Luật Phát triển đô thị: Trao quyền mạnh hơn, đòi hỏi thực thi đồng bộ

Tuy nhiên, để các cơ chế này thực sự tạo đột phá, TPHCM cần chuẩn bị đồng bộ về quy hoạch, nguồn lực và năng lực tổ chức thực hiện.

Báo Giáo dục và Thời đại phỏng vấn PGS.TS Trần Thị Kim Oanh, Phó Viện trưởng Viện Công nghệ tài chính ngân hàng, Trường Đại học Tài chính - Marketing, xung quanh vấn đề này.

- Luật Phát triển đô thị (luật số 18/2026/QH16) mở rộng thẩm quyền phân quyền, phân cấp và tạo thêm không gian, công cụ phát triển đô thị cho TPHCM. Theo bà, đâu là đột phá quan trọng nhất của luật so với Nghị quyết 98, có khả năng tạo chuyển biến rõ nét trong phát triển thành phố?

- Theo tôi, đột phá quan trọng nhất của Luật Phát triển đô thị so với Nghị quyết 98/2023/QH15 là chuyển từ cơ chế “thí điểm có thời hạn, được trao từng cơ chế” sang một khung pháp lý cấp luật, ổn định và lâu dài, trong đó thẩm quyền được phân định rõ ràng, có hệ thống giữa HĐND, UBND và Chủ tịch UBND thành phố.

Nghị quyết 98 với 44 cơ chế, chính sách đã mang lại kết quả tích cực, nhưng thực tiễn cũng bộc lộ giới hạn: mỗi cơ chế là một “lát cắt” riêng lẻ, vẫn phải chờ hướng dẫn của bộ, ngành, dễ vướng các luật chuyên ngành, và đặc biệt là mục tiêu thu hút nhà đầu tư chiến lược - mục tiêu quan trọng nhất - chưa đạt như kỳ vọng. Một nghị quyết thí điểm khó tạo ra sự yên tâm đủ dài cho những nhà đầu tư có chu kỳ dự án vài chục năm.

Luật số 18/2026/QH16 giải quyết căn bản vấn đề đó ở ba điểm. Thứ nhất, phân quyền toàn diện gắn với năng lực thực hiện và trách nhiệm giải trình: HĐND Thành phố được quyết định chủ trương đầu tư một số dự án đầu tư công, dự án PPP quan trọng quốc gia, được điều chỉnh cục bộ quy hoạch tổng thể, quy định việc phát hành nhiều loại trái phiếu và vay vốn; Chủ tịch UBND Thành phố được quyết định đầu tư các dự án lớn, quan trọng mà không phải thực hiện thủ tục chủ trương đầu tư.

Thứ hai, thành phố có quyền thí điểm chính sách khác với quy định hiện hành hoặc chưa được pháp luật quy định (trừ các lĩnh vực như quốc phòng, an ninh, đối ngoại, tôn giáo), thời hạn không quá 5 năm và có thể gia hạn không quá 5 năm – đây thực chất là một “không gian thử nghiệm thể chế” hợp pháp.

Thứ ba, luật mở ra những động lực tăng trưởng mới mà Nghị quyết 98 chưa bao quát đầy đủ: phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) gắn với cơ chế thu hồi giá trị tăng thêm từ đất, khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, đô thị lấn biển, kết nối với Trung tâm tài chính quốc tế, cùng kinh tế số, kinh tế dữ liệu, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn.

Nói cách khác, nếu Nghị quyết 98 là “mở khóa từng điểm nghẽn”, thì Luật Phát triển đô thị là “trao bộ công cụ hoàn chỉnh” để Thành phố chủ động thiết kế chính sách. Chuyển biến rõ nét sẽ đến khi Thành phố tự quyết được nhanh hơn và nhà đầu tư nhìn thấy một khung pháp lý đủ ổn định để cam kết dài hạn.

