án Khu đô thị mới Dương Nội.
Cụ thể tại QCVN 03:2009 (mục 1.3.9) và QCVN 03:2012 (mục 1.5.11) (QUY CHUẨN KỸ THUẬT QUỐC GIA VỀ PHÂN LOẠI, PHÂN CẤP CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG DÂN DỤNG, CÔNG NGHIỆP VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ) quy định, số tầng nhà bao gồm tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum).
 |
| Phối cảnh tổng thể tiểu khu An Vượng Villa nằm trong dự án khu đô thị Dương Nội. |
Ngoài ra, tại QCVN 04-1:2015/BXD do kèm theo Thông tư số: 05/2015/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ xây dựng ngày 25/04/2015 (quy chuẩn mà Tập đoàn Nam Cường đang áp dụng) cũng quy định rất rõ, số tầng gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng lửng, tầng áp mái, tầng tum) và tầng nửa hầm.
Trong khi đó, căn cứ Điều 16 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định, cố ý vi phạm quy hoạch đô thị đã được phê duyệt là một trong những hành vi bị nghiêm cấm.
Trường hợp Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng cũng là một trong những hành vi cấm được quy định tại Luật Xây dựng.
Đáng chú ý, khách hàng khi mua và đầu tư những căn biệt thự trên phải thanh toán tiền cho Tập đoàn Nam Cường đối với diện tích mà Tập đoàn Nam Cường “cơi nới” trái với quy hoạch chi tiết được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.
Đơn cử với một lô biệt thự diện tích 180m thuộc phân khu An Vượng. Theo thiết kế và thông báo nộp tiền (Tập đoàn Nam Cường gửi khách hàng), với đơn giá 6.000.000 đồng/m2 và diện tích tầng áp mái 68,3 m2, tổng số tiền mà Tập đoàn Nam Cường “thu được” xấp xỉ 400.000.000 đồng.
Như vậy, với hơn 2253 lô biệt thự (căn cứ Quyết định số 1955) hoặc 2.716 lô biệt thự (căn cứ bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/500, có dấu của Sở Xây dựng tỉnh Hà Tây cũ), tổng số tiền mà Tập đoàn Nam Cường đã và sẽ thu được là hàng trăm tỷ đồng.
Đáng chú ý, tại báo cáo số 5520/BC-SXD ngày 18/7/2013 gửi UBND TP Hà Nội liên quan đến Dự án Khu đô thị mới Dương Nội, tổng số biệt thự đã được Tập đoàn Nam Cường chuyển nhượng và ký hợp đồng góp vốn 2250 lô biệt thự, với nhà liền kề 592 căn hộ.
Cầm đèn chạy trước ô tô hay “xé rào” để thi công
Do ảnh hưởng do công tác rà soát quy hoạch khoảng 42 tháng (3,5 năm) nên năm 2014, dự án được UBND TP. Hà Nội gia hạn tiến độ thực hiện. Theo đó, tiến độ hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật hoàn thành trước quý 4/2015, hạ tầng xã hội và các công trình khác hoàn thành vào quý 4/2017.
Đến năm 2018, dự án tiếp tục được gia hạn tiến độ thực hiện. Tiến độ thực hiện dự án KĐTM hoàn thành trước quý 4/2020, các công trình hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải bàn giao không bồi hoàn trước quý 4/2019.
Đáng chú ý, tại văn bản 4081/UBND-KHDT ngày 04/08/2018 do Phó chủ tịch TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng xử lý tiến độ độ dự án chỉ đạo Tập đoàn Nam Cường liên hệ với cơ quan chuyên môn của TP Hà Nội để được hướng dẫn điều chỉnh hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của Đồ án, Dự án phù hợp với phân khu đô thị S4 tỷ lệ 1:5000 được duyệt. Trên cơ sở đó hoàn thiện thủ tục trình UBND TP Hà Nội phê duyệt điều chỉnh Dự án chậm nhất quý 1/2019.
Căn cứ văn bản trên, dự án sẽ phải điều chỉnh chấp thuận chủ trương đồng thời với điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, làm cơ sở pháp lý để Tập đoàn Nam Cường hoàn thiện thủ tục cần thiết khác để tiếp tục triển khai dự án theo quy định.
Thực tế, đây không phải lần đầu tiên UBND TP Hà Nội yêu cầu Tập đoàn Nam Cường phải điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật xây dựng.
Tại Quyết định số 1955 (Điều 2) do Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Huy Tưởng ký phê duyệt đã yêu cầu Tập đoàn Nam Cường phối hợp với các cơ quan chuyên môn trên cơ sở Quy hoạch chi tiết xây dựng điều chỉnh được duyệt để điều chỉnh dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lập kế hoạch sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Liên quan đến điều chỉnh quy hoạch cục bộ, theo Quyết định 4152/QĐ-UBND ngày 16/9/2020 được UBND TP Hà Nội phê duyệt, tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch khoảng 7.947m2.
 |
| Phối cảnh tổng thể tiểu khu An Phú Villa nằm trong dự án khu đô thị Dương Nội. |
Mục tiêu điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Dương Nội tại ô đất quy hoạch ký hiệu TH-02, tỷ lệ 1/500 từ chức năng đất trường học (diện tích khoảng 7.947m2) thành đất thành trường Tiểu học (diện tích khoảng 7.824m2) và đất hạ tầng kỹ thuật (bố trí trạm biến áp, diện tích khoảng 123m2).
Tại Kết luận số 39 thanh tra Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hà Nội (QHKT); Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội; loạt các chủ đầu tư dự án có liên quan trong công tác quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch và quản lý xây dựng khu vực hai bên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính ngày 17/5/2022, quyết định điều chỉnh dự án theo chỉ đạo của UBND TP Hà Nội đối với Tập đoàn Nam Cường vẫn chưa được phê duyệt.
Trong khi đó, trên thực tế, Tập đoàn Nam Cường vẫn tiếp tục thi công hàng loạt công trình xây dựng với quy mô lớn tại khu đô thị mới dương nội dù chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật, phù hợp với quy hoạch được duyệt.
Đơn cử như Công trình Công viên Thiên văn học trên địa bàn phường Dương Nội (quận Hà Đông, Hà Nội) có tổng diện tích lên tới 12ha với tổng mức đầu tư Công viên có tổng vốn đầu tư dự án là 260 tỷ đồng; tiểu khu biệt thự An Quý Villa Dương Nội có quy mô 374 căn biệt thự đơn lập và song lập...
Chưa nói đến tiến độ thực hiện của các dự án, trong khi điều chỉnh dự án còn chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, việc Tập đoàn Nam Cường vẫn tiến hành xây dựng đã đúng với quy định pháp luật chưa cũng đang được dư luận quan tâm.
Chúng tôi sẽ tiếp tục phản ánh những bất thường liên quan đến việc triển khai các công trình xây dựng Dự án Khu đô thị mới Dương Nội.
