Nguồn vốn đầu tư FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc và các doanh nghiệp đến từ châu Âu trong lĩnh vực sản xuất công nghệ cao tiếp tục chọn Việt Nam làm “căn cứ”. Kỳ vọng, bất động sản công nghiệp bứt phá, phát triển bền vững.
Dư địa lớn trong cung - cầu
Báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến hết tháng 9/2025, Việt Nam có hơn 420 khu công nghiệp (KCN) được quy hoạch, trong đó hơn 280 khu đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83%.
Dự báo cuối quý IV/2025, ngành BĐS công nghiệp có cơ hội tăng tốc bứt phá khi nguồn vốn đầu tư FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc và các nước châu Âu đang quay trở lại lĩnh vực sản xuất công nghệ cao.
Dòng vốn FDI có xu hướng dịch chuyển khỏi Trung Quốc mở ra dư địa lớn cho Việt Nam. Tính đến 9 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 28,54 tỷ USD vốn đăng ký, mức cao nhất trong nhiều năm; Trong đó, công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm khoảng 59%, BĐS công nghiệp chiếm trên 21%.
Khu vực phía Nam tiếp tục dẫn đầu với 46% tổng vốn FDI nhờ hệ sinh thái sản xuất - logistics hoàn chỉnh tại Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Khu vực miền Bắc có Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh… đang là điểm đến của doanh nghiệp điện tử, bán dẫn.
Bất động sản công nghiệp năm 2025 không bùng nổ về doanh thu, tuy nhiên đặt nền móng vững chắc cho tăng trưởng tiếp theo. Giá thuê đất công nghiệp vẫn giữ được mức tăng trung bình dao động từ 5 - 8% tại các KCN trên cả nước.
Việc định vị chiến lược để thu hút nguồn vốn FDI sẽ giúp thị trường bất động sản công nghiệp chuyển dịch mạnh từ “lượng” sang “chất”.
Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN Avison Young Việt Nam đánh giá, việc sáp nhập sẽ tạo điều kiện mở rộng quỹ đất sạch, nâng cao năng lực, đáp ứng tiêu chí của nhà đầu tư nước ngoài.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng: Kế hoạch dài hạn sẽ củng cố độ minh bạch của thị trường BĐS công nghiệp. Việc theo sát tiến độ hạ tầng sẽ giúp nhà đầu tư nhận diện khu vực bứt phá, điển hình như Đồng Nai, nơi sẽ hưởng lợi lớn khi sân bay Long Thành và nhà máy LNG Nhơn Trạch 3 và 4 đi vào vận hành năm 2026. Giá thuê đất tại đây hiện ở mức 195 - 200 USD/m²/kỳ hạn và có thể vượt ngưỡng 200 USD khi hạ tầng hoàn thiện.
Ông David Jackson lưu ý: Tư duy cạnh tranh phải thay đổi. Chi phí không còn là lợi thế. Chất lượng nguồn cung, năng lực dịch vụ và sự chuyên nghiệp mới là “chìa khóa” thu hút FDI”. Xây dựng chiến lược, niềm tin sẽ quyết định sự phát triển bền vững BĐS công nghiệp trong bối cảnh mới.
Dự kiến năm 2026, khoảng 5.000 ha đất công nghiệp sẽ được đưa vào khai thác mới tại các địa phương trọng điểm phía Nam.
Chính sách “thoáng”, mô hình “xanh”
Xu hướng tất yếu toàn cầu đang chuyển dịch mạnh mẽ, các doanh nghiệp hướng đến phát triển mô hình “khu công nghiệp xanh” kết hợp khu đô thị - dịch vụ.
Dẫn chứng, tại Việt Nam, các công ty kinh doanh BĐS công nghiệp đang mở rộng các dự án kết hợp dịch vụ nhằm tối ưu hóa hiệu quả khai thác đất. Triển khai các dự án tích hợp năng lượng tái tạo, quản lý rác thải tuần hoàn và hướng đến tiêu chuẩn ESG. Đây là những mô hình bất động sản công nghiệp thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.
Theo ông Vũ Minh Chí, nhà đầu tư FDI đang tìm kiếm nhiều hơn các dịch vụ hỗ trợ pháp lý, chứng nhận xuất xứ, thủ tục hải quan, các yếu tố rút ngắn thời gian đưa dự án vào hoạt động. Mục tiêu là hỗ trợ doanh nghiệp củng cố năng lực sản xuất, đáp ứng tiêu chuẩn xuất khẩu.
Các chuyên gia Avison Young Việt Nam nhận định: Việt Nam có nhiều thay đổi pháp lý và quy hoạch sau sáp nhập tạo ra không gian phát triển mới, định hướng và khuyến khích đầu tư xanh. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng năm 2025 đạt 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh dòng vốn FDI ổn định. Thay đổi này đang thu hút FDI bất chấp biến động toàn cầu. Đồng thời khẳng định năng lực vững chắc cho BĐS công nghiệp.
Phân khúc bất động sản như nhà xưởng, kho lạnh, trung tâm trung chuyển, KCN xanh, KCN tích hợp đô thị - dịch vụ và mô hình logistics đang trở thành tiêu chuẩn lựa chọn mới.
Bà Lâm Tố Trinh, Phó Tổng Giám đốc Phát triển sản phẩm và thị trường NS BlueScope Việt Nam khẳng định: Đầu tư vào dự án KCN sinh thái, xanh chi phí lớn nhưng mang lại giá trị bền vững.
“Nếu làm được sẽ nâng tầm lợi thế BĐS công nghiệp Việt Nam. Phát triển KCN xanh, thông minh và tích hợp là chìa khoá nâng tầm bất động sản công nghiệp, thu hút được FDI chất lượng cao, thúc đẩy phát triển kinh tế”, bà Trinh nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp FDI đang chú trọng yếu tố xã hội thông qua xây dựng văn hóa an toàn, cải thiện môi trường đầu tư, điều kiện làm việc, giảm tiếng ồn và thúc đẩy sức khỏe tinh thần cho người lao động...
Các doanh nghiệp triển khai chương trình “chuỗi cung ứng có trách nhiệm”, đánh giá nhà cung cấp theo tiêu chí ESG và yêu cầu cải tiến liên tục.
Để tiến sâu hơn vào chuỗi cung cấp bất động sản công nghiệp, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng Việt Nam cần đồng thời xử lý các vấn đề xây dựng chính sách “thoáng”, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng thông qua vốn đầu tư công và mô hình PPP, chủ động nguồn cung nguyên liệu, đảm bảo an ninh năng lượng.
Theo bà Trang Lê - Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối nghiên cứu và tư vấn JLL Việt Nam, các yếu tố bền vững, thông minh đang được nhà phát triển dự án KCN quan tâm. Bền vững là yếu tố phải có, vì với các nhà đầu tư họ có cam kết phát triển xanh. Yếu tố thông minh rất quan trọng, củng cố cho phát triển xanh.
Kho xưởng xây sẵn được thiết lập giá mới do nguồn cung hạn chế với nhiều KCN và kho bãi đã được lấp đầy. Giá thuê bất động sản công nghiệp năm 2025 được dự báo: Miền Bắc, giá thuê đất KCN tại các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng dự kiến tăng khoảng 5 - 10%, trung bình 145 USD/m2/chu kỳ thuê. Các KCN Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu về giá thuê, dự kiến tăng khoảng 7 - 12%, đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Khu vực miền Trung, giá thuê vẫn duy trì ở mức thấp hơn, dao động từ 50 - 70 USD/m2/chu kỳ thuê, với tiềm năng tăng khoảng 3 - 5% nhờ vào các dự án mới.