- TPHCM đã chủ động chuẩn bị để đưa luật vào cuộc sống ngay khi có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Theo bà, thành phố cần ưu tiên những việc gì để tránh độ trễ trong triển khai, sớm đưa các cơ chế mới vào thực tiễn?

- Thành phố đã có sự chuẩn bị rất chủ động. Ngay tại kỳ họp chuyên đề cuối tháng 8/2026, HĐND thành phố đã ban hành nghị quyết quy định việc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật để thi hành luật; đến kỳ họp thứ năm (bế mạc ngày 22/9/2026), HĐND tiếp tục thông qua 24 nghị quyết cụ thể hóa luật, từ không gian ngầm, bồi thường – tái định cư tách thành dự án độc lập, chỉ tiêu quy hoạch khu vực TOD, đến khoa học công nghệ và khởi nghiệp sáng tạo.

Đây là nền tảng tốt. Tuy nhiên, để tránh độ trễ, theo tôi thành phố cần ưu tiên bốn việc.

Một là, xếp thứ tự ưu tiên văn bản theo “điểm nghẽn” chứ không theo số lượng. Khối lượng văn bản cần ban hành rất lớn, nên phải ưu tiên những nghị quyết mở đường cho dòng vốn và dự án: quy trình đầu tư công, PPP, TOD, tạo lập quỹ đất, phát hành trái phiếu, tiêu chí và quy trình lựa chọn nhà đầu tư chiến lược.

Tôi rất đồng tình với yêu cầu mỗi nghị quyết phải trả lời được ba câu hỏi: tháo gỡ điểm nghẽn nào, huy động nguồn lực nào và tạo ra giá trị gì cho thành phố và người dân.

Hai là, hướng dẫn ngay đến cơ sở. Phân quyền lên thành phố phải đi cùng phân cấp tiếp xuống phường, xã, đặc khu, kèm hướng dẫn nghiệp vụ, biểu mẫu, quy trình và nguồn lực. Nếu cấp thực thi không nắm rõ, cơ chế mới sẽ “nằm trên giấy”.

Ba là, số hóa quy trình ngay từ đầu. Mọi thủ tục mới nên được thiết kế trên nền tảng số, có bộ chỉ số theo dõi thời gian xử lý công khai, để doanh nghiệp và người dân cảm nhận được thay đổi thực chất.

Bốn là, gắn trách nhiệm cá nhân và KPI. Mỗi nhiệm vụ cần rõ người, rõ việc, rõ thời hạn, rõ sản phẩm; có cơ chế đánh giá định kỳ, kịp thời điều chỉnh. Đồng thời, cần kiến nghị sớm với Trung ương những nội dung thuộc thẩm quyền Chính phủ, bộ, ngành để bảo đảm đồng bộ.

- Luật Phát triển đô thị mở rộng các công cụ huy động vốn, từ đầu tư theo phương thức PPP, phát hành trái phiếu đến cơ chế dành cho nhà đầu tư chiến lược. Theo bà, TPHCM cần làm gì để khai thác hiệu quả các cơ chế này, thu hút nguồn lực tư nhân vào những dự án phát triển đô thị trọng điểm?

- Luật đã trao cho thành phố bộ công cụ huy động vốn khá đầy đủ: HĐND thành phố được quy định việc phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu dự án, trái phiếu công trình, trái phiếu đô thị, trái phiếu xanh và vay vốn trong, ngoài nước, với điều kiện bảo đảm các chỉ tiêu an toàn nợ công; trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình phục vụ các dự án trọng điểm có thể phát hành thông qua Trung tâm tài chính quốc tế tại thành phố; HĐND quyết định chủ trương đầu tư một số dự án đầu tư công, dự án PPP quan trọng quốc gia; luật cũng dành cơ chế riêng cho nhà đầu tư chiến lược, đi kèm các điều kiện chặt chẽ về năng lực tài chính.

Từ góc độ tài chính - ngân hàng, tôi cho rằng để khai thác hiệu quả cần làm tốt năm việc.

