Đáng chú ý, TPHCM chỉ áp dụng từ khi thông qua đến hết ngày 31/12/2025.
Bảng giá đất mới có gì?
Được biết, hiện bảng giá đất mới ở TPHCM đã qua các bước xây dựng dự thảo, tiếp nhận góp ý, thực hiện các hội nghị phản biện. TPHCM còn hai bước phải thực hiện để hoàn thành bảng giá đất (gồm hội đồng thẩm định bảng giá đất và chuyển qua công tác kiểm tra do UBND TP nắm). Trên cơ sở đó ban soạn thảo bảng giá đất của TPHCM sẽ tiếp thu, bổ sung, chỉnh sửa, trình UBND TPHCM ban hành.
Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, để đưa ra bảng giá đất mới áp dụng từ 1/8 đến 31/12/2025, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM đã phối hợp với UBND các quận huyện, TP Thủ Đức để tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin so sánh, điều chỉnh vị trí các tuyến đường, sau đó đưa vào dự thảo bảng giá đất điều chỉnh…
Trong 4 phương án đưa ra, TPHCM ưu tiên chọn lựa phương án 4. Đó là thực hiện điều chỉnh bảng giá đất theo quy định pháp luật. Theo đó, TPHCM sẽ thực hiện điều chỉnh giá đất theo phương pháp đấu thầu, thuê tư vấn thực hiện thu thập toàn bộ giá hiện nay giao dịch thành trên địa bàn thành phố và giá bồi thường đã được phê duyệt trong vòng 24 tháng.
Điều này đạt mục tiêu toàn bộ dữ liệu đầu vào được tư vấn cân đối, phân tích, tổng hợp. Trên cơ sở đó thực hiện các phương án so sánh, khấu trừ để ra được bảng giá (hiện đang được lấy ý kiến).
Các phương án định giá đất còn lại mà TPHCM không thống nhất gồm giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02. Tuy nhiên, bảng giá cũ hiện nay quá thấp không phù hợp. Ví dụ, đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức) giá cũ là 4,2 triệu đồng/m2, trong khi giá bồi thường hiện đã ở mức 73 triệu đồng/m2.
Phương án thứ hai, điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02 (theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND, ngày 21/12/2023). Phương án này theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM là không ổn.
Lý do, kết quả cho ra vẫn rất thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố. Ví dụ, tại đường Nguyễn Duy Trinh, khi được nhân với hệ số, giá đất cũng chỉ ở mức 13,8 triệu đồng/m2, trong khi giá bồi thường là 73 triệu đồng/m2. Do đó, phương án này cũng không đảm bảo, không phù hợp.
Phương án 3 theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM là vừa lấy bảng giá nhân hệ số, vừa lấy giá tái định cư cập nhật vào. Phương án này cũng không ổn. Lý do, giá tái định cư ở phố thị hiện được duyệt 51 triệu đồng/m2, cập nhật vào bảng giá.
Trong khi ở gần đó, dự án khác áp dụng bảng giá cũ nhân hệ số, cho ra mức khoảng 5 triệu đồng/m2. Như vậy, cùng một tuyến đường sẽ cho ra hai mức giá chênh lệch nhau, người dân thực hiện nghĩa vụ thuế đất khác nhau là không hợp lý.
Vì sao phải nhanh chóng điều chỉnh giá đất?
Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TPHCM được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP bị khống chế bởi khung giá đất được Chính phủ ban hành theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP với mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m2.
Do đó, bảng giá theo Quyết định 02 như đã nêu buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND TPHCM. Vì vậy, bảng giá đất trên địa bàn TPHCM đã ban hành qua 10 năm, chưa được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố.
Thực tế, TPHCM có những tuyến đường đã vượt khung giá trần trên, nhưng không thể điều chỉnh. Như vậy, nếu giữ bảng giá cũ, giá sẽ không phù hợp với điều kiện thực tế.
“Khoản 1, Điều 257, Luật đất đai 2013 có nêu; đề nghị các tỉnh, thành phố rà soát lại cần thiết nếu giá đất chưa phù hợp với giá thực tế tại địa bàn thì phải điều chỉnh. Với bảng đất hiện nay theo Luật Đất đai 2013 là rất thấp, bị giới hạn bởi khung giá đất nên cần điều chỉnh.
Mức giá TPHCM dự tính điều chỉnh cũng chỉ áp dụng từ 1/8 đến 31/12/2025. Từ 1/1/2026, các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất mới”, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết.
Lý do thứ hai theo ông Nguyễn Toàn Thắng, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn TP được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất, phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.
“Chúng ta không có giá tái định cư nằm trong bảng giá, người dân sẽ không biết được giá tái định cư của mình là bao nhiêu và Nhà nước không có hướng xử lý được giá tái định cư cho người dân. Bảng giá đất điều chỉnh sẽ có giá tái định cư trong đó.
Nếu chúng ta sử dụng tiếp bảng giá cũ (không có hệ số) thì giá đã thấp sẽ càng thấp, không đảm bảo quy định khi thu và tính nghĩa vụ tài chính. Điều này cũng sẽ dẫn đến thất thoát tiền của Nhà nước.
Đặc biệt, bảng giá đất điều chỉnh sẽ không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư.
Giá đất nông nghiệp cũng vậy, cũng được điều chỉnh phù hợp với thực tế nên các khoản được trừ của nhà đầu tư sẽ phù hợp hơn so với trước đây”, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, giá đất khi điều chỉnh sẽ có nhiều tác động tích cực. Trong đó, giá đất điều chỉnh có lợi cho người dân. Cụ thể, người có đất bị thu hồi (khoảng 80.000 hộ dân) sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn. Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới. Ngoài ra, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện theo đúng tiến độ, không bị ách tắc; việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cho người dân và tổ chức cũng nhanh hơn...
