Giá đất tăng gấp 3 lần so với năm 2015
Theo Sở TN&MT, bảng giá các loại đất trên địa bàn TP xây dựng từ năm 2015 theo Quyết định 51/2014 của UBND TP về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại nhiều bất cập như bảng giá đất ở một số quận, huyện vẫn còn thấp so với điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế kỹ thuật; mặt bằng giá đất giữa các quận, huyện chưa đồng đều; giá đất quy định tại bảng giá đất năm 2015 được xây dựng thấp, chỉ bằng 15% so với giá thị trường…
Sở TN&MT cho rằng, trong góp ý khung giá đất của Chính phủ cuối tháng 11/2019, Thường trực UBND TP đã thống nhất khi ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 và hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP, chọn phương án xây dựng bảng giá đất bằng 41% so với giá thị trường và bằng với khung giá dự thảo của Chính phủ.
Từ đó, về phương án bảng giá đất theo dự thảo khung giá đất của Chính phủ, tờ trình của Sở TN&MT cho thấy giá đất tăng gần gấp ba lần so với bảng giá đất năm 2015.
Trong tờ trình, Sở TN&MT cho biết, cơ sở dữ liệu để đưa ra giá đất mới là từ hơn 9.600 phiếu thu thập thông tin giá đất trên các tuyến đường. Các phiếu này được kèm theo giấy chứng nhận, phiếu thu thuế trước bạ để chứng minh giao dịch thành công. Ngoài ra, thông tin còn thu thập từ khoảng 400.000 bất động sản giao dịch thành công tại các chi cục thuế.
Theo Sở TN&MT, giá đất thực tế trên thị trường hiện nay cao nhất ở 19 quận với mức 800 triệu đồng/m2, thuộc các tuyến đường Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ. Khu dân cư Trung Sơn, huyện Bình Chánh có mức giá 120 triệu đồng/m2, đây là mức giá cao nhất trong các huyện.
So sánh với kết quả điều tra giá thị trường khi xây dựng bảng giá đất năm 2015 thì giá thị trường năm 2018, 2019 tăng. Đối với mức giá tối thiểu, tỉ lệ tăng giá bình quân là 200%; mức giá trung bình, tỉ lệ tăng giá là 142%; mức giá tối đa, tỉ lệ tăng là 101%.
“Trong đó mức độ tăng giá tập trung ở các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ”, Sở TN&MT nhận định.
Hai huyện được xem là có tỉ lệ tăng giá bình quân tương ứng rất cao là Hóc Môn (mức giá tối thiểu, tỉ lệ tăng bình quân là 167%; mức giá trung bình, tỉ lệ tăng là 650% và mức giá tối đa, tỉ lệ tăng 131%) và Củ Chi (tương ứng lần lượt là 118%-300% và 339%).
Đất phi nông nghiệp sẽ tăng 65%
Theo tờ trình, bảng giá các loại đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015-2019 được xây dựng tương ứng 25% so với giá thị trường. “Như vậy, nếu xây dựng theo phương án trên thì tỉ lệ tăng tương đối của bảng giá đất phi nông nghiệp giai đoạn 2020 2024 sẽ tăng 65% so với giai đoạn trước”, Sở TN&MT nhận định.
Ngoài ra, đối với nhóm đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường được tính bằng 150% đất nông nghiệp của cùng loại đất. Đối với đất nông nghiệp khác được tính bằng giá của loại đất nông nghiệp liền kề. Trường hợp không có giá liền kề thì tính bằng giá đất của loại đất nông nghiệp trước khi chuyển sang loại đất nông nghiệp khác.
Tờ trình cũng nhấn mạnh bảng giá các loại đất phi nông nghiệp giai đoạn 2015-2019 có giá khá thấp. “Trong khi đó giá đất thị trường của các quận, huyện ngoại thành từ năm 2015 đến nay tăng nhanh. Do đó, việc bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 tăng 65% sẽ tác động rất lớn đến các quận, huyện ngoại thành”, tờ trình nêu.
Theo Sở TN&MT, đối với việc bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất, việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều thực hiện xác định giá đất cụ thể nên không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới. Riêng những trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể, TP sẽ chỉ đạo các sở, ngành có liên quan nghiên cứu, đề xuất hệ số điều chỉnh phù hợp. Qua đó nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Trong lĩnh vực thu thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng được cho là ảnh hưởng “không đáng kể”. Bởi dù mỗi gia đình sẽ phải đóng tiền sử dụng đất nông nghiệp khoảng 65% nhưng thuế suất đối với đất phi nông nghiệp trong hạn mức rất nhỏ (khoảng 0,03%) nên sẽ không ảnh hưởng nhiều.
Đối với thu các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản và thu lệ phí trước bạ đất, Sở TN&MT cho rằng giá đất giúp cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính công bằng, hợp lý hơn. “Ngoài ra, còn có tác động đến tâm lý của người dân vì cho rằng bảng giá đất tăng thì giá thị trường cũng tăng theo”, tờ trình nêu.
Tờ trình của Sở TN&MT cũng nêu rõ, đối chiếu với bảng giá đất đang được xây dựng tại một số tỉnh, mức điều chỉnh của TP HCM là thấp nhất. Nhiều tỉnh, TP xây dựng bảng giá đất bằng khung của Chính phủ nhưng mức giá sau khi điều chỉnh cao hơn.