Thứ nhất, xây dựng danh mục dự án “có thể ngân hàng hóa” (bankable). Nhà đầu tư không bỏ vốn vào ý tưởng mà vào dòng tiền. Mỗi dự án cần nghiên cứu khả thi chất lượng, phương án tài chính minh bạch, cơ chế phân chia rủi ro rõ ràng giữa Nhà nước và tư nhân.

Thứ hai, biến giá trị đất tăng thêm thành nguồn vốn. Với các khu vực TOD, luật cho phép Thành phố dùng ngân sách để bồi thường, tái định cư, tạo quỹ đất, và khai thác các nguồn thu như phần diện tích sàn tăng thêm, giá trị đất tăng thêm, phí cải tạo hạ tầng, khai thác tài sản đường sắt. Đây là nền tảng để thiết kế trái phiếu dự án hoặc trái phiếu đô thị có tài sản và dòng tiền bảo đảm.

Thứ ba, chuẩn hóa thị trường trái phiếu đô thị theo thông lệ quốc tế: công bố thông tin đầy đủ, xếp hạng tín nhiệm độc lập, khung trái phiếu xanh theo chuẩn mực được thị trường quốc tế thừa nhận. Kết nối với Trung tâm tài chính quốc tế giúp tiếp cận nhà đầu tư tổ chức, quỹ hưu trí, quỹ hạ tầng - những dòng vốn dài hạn, chi phí thấp.

Thứ tư, với nhà đầu tư chiến lược, cần quy trình lựa chọn minh bạch, nhanh, có tiêu chí định lượng; đi kèm cam kết ràng buộc về vốn, tiến độ giải ngân, công nghệ, đào tạo nhân lực và bảo vệ môi trường. Ưu đãi phải gắn với kết quả, không cho không.

Thứ năm, quản trị nợ công thận trọng. Mở rộng huy động vốn phải đi kèm khung quản lý rủi ro nợ, kế hoạch trả nợ trung hạn và giám sát chặt chẽ, để quyền vay không trở thành gánh nặng cho tương lai.

- Việc mở rộng thẩm quyền và cho phép thí điểm cơ chế, chính sách mới đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực thực thi và giám sát. Theo bà, TPHCM cần kiểm soát những rủi ro nào và thiết lập cơ chế giám sát, trách nhiệm giải trình ra sao để bảo đảm các chính sách được thực hiện minh bạch, hiệu quả?

- Quyền lực càng lớn thì yêu cầu kiểm soát càng cao. Theo tôi, thành phố cần đặc biệt kiểm soát bốn nhóm rủi ro: rủi ro chính sách (chính sách thí điểm thiết kế chưa tốt, tác động ngoài dự kiến); rủi ro tài chính và nợ công khi mở rộng phát hành trái phiếu, vay nợ; rủi ro lợi ích nhóm, “chính sách hóa” lợi ích cục bộ trong giao đất, lựa chọn nhà đầu tư, điều chỉnh quy hoạch; và rủi ro năng lực thực thi, khi thẩm quyền mới vượt quá năng lực của bộ máy.

Luật đã đặt ra những “van an toàn” quan trọng. Các cơ chế khác với quy định chung phải đánh giá sự cần thiết, đánh giá tác động, tham vấn đối tượng chịu tác động và công khai. Khi điều chỉnh thủ tục hành chính, thành phố không được tăng thêm hồ sơ, điều kiện hay thời gian giải quyết.

Chính sách thí điểm có thời hạn không quá 5 năm, gia hạn không quá 5 năm; UBND thành phố phải báo cáo hằng năm và có thể tạm dừng thí điểm nếu phát sinh tác động tiêu cực. Việc vay nợ phải bảo đảm các chỉ tiêu an toàn nợ công.

Trên nền tảng đó, tôi đề xuất xây dựng cơ chế giám sát và trách nhiệm giải trình theo ba tầng.

