Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đang gặp không ít khó khăn khi sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền, thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp. Bên cạnh đó, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.
Tuy nhiên hiện nay, kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục giữ vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Điều này cho thấy, ngay từ những ngày đầu năm 2023 thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều tín hiệu khởi sắc.
Tại sự kiện “Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 - dự báo năm 2023: Tìm cơ hội trong thách thức”, TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services đã đưa ra dự báo 3 kịch bản xảy ra với thị trường trong năm 2023: Kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.
Cụ thể, với kịch bản tích cực, FERI dự báo, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. Fed tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%.
Trong khi đó, việc thanh tra và xử lý sai phạm nhưng trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có một số động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành bất động sản. GDP đạt khoảng 5,5 - 6,5%, lạm phát từ 5 - 5,5%, lãi suất ngân hàng 10 - 11%.
Do đó, ở kịch bản này, thị trường bất động sản sẽ hồi phục tiệm cận về mức trước dịch. Tỷ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình, giá bán ổn định. Chủ đầu tư sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Môi giới bất động sản sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.
 |
Ngay từ những ngày đầu năm 2023 thị trường bất động sản đang đón nhận nhiều tín hiệu khởi sắc. (Ảnh minh họa) |
Với kịch bản kỳ vọng, trong bối cảnh tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh giữa Nga và Ukraine có dấu hiệu hạ nhiệt, tuy nhiên khủng hoảng kinh tế, thiếu hụt nguyên nhiên liệu và năng lượng vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%.
Trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm tăng cường quyết liệt hơn. GDP đạt khoảng 4,5% - 5,5%, lạm phát 6 - 7%, lãi suất 14 - 16%. Đồng thời, tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang năm 2024, chưa có giải pháp hiệu quả giải quyết các điểm nghẽn pháp lý.
Tại kịch bản này, niềm tin thị trường vẫn chưa hồi phục mạnh và thị trường 2023 dự kiến đi ngang so với tổng thể năm 2022. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, trên dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn, giá bán điều chỉnh giảm nhẹ.
Tại thời điểm này, dự đoán các chủ đầu tư sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên và có xu hướng sáp nhập các sàn. Trong khi đó, khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm bất động sản thanh khoản kém trong ngắn hạn.
Ở kịch bản thách thức, trong bối cảnh tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân/chiến tranh thế giới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu. Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD.
Thêm vào đó, nền kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng dành cho bất động sản, lãi suất cho vay tăng mức 17% - 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Với kịch bản này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. CĐT ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.
Vì vậy, trong bối cảnh này chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng.
Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.
Theo nhận định của TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
“Chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn”, TS Nguyễn Văn Đính phân tích.
