Condotel: Sổ đỏ có thời hạn giúp “chắp vá” niềm tin

Vẫn chỉ là thuê căn hộ... dài hạn

Sau hàng loạt những đổ vỡ từ mô hình condotel tại các tỉnh, Bộ TN&MT đã có văn bản hướng dẫn gửi các sở TN&MT về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Theo đó, các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng, được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, theo Luật Đất đai, thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Còn đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn theo hướng dẫn mới nhất của Bộ TN&MT (buộc phải có sự tham mưu của lãnh đạo địa phương có condotel) thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn trên, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

“Vì vậy, về bản chất thì người mua căn hộ condotel vẫn là người đi thuê tài sản để kinh doanh. Tài sản ấy không thật sự thuộc sở hữu của riêng khách hàng. Việc Bộ TN&MT cho phép condotel được cấp sổ đỏ với thời hạn 50 - 70 năm sẽ tháo khó ít nhiều cho doanh nghiệp bất động sản kinh doanh loại hình này, khơi thông nguồn vốn. Nhưng với khách hàng thì còn phải xem xét ở nhiều góc độ” - ông Châu nói.

Khách hàng vẫn là người thiệt thòi

Phân tích sâu về hiện tượng condotel và cú “ngã ngựa” của nhiều đại gia kinh doanh bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho biết, từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, nhằm tranh thủ đạt ngay 3 tiêu chí trong kinh doanh bất động sản là: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.

Tất nhiên, để sớm đạt mục tiêu ở loại hình bất động sản mới mẻ này, chủ đầu tư các dự án codontel phải xây dựng thêm các “thủ thuật” cũng là “mồi nhử” khách hàng với cam kết trả lợi nhuận rất cao (phổ biến là 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm). Ngoài các cam kết như đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở).

“Chính điều này đã thu hút một lượng lớn dòng tiền, cũng như khách hàng có nguồn tài chính dư dả đổ vào condotel. Nhưng về tính pháp lý và giá trị phái sinh kinh tế từ bất động sản - cụ thể là loại hình condotel mà khách hàng phải đối mặt thì cực kỳ rủi ro nếu xảy ra đổ vỡ khi chủ đầu tư mất khả năng thanh khoản các khoản lợi nhuận phái sinh. Bài học của Cocobay Đà Nẵng là minh chứng rõ nét cho sự rủi ro này” - ông Châu phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành, TPHCM cũng cho rằng, việc Bộ TN&MT cho phép căn hộ condotel được cấp sổ đỏ chỉ mang lại sự minh bạch cho nhà đầu tư hơn. Nó chưa hẳn đã mang lại lợi ích thật sự cho khách hàng. Việc cấp sổ cho loại hình căn hộ condotel sẽ ngăn ngừa tình trạng thiếu minh bạch, trục lợi từ chủ đầu tư khi bán một căn hộ cho nhiều khách hàng, huy động vốn trái phép.

Còn việc cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư, cá nhân ông Đực cho rằng, nó không làm thay đổi được số phận của những người đã mua condotel, cũng như sự “bấp bênh” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

“Sổ đỏ thực tế chẳng qua chỉ là 1 tờ “giấy khai sinh” cho căn hộ, chứ bản chất condotel vẫn là hình thức kinh doanh đầy rủi ro cho khách hàng. Vì thực tế quyền điều hành condotel hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư dự án. Tất nhiên, căn hộ condotel vẫn buộc phải hoạt động chung trong tổng thể dự án khách sạn nghỉ dưỡng ấy.

Bản chất condotel là căn hộ lưu trú. Nhà đầu tư không nên tự huyễn hoặc mình về sổ đỏ của condotel. Khi chủ đầu tư không thể thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận nữa vì thua lỗ hoặc phá sản, thì nhà đầu tư cũng đành phải chịu chung số phận. Vì condotel không thể tách rời ra khỏi tổng thể dự án rồi tự kinh doanh như chung cư” - ông Đực phân tích.