Tầng thứ nhất là giám sát dựa trên dữ liệu: các dự án, khoản vay, trái phiếu, quỹ đất, chính sách thí điểm cần được theo dõi trên nền tảng số với bộ chỉ số công khai, cho phép phát hiện sớm sai lệch.

Tầng thứ hai là giám sát độc lập: phát huy vai trò giám sát của HĐND, kiểm toán, kết hợp hội đồng tư vấn chuyên gia độc lập, và có cơ chế tiếp nhận, phản hồi ý kiến của người dân, doanh nghiệp.

Tầng thứ ba là trách nhiệm gắn với người đứng đầu: chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm nhưng hậu kiểm phải thực chất, mỗi chính sách thí điểm có “điểm dừng” – nếu không đạt mục tiêu thì điều chỉnh hoặc chấm dứt.

Song song với kiểm soát, cần bảo vệ người dám nghĩ, dám làm. Luật đã quy định: cán bộ, công chức, viên chức thực hiện nhiệm vụ vì lợi ích chung mà xảy ra thiệt hại, nếu được cấp có thẩm quyền kết luận là không vụ lợi, vì sự phát triển chung của thành phố, thì được loại trừ hoặc miễn trách nhiệm tùy theo tính chất, mức độ.

Thành phố cần cụ thể hóa tiêu chí, quy trình kết luận rõ ràng để cán bộ yên tâm hành động, đồng thời phân biệt rạch ròi với các trường hợp lợi dụng chính sách. Kiểm soát tốt và bảo vệ tốt là hai mặt của cùng một mục tiêu: để thẩm quyền mới được sử dụng hiệu quả, minh bạch.

- Nếu lựa chọn một nhiệm vụ cần ưu tiên thực hiện từ khi luật có hiệu lực để tạo chuyển biến thực chất và củng cố niềm tin của doanh nghiệp, người dân, bà sẽ đề xuất điều gì? Vì sao?

- Nếu chỉ chọn một nhiệm vụ, tôi đề xuất thành phố ưu tiên chuẩn hóa và số hóa toàn bộ quy trình đầu tư – từ chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cấp phép đến giải ngân – theo hướng minh bạch, có thời hạn xử lý được cam kết và công khai, triển khai trước với các dự án TOD và dự án PPP trọng điểm.

Lý do thứ nhất, niềm tin của doanh nghiệp và người dân được xây dựng từ trải nghiệm thực tế chứ không phải từ văn bản. Một doanh nghiệp được giải quyết hồ sơ nhanh, đúng hẹn, minh bạch có sức thuyết phục hơn rất nhiều so với một chính sách ưu đãi chỉ nằm trên giấy.

Thứ hai, đây là “điểm hội tụ” của hầu hết các cơ chế mới. Phân quyền, PPP, trái phiếu, TOD, nhà đầu tư chiến lược… đều phải đi qua quy trình đầu tư. Quy trình thông suốt thì các công cụ khác mới phát huy hiệu quả; quy trình tắc thì mọi cơ chế đều chậm.

Thứ ba, đây là cách hiệu quả nhất để vừa thúc đẩy, vừa kiểm soát. Khi quy trình được số hóa và công khai, chi phí tuân thủ giảm, cơ hội tiêu cực bị thu hẹp, cơ quan giám sát có dữ liệu để hậu kiểm, và người dân có thể theo dõi.

Đặc biệt, các dự án TOD vừa tạo nguồn lực từ giá trị đất tăng thêm, vừa mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân qua hạ tầng giao thông công cộng, chỉnh trang đô thị.

Nếu thành phố sớm có một vài dự án TOD hoặc PPP “mẫu” được triển khai minh bạch, đúng tiến độ, đó sẽ là tín hiệu mạnh mẽ nhất với thị trường rằng Luật Phát triển đô thị đã thực sự đi vào cuộc sống.

- Trân trọng cảm ơn PGS.TS Trần Thị Kim Oanh.